محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت با توجه به ارزش ملک
با توجه به شرایط قرارداد، سازنده ملزم است چه مقدار کمک مالی غیرقابل بازگشت به شما ارائه دهد؟ در قراردادهای گوناگون، شیوه محاسبه این کمک مالی چگونه است؟ آیا فرمول خاصی برای تعیین این مبلغ وجود دارد؟ با همکاری گروه ساختمانی ملکیاران، قرارداد مشارکت در ساختی مطمئن و مستحکم را امضا نمایید.
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
مبلغ بلاعوض در مشارکت در ساخت، به عنوان هزینهای برای ایجاد توازن میان سرمایهگذاریهای دو طرف قرارداد، پرداخت میشود و تأثیر قابل توجهی بر تعیین سهم مالکیت هر یک از طرفین دارد.
به عبارتی، در شرایطی که سرمایهگذاریهای طرفین به گونهای است که هر یک نمیتواند مالک تعداد معینی از واحدهای آپارتمانی شود، سازنده یا مالک با پرداخت این مبلغ، امکان تقسیم مالکیت ساختمان جدید را فراهم میآورد.
برای مثال، فرض کنید پس از محاسبات مشخص میشود که سرمایهگذاری شما به عنوان مالک، ۴۳ درصد و سرمایهگذاری سازنده ۵۷ درصد از ارزش کل ساختمان ۵ طبقهای که موضوع قرارداد است را تشکیل میدهد.
در این حالت، ممکن است تقسیم واحدها به سادگی ممکن نباشد. بنابراین سازنده با پرداخت مبلغ بلاعوض، میتواند نسبت سرمایهگذاریها را به ۶۰ درصد به نفع خود و ۴۰ درصد به نفع مالک تغییر دهد و در نهایت مالک ۳ طبقه از ۵ طبقه شود. این تغییر نسبت برای مالک نیز امکانپذیر است.
البته، محاسبه دقیق درصد مالکیت طرفین و تعیین اینکه کدام واحدها به کدام طرف تعلق میگیرد، باید به طور واضح در قرارداد مشخص شده و به توافق برسند.
لازم به ذکر است که ممکن است تصور شود که پرداخت بلاعوض تنها بر عهده سازنده است، اما این مبلغ میتواند توسط مالک نیز به سازنده پرداخت شود.
اگر به عنوان مالک، توانایی مالی برای پرداخت این مبلغ را نداشته باشید، میتوانید درصد مشارکت را تغییر دهید، مبلغ بلاعوض را مجدداً محاسبه کنید و از سازنده مبلغ جدید را دریافت نمایید.
محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت چگونه است؟
سوالی که مطرح میشود این است که آیا روشی مشخص برای تعیین بلاعوض مشارکت در ساخت وجود دارد؟ پاسخ این است که بله. با در نظر گرفتن آوردهها و سهم خود به عنوان مالک و همچنین آوردههای سازنده، میتوانید میزان بلاعوض مشارکت در ساخت را محاسبه نمایید.
فرمول محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت عبارت است از:
اکنون با ذکر یک نمونه، این فرمول را به کار میگیریم. فرض کنید که دارایی شما بهعنوان مالک، زمینی یا ملکی قدیمی به ارزش 10 میلیارد تومان است و تمامی هزینههای مربوط به ساخت پروژه که به عهده سازنده است، 6 میلیارد تومان برآورد شده است. ساختمان مورد نظر در این قرارداد شامل یک آپارتمان با 5 واحد میباشد.
اگر در توافق مشارکت در ساخت تعیین کرده باشید که 3 واحد از این 5 واحد به شما بهعنوان مالک زمین تعلق بگیرد و 2 واحد به سازنده واگذار شود (با نسبت شراکت 60-40 به نفع مالک)، روش محاسبه سهم بلاعوض مشارکت در ساخت به این شکل خواهد بود:
در این سناریو، سازنده موظف است مبلغ 400 میلیون تومان به مالک پرداخت کند تا بتواند مالکیت دو واحد از آپارتمان مورد نظر را به دست آورد.
با این حال، در این معادله، همواره مبلغ بلاعوض مربوط به مشارکت در ساخت به شکل مثبت محاسبه نمیشود. برای روشنتر شدن این موضوع، مثالی دیگر بیان میکنیم که نشان میدهد در صورت منفی شدن این مبلغ، چه وضعیتی به وجود میآید.
تصور کنید که شما به عنوان مالک، زمینی یا ملکی کلنگی به ارزش 10 میلیارد تومان دارید و تمامی هزینههای مربوط به ساخت و همچنین ارزش اقدامات انجام شده توسط سازنده که به عنوان آورده او محسوب میشود، نیز 10 میلیارد تومان برآورد گردد. همچنین، ساختمان موضوع قرارداد شامل یک آپارتمان 10 واحدی است.
نسبت مشارکت نیز مشابه مثال قبل، به صورت 60-40 به نفع مالک تنظیم شده است. در این حالت، محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت به شکل زیر خواهد بود:
شاید قبل از محاسبه مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت، با در نظر گرفتن آوردههای طرفین قرارداد و نسبتهای مشارکت، به این نتیجه رسیدهاید که مالک موظف است مبلغی را به سازنده پرداخت کند.
همانطور که در فرمول مشخص است، مبلغ بلاعوض به صورت منفی در آمده است؛ به این معنا که مالک باید 2 میلیارد تومان به سازنده بپردازد تا بتواند مالکیت 60 درصد یا 6 واحد از آپارتمان موردنظر را به دست آورد.
اگر به عنوان مالک، از نظر مالی امکان پرداخت این مبلغ را نداشته باشید، چه گزینههایی پیش روی شماست؟ همانطور که قبلاً ذکر شد، در چنین شرایطی میتوانید نسبت مشارکت را تغییر دهید. همچنین، به عنوان مالک، این امکان را دارید که یکی از واحدهای آپارتمان را پیشفروش کنید تا بتوانید مبلغ موردنظر را تأمین کنید.
حالا فرض کنید که توانایی پرداخت مبلغ بلاعوض به سازنده را دارید و قصد دارید نسبت مشارکت در ساخت را تغییر دهید. این نسبت باید چگونه تغییر کند؟
اگر نسبت مشارکت را به 50-50 تغییر دهید، فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض به شکل زیر خواهد بود:
به همین دلیل، با توجه به برابری کمکهای هر یک از طرفین قرارداد، در صورت تغییر نسبت مشارکت به 50-50، هیچ کدام از طرفین نیازی به پرداخت هزینهای به دیگری به صورت بلاعوض نخواهند داشت.
دریافت مشاوره رایگان در مورد امضای قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه پرداخت مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
پس از آشنایی با محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت، لازم است اطلاعاتی درباره زمان و نحوه پرداخت این مبلغ کسب کنید. این مبلغ باید در چه زمانهایی و به چه شیوهای پرداخت شود؟
اگر قرار است سازنده مبلغ بلاعوض را به شما بپردازد، توصیه میشود که بیشتر این مبلغ، مثلاً حدود دو سوم آن، پس از صدور جواز ساخت دریافت گردد. به عبارتی، بهتر است یکسوم مبلغ بلاعوض را در زمان امضای قرارداد از سازنده دریافت کرده و دو سوم باقیمانده را پس از دریافت جواز ساخت تحویل بگیرید.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران
این شیوه پرداخت به دلیل احتمال عدم صدور جواز ساخت یا تغییرات قانونی تعیین شده است. ممکن است سازنده نتواند جواز ساخت را طبق مفاد قرارداد به دست آورد و شما تصمیم به فسخ قرارداد بگیرید. در چنین حالتی، اگر مبلغ کمتری از سازنده به عنوان بلاعوض دریافت کرده باشید، بازگرداندن آن برای شما آسانتر خواهد بود.
در محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت فقط به عرف تکیه نکنید
تعیین میزان بلاعوض بر مبنای عرف نیز انجام میشود. این محاسبه با توجه به منطقهای که ساختمان در آن قرار میگیرد و به صورت متری انجام میگیرد.
به عنوان مثال، در محله زعفرانیه، عرف بر این است که برای هر متر زمین، سازنده باید 40 میلیون تومان به عنوان بلاعوض در نظر بگیرد. بنابراین، برای یک زمین به مساحت 100 متر، سازنده موظف است 4 میلیارد تومان بلاعوض به مالک قرارداد مشارکت در ساخت پرداخت کند.
اگرچه مبلغ بلاعوض محاسبهشده بر اساس عرف و فرمولها به یکدیگر نزدیک است، اما بهترین روش این است که بلاعوض را با استفاده از فرمول بهطور دقیق محاسبه نمایید.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت در پرند
تفاوت قرضالحسنه با بلاعوض مشارکت در ساخت
یکی از مبالغی که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به مالک پرداخت میکند، قرضالحسنهای برای تأمین مسکن مالک است. این مبلغ به مالک این امکان را میدهد که در زمان ساخت و ساز ملکش، ملکی را برای سکونت به صورت اجارهای یا رهنی تأمین کند. در پایان پروژه، مالک موظف است این مبلغ را به سازنده بازگرداند.
این مبلغ باید به گونهای باشد که مالک قادر باشد در نزدیکی ملک خود، ملکی با متراژ مشابه برای زندگی پیدا کند. اگر سازنده ملکی با این ویژگیها داشته باشد، میتواند آن ملک را به جای ارائه مبلغ قرضالحسنه در اختیار مالک قرار دهد.
با توجه به تعریف بلاعوض و قرضالحسنه، میتوان تفاوت این دو نوع مبلغ را درک کرد. اما نکتهای که باید به آن توجه داشت این است که سازنده میتواند مبلغ قرضالحسنه را به عنوان بخشی از بلاعوض مشارکت در ساخت به مالک پرداخت کند.
مطالب مرتبط: بررسی جامع مشارکت در ساخت تهران
در محاسبه آوردههای طرفین قرارداد، عوامل مختلف را در نظر بگیرید
یکی از عوامل مهم در تعیین بلاعوض مشارکت در ساخت، مشخص کردن سهم هر یک از طرفین قرارداد است. به عنوان مالک، لازم است ارزش زمین یا ملک کلنگی که برای ساخت در اختیار سازنده قرار میدهید، به دقت محاسبه شود. همچنین، آورده سازنده نیز باید به طور دقیق ارزیابی گردد.
برخی از عوامل تاثیرگذار بر محاسبه آورده و تعیین درصد مشارکت مالک عبارت هستند از:
- مکان ملک
- موقعیت جغرافیایی ملک
- دسترسیهای موجود در ملک
- کیفیت نقشهبرداری و استانداردهای طول و عرض ملک
آورده سازندگان تنها به هزینههای مصالح و نیروی انسانی محدود نمیشود، بلکه شامل تخصص و مهارتهای مرتبط با ساخت و ساز نیز میگردد.
واقعیت این است که حتی اگر دو سازنده با تعداد کارکنان و میزان مصالح یکسان برای اجرای یک قرارداد مشارکت در ساخت فعالیت کنند، نمیتوان آوردههای آنها را مشابه فرض کرد.
در فرآیند محاسبه آوردههای آنها در قرارداد، سطح تخصص و مهارت سازندگان و کیفیت کارهای آنها باید مورد توجه قرار گیرد.
برخی از عوامل تاثیرگذار بر محاسبه آورده و تعیین درصد مشارکت سازنده عبارت هستند از:
- اعتبار و تواناییهای فنی پیمانکار
- استاندارد مواد اولیه ضروری
- تمامی هزینههای مرتبط با فرایند ساخت و ساز (از جمله هزینههای مصالح، نیروی کار و سایر مخارج)
سخن آخر
«محاسبه سهم بلاعوض در فرآیند مشارکت در ساخت» یکی از جنبههای کلیدی قراردادهای این حوزه به شمار میآید و به موازات تعیین دقیق میزان مشارکت هر یک از طرفین، از اهمیت ویژهای برخوردار است. با توجه به آوردههای هر طرف، ویژگیهای واحدهای آپارتمانی و خصوصیات مختلف بخشهای یک ساختمان تازهساز، لازم است که سهم مالکیت هر یک از طرفین به درستی مشخص شود و پرداخت بلاعوض به تحقق عادلانه این مالکیت کمک میکند.
اگر در خصوص «سهم بلاعوض در مشارکت ساخت» یا به طور کلی در زمینه قراردادهای این حوزه سوالاتی دارید، میتوانید با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران تماس بگیرید. ملکیاران با تجربه در اجرای پروژههای عمرانی متنوع، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیشفروش، سرمایهگذاری در ساخت، مدیریت پیمان و مرمت و بازسازی ساختمان را فراهم میآورد و در دستیابی به مالکیت ساختمان ایدهآلتان به شما یاری خواهد رساند.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران بافت فرسوده
پیوستن به گفتگو