زمین کشاورزی هیئتی چیست و چگونه ایجاد شد؟
پس از پیروزی انقلاب اسلامی، بهمنظور اجرای عدالت در توزیع زمین و حمایت از کشاورزان بیزمین، نهادهایی با عنوان هیئت هفت نفره واگذاری زمین در استانها و شهرستانهای کشور تشکیل شدند.
این هیئتها وظیفه داشتند زمینهای دولتی، ملی، موات یا اراضی بلاصاحب را طبق قانون، بین کشاورزان واجد شرایط تقسیم کنند.
واگذاریها معمولاً بر پایهی قانون واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب سال ۱۳۵۸ و آییننامههای اجرایی مربوطه صورت گرفت.
در نتیجه، زمینهایی که از طریق این هیئتها به افراد داده شد، در عرف حقوقی و ثبتی کشور با عنوان زمینهای هیئتی شناخته میشوند.
زمینهای هیئتی بهطور معمول برای استفاده کشاورزی، نه برای فروش یا تفکیک، واگذار شدهاند و واگذاری آنها بیشتر جنبهی انتفاعی و بهرهبرداری کشاورز از زمین دارد تا مالکیت مطلق.
مفهوم ماترک در حقوق ایران
برای درک دقیق این موضوع که آیا زمین کشاورزی هیئتی جزو ماترک است یا خیر، ابتدا باید مفهوم «ماترک» را بشناسیم.
در حقوق مدنی ایران، ماترک به کلیهی اموال، حقوق و داراییهای شخص متوفی گفته میشود که پس از فوت او باقی میماند و بین وراث تقسیم میگردد.
بنابراین، تنها اموالی در زمرهی ماترک قرار میگیرند که مالکیت قطعی و قانونی آن متعلق به متوفی بوده باشد.
پس اگر مالی در مالکیت رسمی یا قانونی شخص نبوده یا صرفاً حق استفاده از آن را داشته است، اصولاً وارد ماترک نمیشود.
مطالب مرتبط: زمین هیئتی چیست؟
وضعیت مالکیت زمینهای هیئتی از نظر قانون
زمینهای هیئتی از نظر مالکیت در یکی از سه حالت زیر قرار دارند:
-
زمینهایی که صرفاً حق بهرهبرداری (انتفاع) دارند:
در این حالت، کشاورز مالک زمین نیست و تنها حق دارد از زمین برای کشت و زرع استفاده کند.
مالکیت رسمی و سندی این زمینها در اختیار دولت یا نهاد واگذارکننده است.
بنابراین، چنین زمینی جزو ماترک محسوب نمیشود؛ زیرا متوفی مالک عین مال نبوده است. -
زمینهایی که پس از انجام تعهدات و پرداخت بهای نسق، سند رسمی دریافت کردهاند:
اگر فرد تمام مراحل قانونی را طی کرده، بهای زمین را پرداخت کرده و سند رسمی از اداره ثبت اسناد گرفته باشد، در این حالت زمین هیئتی عملاً به ملک شخصی تبدیل میشود.
در نتیجه، چنین زمینی جزو ماترک خواهد بود و بین وراث تقسیم میگردد. -
زمینهایی که در مرحلهی انتقال قطعی هستند ولی سند صادر نشده است:
اگر واگذاری انجام شده، تعهدات اجرا شده اما سند رسمی هنوز صادر نشده باشد، بسته به نظر مراجع قضایی، ممکن است این زمین نیز قابل انتقال به وراث تلقی شود.
معمولاً دادگاهها در این موارد مالکیت را «در حال تکوین» میدانند و به وراث حق پیگیری صدور سند را میدهند.
مبانی قانونی و رویه قضایی در خصوص ماترک بودن زمین هیئتی
مطابق قانون اصلاحات ارضی و آییننامه اجرایی هیأت هفت نفره واگذاری زمین، واگذاری اراضی به کشاورزان واجد شرایط تنها زمانی قطعی تلقی میشود که:
-
واگذاری توسط هیئت تصویب و در دفاتر رسمی ثبت شود،
-
بهرهبردار بهای نسق را پرداخت کرده باشد،
-
تعهدات زراعی و تولیدی انجام شده باشد.
در غیر این صورت، مالکیت قطعی به متقاضی منتقل نمیشود و او صرفاً حق انتفاع و استفاده موقت از زمین را دارد.
بنابراین، چنانچه شخصی از هیئت زمین گرفته اما هنوز مراحل قانونی را تکمیل نکرده، زمین مورد نظر در زمان فوت وی جزء دارایی قابل تقسیم (ماترک) نیست.
اما در آرای متعدد دیوان عدالت اداری و دادگاههای حقوقی آمده است که اگر شخص متوفی در عمل زمین را تحویل گرفته، در آن کشت کرده و تمامی تعهدات را انجام داده باشد، وراث میتوانند با ارائهی مدارک، انتقال سند را به نام خود پیگیری کنند.
دیدگاه دیوان عدالت اداری و مراجع قضایی
دیوان عدالت اداری در برخی آرای خود تصریح کرده است:
«چنانچه واگذاری زمین توسط هیئت هفت نفره مطابق قانون صورت گرفته و متقاضی کلیه تعهدات خود را انجام داده باشد، عدم صدور سند رسمی مانع از تحقق مالکیت قانونی او نیست.»
به بیان سادهتر، اگر زمین بهصورت قانونی واگذار و بهرهبردار وظایف خود را انجام داده باشد، وراث میتوانند بهعنوان جانشین قانونی، زمین را مطالبه و درخواست صدور سند به نام خود نمایند.
اما اگر مشخص شود که واگذاری هنوز قطعی نبوده یا بهرهبردار از حدود مقررات خارج شده، مالکیت محقق نمیشود و زمین مذکور در زمان فوت، قابل تقسیم بین وراث نیست.
مطالب مرتبط: ایا زمینهای هیئت هفت نفره سند داده میشود
مصادیق و مثالهای کاربردی
برای درک بهتر، دو مثال ساده از پروندههای واقعی را در نظر بگیریم:
مثال اول:
مرحوم «الف» از هیئت هفت نفره زمینی دریافت کرده و سالها در آن به کشاورزی مشغول بوده اما هنوز سند رسمی ندارد. وراث او پس از فوت، با ارائهی مدارک بهرهبرداری، میتوانند از هیئت و اداره ثبت درخواست صدور سند به نام خود کنند. در این حالت، زمین عملاً جزو ماترک محسوب میشود.
مثال دوم:
مرحوم «ب» تنها متقاضی زمین بوده ولی هنوز زمین را تحویل نگرفته یا بهای نسق را نپرداخته است. در این وضعیت، مالکیت تحقق نیافته و زمین جزء ماترک نیست؛ زیرا هنوز حق عینی برای متوفی ایجاد نشده است.
نتیجهگیری نهایی
پاسخ کوتاه به پرسش «آیا زمین کشاورزی هیئتی جزو ماترک است یا نه؟» این است:
اگر زمین هیئتی بهصورت قطعی واگذار شده و مالک آن تمام تعهدات را انجام داده باشد، بله، آن زمین جزو ماترک است و بین وراث تقسیم میشود.
اما اگر واگذاری موقت یا مشروط باشد و مالک هنوز سند نگرفته یا تعهداتش کامل نشده باشد، زمین مذکور جزو ماترک محسوب نمیشود.
در واقع، ملاک اصلی برای تشخیص، وجود یا عدم وجود مالکیت قطعی است.
یعنی هر جا مالکیت قانونی تحقق یافته باشد، زمین داخل ماترک است؛ در غیر این صورت، تنها یک حق انتفاع غیرقابل تقسیم وجود دارد.
بنابراین، پیش از اقدام به تقسیم یا انتقال زمینهای هیئتی، لازم است وراث از طریق استعلام از اداره جهاد کشاورزی و اداره ثبت اسناد، وضعیت مالکیت را مشخص کنند تا در آینده دچار مشکلات قضایی نشوند.
سؤالات متداول درباره زمین کشاورزی هیئتی و ماترک
۱. زمین کشاورزی هیئتی به چه کسانی واگذار میشود؟
زمینهای هیئتی طبق مصوبات هیئت هفت نفره، به کشاورزان بدون زمین یا دارای نسق زراعی داده میشود تا با رعایت تعهدات زراعی از آن بهرهبرداری کنند.
۲. آیا زمین هیئتی ملک شخصی محسوب میشود؟
خیر، در ابتدا این زمینها جنبهی انتفاعی دارند، اما در صورت انجام تمام تعهدات و پرداخت بهای نسق، مالکیت قطعی و سند رسمی به نام بهرهبردار صادر میشود.
۳. اگر فرد دارنده زمین هیئتی فوت کند، وراث او مالک زمین میشوند؟
در صورتی که واگذاری قطعی و سند رسمی صادر شده باشد، بله. اما اگر هنوز مالکیت قطعی نشده باشد، وراث فقط میتوانند در صورت احراز شرایط، انتقال سند را پیگیری کنند.
۴. زمین هیئتی بدون سند هم میتواند وارد ماترک شود؟
بله، به شرطی که متوفی تمام تعهدات را انجام داده و واگذاری از سوی هیئت قطعی شده باشد. در این حالت، سند فقط یک تشریفات اداری است و مالکیت واقعی محقق شده است.
۵. آیا وراث میتوانند از دولت درخواست صدور سند زمین هیئتی کنند؟
بله، وراث با ارائه مدارک بهرهبرداری، گواهی انحصار وراثت و مدارک متوفی، میتوانند از هیئت واگذاری و اداره ثبت، انتقال سند به نام خود را درخواست نمایند.
۶. اگر زمین هیئتی هنوز در مرحله بررسی باشد، تکلیف آن در ماترک چیست؟
در این حالت، چون واگذاری نهایی نشده، زمین در زمرهی اموال قابل تقسیم نیست و وراث تنها حق پیگیری اداری پرونده را دارند نه مالکیت قطعی.
۷. آیا امکان فروش زمین هیئتی قبل از صدور سند وجود دارد؟
خیر، تا زمانی که سند رسمی صادر نشود، فروش یا انتقال رسمی زمینهای هیئتی غیرقانونی است و فاقد اعتبار ثبتی خواهد بود.
مطالب مرتبط: قانون کشت موقت اراضی
پیوستن به گفتگو