تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

سازنده در قرارداد همکاری در ساخت چه مسئولیت‌ها و وظایفی را بر عهده دارد؟ چگونه می‌توان اطمینان بیشتری از انجام مسئولیت‌های سازنده در این توافقنامه حاصل کرد؟ آیا امکان درج تضمین‌هایی برای انجام این وظایف در قرارداد وجود دارد؟ عدم پایبندی شما به تعهدات به‌عنوان مالک چه تأثیری بر انجام وظایف سازنده در قرارداد همکاری خواهد داشت؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه شوید و برای امضای قراردادی مستحکم و مطمئن آماده گردید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

اگر با ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت آشنا باشید، به درک بهتری از وظایف سازنده در این توافق خواهید رسید. در چارچوب این قرارداد، یک طرف به‌عنوان مالک، زمین یا ملک قدیمی‌اش را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا در آن، ساختمانی نوین احداث کند. بر اساس این توافق، هر یک از طرفین در مالکیت ساختمان جدید سهم خواهند داشت.

نسبت مالکیت مالک و سازنده در این قرارداد تحت تأثیر عواملی نظیر موقعیت مکانی، کیفیت زمین یا ملک و همچنین اعتبار و کیفیت کار سازنده تعیین می‌شود و در نهایت، به توافق بین طرفین می‌انجامد.

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

با توجه به این‌که در توافقنامه مشارکت در ساخت، عمده فعالیت‌هایی که برای احداث یک آپارتمان یا ساختمان نو باید صورت گیرد، به سازنده محول شده است، مسئولیت‌ها و الزامات او نسبت به شما به‌عنوان مالک، بیشتر خواهد بود.

برخی از وظایف و مسئولیت‌های سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:

– تأمین تمامی هزینه‌های لازم برای فرآیند ساخت و ساز
– اخذ تمامی مجوزهای ضروری برای احداث ساختمان جدید
– طراحی نقشه‌های مربوط به ساختمان یا آپارتمان تازه
– اجرای پروژه ساختمانی بر اساس نقشه‌های توافق‌شده
– پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه مشارکت و دیگر وجوه مقرر در قرارداد به مالک
– انجام کلیه فعالیت‌های عمرانی به منظور ساخت ساختمان جدید
– پیشبرد پروژه بر اساس زمان‌بندی مشخص‌شده در قرارداد مشارکت
– برنامه‌ریزی اجرایی و مدیریت کارها
– تحویل ساختمان نهایی در زمان تعیین‌شده در قرارداد
– ارائه ساختمان آماده با کیفیت مورد توافق
– بیمه‌گذاری ملک و کلیه کارکنان درگیر در پروژه
– همکاری با تیم‌های نظارت و داوری برای اجرای پروژه
– خرید و انجام انشعابات ساختمان به شکل اصولی
– ارائه ضمانت به مالک برای انجام وظایف ذکرشده در قرارداد
– دریافت مدارک پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و اسناد تک‌برگی
– رعایت اصول ایمنی ساخت و ساز بر اساس مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مرتبط
– پذیرش مسئولیت حوادث ناشی از عدم رعایت اقدامات ایمنی برای کارکنان و ساختمان‌های مجاور
– عدم انتقال تعهدات قرارداد به شخص یا اشخاص دیگر

در ادامه به تشریح برخی از این مسئولیت‌ها خواهیم پرداخت.

تعهدات سازنده در پرداخت کلیه هزینه‌های ساخت و ساز

یکی از نکات کلیدی که باید درباره تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت مدنظر قرار دهید، این است که تمامی فعالیت‌های اجرایی مربوط به ساخت و تأمین مجوزهای لازم برای احداث ساختمان جدید به عهده سازنده خواهد بود.

همچنین، تأمین و پرداخت تمام هزینه‌های مرتبط با عملیات ساخت نیز جزو وظایف سازنده است و شما به عنوان مالک هیچ الزامی برای پرداخت هزینه‌های مربوط به ساخت ندارید. با این حال، قبل از اینکه زمین یا ملک کلنگی موضوع قرارداد به سازنده تحویل داده شود تا پروژه آغاز گردد، تسویه بدهی‌های ملک بر عهده شما به عنوان مالک خواهد بود.

با این حال، هزینه‌های مرتبط با ساخت و ساز شامل چه مواردی می‌شود؟ تعدادی از هزینه‌هایی که برای احداث یک ساختمان جدید بر عهده‌ی سازنده قرار دارد، به شرح زیر است:

• هزینه‌های مربوط به دریافت مجوز و تمامی فرآیندهای اداری مربوط به ساخت و ساز
• مبلغ قرض‌الحسنه پرداخت شده به مالک ملک
• هزینه بیمه برای ساختمان در حال ساخت و کارکنانی که در پروژه مشغول به کار هستند
• هزینه خرید تمام مصالح لازم
• هزینه به‌کارگیری تمامی افراد شامل مهندسان، کارگران و سایر عوامل
• هزینه انجام تمامی مراحل ساخت و ساز نظیر گودبرداری، ایجاد اسکلت و بتن‌ریزی
• هزینه تهیه نقشه‌های طراحی ساختمان
• هزینه‌های مربوط به ثبت رسمی
• هزینه‌های مربوط به ایمنی آتش‌نشانی
• هزینه آزمایش‌های مکانیک خاک
• هزینه‌های مربوط به اجرای انشعابات آب، برق و گاز برای ساختمان

دریافت مجوزهای ساخت و ساز

به علاوه بر انجام فعالیت‌های عمرانی، انجام وظایف اداری و اخذ مجوزهای ساخت نیز از وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به شمار می‌آید. قبل از آغاز پروژه‌های عمرانی، لازم است اطمینان حاصل کنید که سازنده تمامی مجوزهای لازم را به دست آورده است.

برخی از مجوزهای ساخت عبارت هستند از:

• مجوز ساخت
• پروانه ساختمان
• پروانه تخریب و بازسازی
• گواهی پایان کار

پایبندی سازنده به اجرای نقشه‌های توافق‌شده

به‌عنوان طرف مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است که طرح‌های ساختمان نوسازی که سازنده قصد دارد اجرا کند، مورد تایید شما قرار گیرد و سازنده باید عملیات ساخت را بر اساس نقشه‌ای که میان طرفین توافق شده، به پیش ببرد.

با این حال، ممکن است در روند اجرای قرارداد، شرایطی پیش آید که ادامه ساخت بر مبنای نقشه توافق‌شده را دشوار یا غیرممکن کند. به‌عنوان مثال، ممکن است برخی مصالح مورد نیاز در بازار موجود نباشد یا قانونی تصویب شود که مانع از اجرای نمای ساختمان مطابق طرح اولیه گردد.

در صورت وقوع چنین شرایطی، سازنده موظف است شما را در جریان قرار دهد تا بتوانید درباره راه‌حل مناسب به توافق برسید.

برای نمونه، اگر مصالح مشخص‌شده در قرارداد در دسترس نباشند، می‌توانید توافق کنید که از مصالح مشابه با کیفیت استفاده شود. البته در این حالت، اگر بین قیمت مصالح اولیه و مصالح جدید تفاوتی وجود داشته باشد، محاسبه این اختلاف قیمت بر عهده داور قرارداد خواهد بود.

مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران

همچنین، باید بررسی شود که این تفاوت قیمت چه تأثیری بر کل قرارداد و سهم هر یک از طرفین خواهد داشت. با توجه به این‌که هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است و این هزینه‌ها در تعیین سهم شراکت او در ساختمان جدید تاثیرگذار است، لازم است که تأثیر اختلاف قیمت میان مصالح تعیین‌شده و مصالح جدید بر قرارداد مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد و تغییرات لازم اعمال شود.

بیمه کردن ساختمان و کارکنان دخیل در پروژه

ساختمانی که تحت قرارداد مشارکت در ساخت در حال احداث است، نباید حتی برای یک روز بدون پوشش بیمه باقی بماند.

سازنده موظف به تامین ایمنی افرادی است که در پروژه مشغول کار هستند. همچنین، او در قبال تمامی اشخاص ثالث که ممکن است به هر نحوی تحت تأثیر حوادث مرتبط با پروژه قرار گیرند، مسئولیت دارد. علاوه بر آن، سازنده نسبت به حوادثی که ممکن است برای ساختمان‌های مجاور به دلیل پروژه ایجاد شود نیز مسئول است.

با توجه به این مسئولیت‌ها، سازنده ملزم است بیمه کامل مسئولیت مدنی کارفرما را برای حفاظت از کارکنان، اشخاص ثالث و ساختمان‌های اطراف تهیه کند و تأیید شما به‌عنوان مالک را در این زمینه دریافت کند.

اجرای مراحل پروژه در موعدهای مقرر

یکی از وظایف اساسی پیمانکار در قرارداد مشارکت در ساخت، تکمیل مراحل مختلف فرآیند ساخت و ساز طبق زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد است. هر مرحله از فرآیند ساخت باید بر اساس جدول زمان‌بندی توافق‌شده پیش برود تا ساختمان مورد نظر در زمان مقرر آماده تحویل گردد.

سازنده موظف است هر یک از مراحل ساخت بنا را در زمان تعیین شده انجام دهد و گزارش دقیقی از فعالیت‌های خود در هر مرحله به مالک ارائه کند. اهمیت این گزارش به‌ویژه زمانی نمایان می‌شود که شما و سازنده در مورد شیوه انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه به توافق می‌رسید.

در این روش، توافق می‌کنید که به تناسب عملکرد سازنده در هر مرحله از پروژه، درصدی از مالکیت را به او منتقل کنید؛ به‌عنوان مثال، پس از دریافت مجوزهای لازم، 0.5 دانگ از سهم او را به نامش ثبت می‌کنید.

برای آشنایی بیشتر با شیوه‌های مختلف انتقال سند از مالک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توانید به مقاله «نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت» مراجعه کنید.

اجرای تمام و کمال و مطابق کیفیت توافق شده

بدون شک، اگر سازنده مراحل مختلف پروژه را با هر نوع کیفی انجام دهد، این مسأله رضایت‌بخش نخواهد بود. در حقیقت، سازنده باید هر یک از مراحل ساخت بنا را در زمان مشخص و با کیفیتی که مورد توافق قرار گرفته است، به پایان برساند.

هر گونه ایراد در عملکرد سازنده و پایین بودن استانداردهای اجرای پروژه، حتی اگر طبق زمان‌بندی مشخص شده در قرارداد انجام شود، نشان‌دهنده عدم انجام کامل تعهدات او خواهد بود. با اخذ ضمانت برای انجام صحیح کار از سوی سازنده، می‌توانید اطمینان بیشتری از تکمیل کامل و با کیفیت اقدامات او داشته باشید.

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در مورد برنامه‌ریزی اجرایی و مدیریت پروژه

سازنده با توجه به تعهداتی که در قرارداد مشارکت در ساخت به عهده گرفته، ملزم به استخدام نیروی کار شایسته است تا پروژه طبق زمان‌بندی مشخص شده در قرارداد پیش برود و ساختمان به موقع برای سکونت آماده گردد.

مدیریت پروژه، انتخاب پیمانکاران فرعی و تقسیم وظایف میان آن‌ها، تعیین تعداد نیروی انسانی و هماهنگی میان کارکنان، از جمله مسئولیت‌های سازنده است که باید بر اساس تعهدات خود در قرارداد این امور را به بهترین نحو انجام دهد.

مالک این حق را دارد که بر هر مرحله از فرایند ساخت نظارت کند، اما مسئولیت مدیریت و برنامه‌ریزی اجرایی پروژه بر عهده او نیست.

عدم واگذاری تعهدات قرارداد به فرد یا افراد دیگر

یکی از اصلی‌ترین «تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت» به پذیرش مسئولیت انجام وظایف مشخص‌شده در قرارداد و عدم انتقال هرگونه تعهد به اشخاص دیگر مربوط می‌شود.

این عدم انتقال تعهدات به معنای این نیست که سازنده نمی‌تواند از پیمانکاران فرعی برای پیشبرد پروژه بهره‌برداری کند؛ بلکه به این معناست که او نمی‌تواند بار مسئولیت و وظایف خود را به فرد دیگری واگذار کند.

مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت در پرند

سازنده مجاز است پیمانکاران، مهندسان و سایر کارکنان را برای اجرای پروژه استخدام کند، اما این افراد تحت قرارداد مشارکت در ساخت هیچ‌گونه مسئولیتی نسبت به مالک ندارند و تمامی مسئولیت‌ها به عهده سازنده باقی می‌ماند.

ضمانت اجرایی سازنده در برابر انجام تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت

عدم رعایت مسئولیت‌های سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از نگرانی‌های اصلی مالکان محسوب می‌شود. چه اقداماتی می‌توانید انجام دهید تا در طول فرآیند اجرای قرارداد، اطمینان بیشتری از پایبندی سازنده به تعهداتش حاصل کنید؟

یکی از گزینه‌ها این است که عدم پایبندی سازنده به مسئولیت‌هایش را در قرارداد پیش‌بینی نمایید و برای هر یک از تعهدات، به‌صورت موردی از سازنده تضمین دریافت کنید. انواع تضمین‌هایی که می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده مطالبه کنید، شامل موارد زیر است:

• تضمین حسن انجام کار
• تضمین خسارت تاخیر در انجام وظایف
• تضمین سرمایه

تضمین کیفیت کار، نوعی تضمین است که برای اطمینان از انجام صحیح و کامل وظایف سازنده به‌دست می‌آورید. با این تضمین، از سازنده می‌خواهید که وظایف خود را طبق استانداردهای مشخص‌شده در قرارداد به‌طور کامل و به بهترین نحو انجام دهد.

تضمین خسارت ناشی از تأخیر در انجام وظایف سازنده، به تأخیر او در انجام کارها بر اساس زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد مربوط می‌شود. بر اساس این نوع تضمین، سازنده متعهد می‌شود که وظایف خود را در زمان‌های مقرر به انجام برساند، در غیر این صورت مسئول جبران خسارت خواهد بود.

تضمین سرمایه به منظور حفاظت از حقوق مالکیتی که بر اثر پروژه‌های ساخت‌وساز به‌وجود می‌آید، از سازنده دریافت می‌شود. لازم است که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم پایبندی سازنده به تعهداتش، تحت پوشش این تضمین قرار گیرد تا در صورت بروز مشکل، امکان جبران آن وجود داشته باشد.

مطالب مرتبط: سایت مشارکت در ساخت

همچنین، انواع مختلف وثیقه‌ها برای تضمین انجام تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارند که شامل گزینه‌های متنوعی می‌شوند.

• چک تضمین
• سفته
• ضمانت‌نامه بانکی
• ضمانت‌نامه شخص ثالث
• وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول

امکان فسخ، یکی از روش‌های انجام تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

اگر هنوز نسبت به اجرای تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت نگرانی دارید، می‌توانید در متن قرارداد، حق فسخ را برای خود در نظر بگیرید. به این ترتیب، با سازنده توافق می‌کنید که در صورت عدم انجام یک وظیفه خاص، شما مجاز به لغو قرارداد خواهید بود.

مهم است که در قرارداد به‌طور مشخص حق فسخ خود را تعیین کنید؛ بدین معنا که در صورت بروز شرایط ذکر شده در توافقنامه، حق دارید قرارداد را لغو کنید و نمی‌توانید صرفاً به دلیل عدم انجام یکی از تعهدات توسط سازنده، بدون تعیین شرایط مشخص، اقدام به فسخ قرارداد نمایید.

اگر در مورد حق فسخ قرارداد به توافق رسیده‌اید که در صورت تأخیر یک‌ماهه سازنده در ارائه ساختمان، می‌توانید قرارداد را لغو کنید، این حق در صورتی که سازنده در بیمه کردن کارکنان خود اقدامی نکند، قابل اعمال نیست.

بنابراین، نگارش دقیق و جامع قرارداد و پیش‌بینی تمامی شرایط ممکن از اهمیت بالایی برخوردار است. با تنظیم قرارداد به‌صورت دقیق و با در نظر گرفتن جزئیات و چشم‌انداز آینده، می‌توانید از بروز بسیاری از مشکلات در حین اجرای قرارداد جلوگیری کنید.

مطالب مرتبط: اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت چقدر است؟

تاثیر انجام تعهدات مالک و سازنده بر یکدیگر

موضوع دیگری که در زمینه انجام تعهدات مثبت در قرارداد مشارکت در ساخت دارای اهمیت می‌باشد، التزام شما به‌عنوان مالک به وظایف مشخص شده در توافق‌نامه است. آیا در صورتی که به تعهدات خود در این قرارداد عمل نکنید، می‌توانید انتظار داشته باشید که طرف سازنده به مسئولیت‌هایش پایبند بماند؟

بدون شک، انجام تعهدات میان طرفین قرارداد به یکدیگر وابسته است. تصور کنید شما به‌عنوان مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، زمین یا ملک قدیمی مورد نظر را در زمان تعیین شده به سازنده تحویل ندهید و در عین حال انتظار داشته باشید که آپارتمان جدید در موعد مقرر به شما تسلیم شود!

بنابراین، هنگام امضای این قرارداد، علاوه بر اینکه باید از وظایف سازنده آگاهی کامل داشته باشید، ضروری است که کاملاً از مسئولیت‌های خود نیز مطلع باشید تا پروژه ساخت و ساز به‌درستی و در زمان‌های مشخص شده به پیش برود و به اتمام برسد.

برخی از وظایف شما به‌عنوان مالک در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:

• تحویل زمین یا ملک قدیمی به سازنده در زمان تعیین‌شده
• حل و فصل احتمالی دعاوی حقوقی قبل از تحویل ملک به سازنده
• تأیید عدم وجود رهن، قید، بازداشت و مصادره در ملک
• تسویه کلیه بدهی‌های مربوط به ملک یا زمین موضوع قرارداد قبل از واگذاری به سازنده
• انتقال سند به سازنده در زمان‌های مشخص‌شده در قرارداد مشارکت در ساخت
• استرداد مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از دریافت آپارتمان نوساز
• عدم دخالت سازنده یا سایر سازندگان در اجرای پروژه
• اعطای وکالت به سازنده برای انجام امور اداری لازم

سخن آخر

تعیین روشن وظایف و مسئولیت‌های سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش‌بینی عدم رعایت هر یک از این مسئولیت‌ها، می‌تواند از بروز مشکلات متعدد در حین اجرای این قرارداد جلوگیری کند. با ارائه راهکارهای مختلف برای مواجهه با عدم پایبندی سازنده به تعهداتش، می‌توانید با اطمینان بیشتری قرارداد خود را امضا کنید.

اگر در خصوص «مسئولیت‌های سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت» یا به‌طور کلی در مورد انعقاد این قرارداد سؤالی دارید، می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران کمک بگیرید. ملکیاران با تجربه‌ای در اجرای پروژه‌های مختلف عمرانی، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش، سرمایه‌گذاری در ساخت و همچنین قراردادهای مدیریت پیمان و مرمت و بازسازی ساختمان را تنظیم می‌کند و در راه دستیابی به ملک ایده‌آلتان شما را همراهی می‌نماید.

مطالب مرتبط: بررسی جامع مشارکت در ساخت تهران