مفهوم تهاتر ملک با ملک
تهاتر ملک با ملک یکی از روشهای پرکاربرد در معاملات املاک است که در آن دو یا چند مالک توافق میکنند املاک خود را بدون پرداخت وجه نقد، با یکدیگر مبادله کنند. در واقع، این نوع معامله به نوعی معاوضه املاک محسوب میشود، اما با ساختار حقوقی مشخصتر و قراردادی دقیقتر.
در این روش، هر طرف نقش خریدار و فروشنده همزمان را دارد؛ یعنی هم ملکی را واگذار میکند و هم ملکی را تحویل میگیرد. تهاتر ملک میتواند بین اشخاص حقیقی یا حقوقی انجام شود و معمولاً در پروژههای ساختمانی، تعاونیها یا بین مالکان زمین و سازندگان مورد استفاده قرار میگیرد.
اهمیت تنظیم قرارداد تهاتر ملک
یکی از اشتباهات رایج در معاملات ملکی این است که طرفین به صورت شفاهی یا با قولنامه ساده اقدام به تهاتر میکنند. این نوع توافقها در عمل مشکلات زیادی ایجاد میکند و ممکن است باعث اختلافات مالی یا حقوقی شود.
بنابراین، تنظیم قرارداد تهاتر ملک با ملک به صورت رسمی و دقیق اهمیت زیادی دارد، زیرا:
-
از بروز دعاوی حقوقی جلوگیری میکند.
-
تعهدات دو طرف را شفاف و مستند میسازد.
-
از نظر قانونی در مراجع قضایی قابل استناد است.
-
مانع از تضییع حقوق طرفین در زمان تحویل یا انتقال سند میشود.
شرایط قانونی تهاتر ملک
بر اساس ماده ۲۹۵ قانون مدنی، تهاتر زمانی محقق میشود که دو شخص در برابر هم بدهکار و بستانکار باشند و دیون آنها از یک جنس و قابل مطالبه باشد.
در مورد تهاتر ملک، مفهوم بدهی به این شکل است که هر طرف متعهد به انتقال رسمی ملک خود به دیگری است. در نتیجه، تهاتر زمانی معتبر خواهد بود که:
-
هر دو ملک دارای سند رسمی یا مدارک معتبر مالکیت باشند.
-
رضایت کامل و آگاهانه طرفین وجود داشته باشد.
-
ارزش املاک مشخص و توافقشده باشد.
-
هیچ مانع قانونی (مانند رهن یا توقیف ملک) وجود نداشته باشد.
نمونه قرارداد تهاتر ملک با ملک
تاریخ تنظیم قرارداد: …… / …… / ………
محل تنظیم: ………………………………………
این قرارداد تهاتر ملک با ملک فیمابین اشخاص زیر، بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی و سایر مقررات جاری کشور، با رضایت کامل و آگاهی طرفین منعقد گردید:
ماده ۱ – مشخصات طرفین
الف) آقای / خانم …………………… فرزند ………………… به شماره ملی ………………… و شماره تماس ………………… ساکن …………………………………………………… که از این پس در این قرارداد “طرف اول” نامیده میشود.
ب) آقای / خانم …………………… فرزند ………………… به شماره ملی ………………… و شماره تماس ………………… ساکن …………………………………………………… که از این پس در این قرارداد “طرف دوم” نامیده میشود.
طرفین اقرار دارند که دارای اهلیت قانونی برای انجام معامله بوده و هیچگونه حجر یا ممنوعیت قانونی ندارند.
ماده ۲ – موضوع قرارداد
موضوع این قرارداد عبارت است از تهاتر دو ملک متعلق به طرفین به شرح زیر:
-
ملک متعلق به طرف اول به نشانی …………………………… با پلاک ثبتی ………………… واقع در …………………………… به مساحت …………… متر مربع، دارای سند رسمی شماره …………… صادره از اداره ثبت …………… .
-
ملک متعلق به طرف دوم به نشانی …………………………… با پلاک ثبتی ………………… واقع در …………………………… به مساحت …………… متر مربع، دارای سند رسمی شماره …………… صادره از اداره ثبت …………… .
طرفین توافق نمودند که ارزش تقریبی املاک، بر اساس نظر کارشناسی رسمی دادگستری، برابر تشخیص داده شده و تهاتر بدون پرداخت وجه نقد انجام گیرد مگر در مواردی که در ماده ۳ ذکر شده است.
ماده ۳ – تعدیل و مابهالتفاوت
چنانچه ارزش املاک بر اساس نظر کارشناسی تفاوتی داشته باشد، طرف دارای ملک با ارزش کمتر، متعهد میشود مبلغ …………… ریال را بهعنوان مابهالتفاوت به طرف دیگر پرداخت نماید.
پرداخت این مبلغ همزمان با انتقال سند رسمی انجام میشود.
ماده ۴ – اسناد و مدارک مالکیت
طرفین متعهد میشوند که هر دو ملک مورد تهاتر دارای سند رسمی مالکیت، پایان کار (در صورت لزوم)، و عدم بدهی به شهرداری، دارایی، بانک یا اشخاص ثالث باشند.
در صورت وجود هرگونه رهن یا بازداشت، طرف متخلف موظف به رفع آن قبل از انتقال سند خواهد بود.
ماده ۵ – زمان و محل انجام معامله
طرفین توافق نمودند در تاریخ …… / …… / …… در دفترخانه شماره …………… واقع در ……………………… حضور یافته و نسبت به انتقال رسمی سند اقدام نمایند.
عدم حضور هر یک از طرفین در موعد مقرر، به منزلهی تخلف بوده و مشمول وجه التزام موضوع ماده ۶ خواهد بود.
ماده ۶ – وجه التزام و ضمانت اجرا
در صورت تخلف هر یک از طرفین از انجام تعهدات خود (اعم از انتقال سند، تحویل ملک یا پرداخت مابهالتفاوت)، متخلف موظف است مبلغ …………… ریال به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید، بدون اینکه نیاز به اثبات خسارت باشد.
ماده ۷ – تحویل و تصرف
طرفین متعهد میشوند حداکثر ظرف مدت ………… روز پس از امضای سند رسمی، ملک مورد تهاتر را تحویل فیزیکی و قانونی دهند.
از تاریخ تحویل، کلیه منافع و حقوق مترتب بر ملک به طرف مقابل منتقل خواهد شد.
ماده ۸ – هزینهها و مالیات
کلیه هزینههای ناشی از انتقال، مالیات، حقالثبت، کمیسیون و دفترخانه به صورت مساوی بین طرفین تقسیم میشود مگر اینکه توافق دیگری در این خصوص صورت گیرد.
ماده ۹ – فسخ قرارداد
این قرارداد پس از امضا لازمالاجرا است و هیچیک از طرفین حق فسخ یکجانبه آن را ندارند مگر در موارد زیر:
-
اثبات کذب بودن مالکیت یا وجود بازداشت بر ملک.
-
عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه در زمان مقرر.
-
عدم پرداخت مابهالتفاوت ظرف مهلت مقرر.
ماده ۱۰ – حل اختلاف
در صورت بروز اختلاف، طرفین متعهدند ابتدا از طریق مذاکره و داوری یک وکیل یا کارشناس حقوقی منتخب طرفین موضوع را حلوفصل نمایند.
در صورت عدم توافق، مرجع صالح جهت رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.
ماده ۱۱ – نسخ قرارداد
این قرارداد در دو نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار یکسان تنظیم و امضاشده است. هر نسخه نزد یکی از طرفین باقی خواهد ماند.
امضای طرف اول: ……………………………
امضای طرف دوم: ……………………………
شاهد اول: ……………………………
شاهد دوم: ……………………………
اجزای اصلی نمونه قرارداد تهاتر ملک با ملک
برای اینکه قرارداد تهاتر معتبر و قابل اجرا باشد، باید شامل بندهای زیر باشد:
۱. مشخصات طرفین
در ابتدای قرارداد، مشخصات کامل طرفین ذکر میشود:
-
نام و نام خانوادگی یا نام شرکت
-
شماره ملی یا شناسه حقوقی
-
نشانی دقیق، کد پستی و شماره تماس
۲. موضوع قرارداد
موضوع قرارداد باید به طور دقیق مشخص کند که هر یک از طرفین چه ملکی را در قبال چه ملکی تهاتر میکند.
نمونه بند:
«موضوع این قرارداد عبارت است از تهاتر ملک متعلق به آقای علی رضایی واقع در تهران، خیابان آزادی، پلاک ۱۲۳ با ملک خانم مریم کاظمی واقع در تهران، سعادتآباد، کوچه ۲۲، پلاک ۵۶.»
۳. مشخصات فنی و ثبتی املاک
در این بخش، مشخصات ثبتی هر ملک شامل پلاک ثبتی، مساحت، نوع کاربری، و شماره دفترخانهای که سند در آن ثبت شده، ذکر میگردد.
۴. ارزشگذاری املاک
برای ایجاد تعادل در معامله، باید ارزش هر ملک مشخص شود.
در صورتی که ارزش املاک برابر نباشد، مابهالتفاوت (وجهالضمان) در قرارداد تعیین میشود.
نمونه بند:
«با توجه به ارزیابی کارشناسی رسمی دادگستری، ارزش ملک اول ۱۲ میلیارد تومان و ملک دوم ۱۰ میلیارد تومان تعیین گردید. طرفین توافق نمودند که مابهالتفاوت ۲ میلیارد تومان نقداً از سوی طرف دوم پرداخت شود.»
۵. نحوه انتقال سند
یکی از حیاتیترین بخشها در قرارداد تهاتر، تعیین نحوه انتقال سند رسمی است.
باید ذکر شود:
-
در چه تاریخی انتقال سند انجام میشود.
-
در کدام دفترخانه تنظیم خواهد شد.
-
هزینههای انتقال به عهده کدام طرف است.
نمونه بند:
«طرفین متعهد شدند در تاریخ ۱۴۰۴/۰۳/۲۵ در دفترخانه شماره ۲۵۶ تهران حاضر شده و نسبت به انتقال رسمی اسناد اقدام نمایند. کلیه هزینههای انتقال به صورت مساوی پرداخت خواهد شد.»
۶. شرایط تحویل ملک
تحویل فیزیکی املاک نیز باید به صورت دقیق مشخص شود.
نمونه بند:
«تحویل هر ملک به طرف مقابل منوط به انجام کامل تعهدات و انتقال سند رسمی خواهد بود. در صورت تأخیر در تحویل، روزانه مبلغ ۵ میلیون ریال به عنوان وجه التزام پرداخت میگردد.»
۷. تضمینها و تعهدات طرفین
برای حفظ حقوق هر طرف، باید ضمانتهایی در قرارداد لحاظ شود.
نمونه بند:
«هر یک از طرفین تضمین مینمایند که ملک موضوع تهاتر فاقد هرگونه بدهی، رهن، یا منع قانونی انتقال است و در صورت اثبات خلاف، موظف به جبران خسارت خواهند بود.»
۸. فسخ قرارداد تهاتر ملک
شرایط فسخ باید کاملاً شفاف باشد. مواردی مانند:
-
کشف بدهی یا رهن پنهان
-
عدم حضور در دفترخانه
-
اعلام فسخ در مهلت مقرر
نمونه بند:
«در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در زمان مقرر، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»
۹. مرجع حل اختلاف
در قرارداد تهاتر ملک، تعیین مرجع رسیدگی بسیار مهم است.
طرفین میتوانند داوری را انتخاب کنند یا مستقیماً دادگاه صالح را مرجع قرار دهند.
نمونه بند:
«در صورت بروز هرگونه اختلاف، طرفین توافق دارند ابتدا موضوع از طریق داور مرضیالطرفین بررسی شود و در صورت عدم توافق، موضوع در دادگاه عمومی حقوقی تهران پیگیری خواهد شد.»
نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد تهاتر ملک
-
ارزشگذاری املاک حتماً باید توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام شود.
-
از تهاتر املاک دارای رهن بانکی یا بدهی مالیاتی خودداری کنید.
-
قرارداد را در دو نسخه رسمی با امضای طرفین و دو شاهد تنظیم کنید.
-
در صورت نیاز به وکالت در انتقال، حتماً وکالتنامه رسمی تنظیم شود.
-
در صورت تهاتر زمین با آپارتمان در حال ساخت، حتماً درصد پیشرفت پروژه ذکر شود.
مزایای تهاتر ملک با ملک
-
حذف نیاز به پرداخت وجه نقد
-
کاهش هزینههای مالیاتی و بانکی
-
سرعت بیشتر در انجام معامله
-
تعادل در ارزش داراییها
-
امکان استفاده در پروژههای ساختوساز
معایب و ریسکهای تهاتر بدون قرارداد رسمی
در صورتی که قرارداد تهاتر بهصورت شفاهی یا غیررسمی انجام شود، خطرات زیر وجود دارد:
-
عدم امکان اثبات تعهدات در مراجع قضایی
-
بروز اختلاف در ارزش املاک
-
مشکلات در انتقال سند یا وجود بدهی پنهان
-
از بین رفتن حق فسخ یا ادعای قانونی
به همین دلیل، تهاتر ملک با ملک باید حتماً با نظارت وکیل متخصص ملکی انجام شود.
پرسشهای متداول درباره قرارداد تهاتر ملک با ملک
تهاتر ملک با ملک چه تفاوتی با معاوضه دارد؟
در ظاهر، تهاتر و معاوضه شباهت زیادی دارند، اما از نظر حقوقی تفاوتهایی بین آنها وجود دارد.
در تهاتر، تعهدات دو طرف بهصورت متقابل و بهمنزلهی تسویهی بدهی تلقی میشود؛ یعنی هر طرف در مقابل دیگری بدهکار و بستانکار است.
اما در معاوضه، انتقال صرف دارایی انجام میشود بدون اینکه لزوماً رابطهی طلب و بدهی بین طرفین وجود داشته باشد.
به بیان سادهتر، تهاتر بیشتر جنبهی حقوقی و حسابداری دارد و در معاملات کلان یا پروژههای ساختمانی رایجتر است.
مطالب مرتبط: تهاتر ملک با مصالح ساختمانی
آیا تهاتر ملک نیاز به سند رسمی دارد؟
بله، برای جلوگیری از اختلافات احتمالی، توصیه میشود قرارداد تهاتر حتماً به صورت سند رسمی در دفترخانه تنظیم گردد.
تهاتر شفاهی یا با قولنامه ساده، در مراجع قضایی به سختی قابل اثبات است و ممکن است منجر به تضییع حقوق یکی از طرفین شود.
آیا تهاتر ملک با ملک شامل مالیات میشود؟
طبق قانون مالیاتهای مستقیم، تهاتر نیز همانند سایر معاملات ملکی مشمول مالیات است.
اما از آنجا که وجه نقد در میان نیست، ارزش معاملاتی هر ملک مبنای محاسبهی مالیات خواهد بود.
در این حالت، اداره مالیات بر اساس ارزش کارشناسی، مبلغ مالیات را تعیین میکند و طرفین باید سهم خود را پرداخت کنند.
آیا میتوان تهاتر را برای ملکهای نوساز انجام داد؟
بله، اما در صورتی مجاز است که ملک نوساز دارای پایان کار و سند رسمی باشد.
در غیر این صورت، معامله باید به صورت «تعهد به تهاتر» تنظیم شود تا پس از صدور سند، فرآیند تهاتر نهایی گردد.
اگر یکی از طرفین از انتقال سند خودداری کند، چه باید کرد؟
در چنین حالتی، طرف دیگر میتواند با استناد به قرارداد تهاتر رسمی، از طریق مراجع قضایی یا اجرای ثبت، الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کند.
اگر قرارداد دارای وجه التزام باشد، علاوه بر الزام به انتقال، میتوان خسارت تأخیر را نیز مطالبه نمود.
نکات حقوقی مهم در قرارداد تهاتر ملک با ملک
-
ارزش املاک را حتماً بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری مشخص کنید.
ارزشگذاری دقیق باعث جلوگیری از اختلاف در آینده میشود. -
در قرارداد ذکر شود که هر ملک فاقد بدهی، رهن، یا مانع قانونی است.
در غیر این صورت، انتقال رسمی با مشکل مواجه خواهد شد. -
تعیین دقیق مهلت حضور در دفترخانه بسیار حیاتی است.
بهتر است تاریخ دقیق انتقال و تحویل در متن قرارداد مشخص شود تا امکان پیگیری قضایی وجود داشته باشد. -
از امضای قراردادهای تهاتر غیررسمی خودداری کنید.
تنها اسناد رسمی و دارای امضای طرفین و دو شاهد، در محاکم معتبر شناخته میشود. -
وجود وکیل متخصص ملکی میتواند از بروز خسارت جلوگیری کند.
وکیل آشنا با قوانین تهاتر، بندهای لازمالاجرا و ضمانتهای حقوقی را بهدرستی در قرارداد درج میکند.
مطالب مرتبط: نمونه قرارداد تهاتر زمین
مزایای تنظیم قرارداد تهاتر توسط وکیل متخصص
بسیاری از افراد تصور میکنند که میتوانند بدون مشاورهی حقوقی، قرارداد تهاتر بنویسند.
اما واقعیت این است که کوچکترین اشتباه در متن قرارداد میتواند منجر به ابطال یا خسارتهای مالی سنگین شود.
یک وکیل متخصص ملکی با تجربه در زمینهی تهاتر، میتواند:
-
شرایط قانونی معامله را بررسی کند.
-
بندهای مالی و ضمانتی را مطابق قانون بنویسد.
-
انتقال رسمی و تسویهی مالیاتی را پیگیری نماید.
-
از تضاد منافع بین طرفین جلوگیری کند.
نمونه بند پایانی برای قرارداد تهاتر ملک با ملک
در پایان قرارداد، میتوان از بند زیر به عنوان امضای رسمی استفاده کرد:
«این قرارداد در دو نسخه متحدالمتن و در حضور طرفین و دو شاهد معتبر تنظیم گردید و هر نسخه دارای اعتبار قانونی کامل میباشد. طرفین ضمن امضای این قرارداد، اقرار مینمایند که کلیه مفاد را با آگاهی کامل مطالعه کرده و بدون هیچگونه اجبار یا اشتباهی آن را پذیرفتهاند.»
امضاء طرف اول: …………………
امضاء طرف دوم: …………………
شاهد اول: …………………
شاهد دوم: …………………
جمعبندی نهایی
تهاتر ملک با ملک یکی از راهکارهای کارآمد برای افرادی است که قصد معاوضهی داراییهای خود را بدون نیاز به پرداخت وجه نقد دارند.
با وجود مزایای متعدد، این نوع معامله تنها در صورتی امن و قانونی است که قرارداد آن بهصورت دقیق و با مشاورهی کارشناس حقوقی یا وکیل رسمی دادگستری تنظیم گردد.
اگر قصد تهاتر ملک خود را دارید، حتماً قبل از امضا، از وکیل متخصص امور ملکی مشاوره بگیرید تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
قرارداد تهاتر ملک با ملک یک ابزار قانونی کارآمد برای تسویه بدهیها یا معاوضه املاک است.
اما برای اینکه این نوع معامله بدون ریسک انجام شود، باید متن قرارداد با دقت بالا و توسط وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی تنظیم شود.
هرچند تهاتر موجب صرفهجویی در هزینهها و زمان میشود، اما در صورت بیدقتی در تنظیم قرارداد، ممکن است خسارات مالی و حقوقی جبرانناپذیری ایجاد گردد.
مطالب مرتبط: تهاتر آهن با ملک
پیوستن به گفتگو