تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

به‌عنوان یک مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، چه مسئولیت‌ها و وظایفی بر عهده دارید؟ وظیفه مالک در فرآیند ساخت و ساز ساختمان موضوع این قرارداد چیست؟ آیا تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت بنا بر عهده مالک خواهد بود؟ عدم رعایت تعهدات از سوی مالک چه تأثیری بر انجام وظایف طرف سازنده خواهد داشت؟ برای آشنایی بیشتر با مسئولیت‌های مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، با گروه ساختمانی ملکیاران همراه شوید و با دقت قرارداد خود را امضا کنید.

مالک چه نقشی در قرارداد مشارکت در ساخت ایفا می‌کند؟

برای درک بهتر نقش مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، ابتدا باید مفهوم این نوع قرارداد را به روشنی دریابید. این نوع قرارداد به توافقی اطلاق می‌شود که در آن مالک، زمین یا ملک قدیمی خود را به سازنده می‌سپارد تا وی در آن زمین، ساختمانی جدید احداث کند.

در این توافق، مالک و سازنده بر اساس آورده‌های خود، بر درصد مشخصی از سهم ساختمان نوساز توافق می‌کنند. به عنوان مثال، ممکن است تعیین شود که 55 درصد از مالکیت ساختمان به مالک و 45 درصد به سازنده تعلق گیرد. این درصدها باید با دقت محاسبه شده و ارزش ملک و تمامی هزینه‌های مربوط به ساخت و اقدامات انجام‌شده به دقت بررسی شود.

آورده مالک در این قرارداد، ملکی است که برای مراحل ساخت در اختیار سازنده قرار می‌دهد، در حالی که آورده سازنده شامل تمام هزینه‌های مرتبط با ساخت و نیز اقدامات اداری و عمرانی ضروری برای ایجاد ساختمان مورد توافق است.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

با توجه به اینکه مسئولیت‌های اصلی در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده سازنده قرار دارد، شما به‌عنوان مالک نیز لازم است تا با رعایت مفاد قرارداد و زمان‌بندی مشخص، اقداماتی انجام دهید تا بستر مناسب برای تحقق صحیح قرارداد فراهم گردد.

برخی از تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:

• تحویل زمین یا ملک کلنگی به سازنده در زمان مشخص شده
• رفع و حل هرگونه ادعای حقوقی احتمالی قبل از واگذاری ملک به سازنده
• تصریح بر عدم وجود رهن، قید، بازداشت و مصادره در ملک
• تسویه تمامی بدهی‌های مربوط به ملک قبل از تحویل به سازنده
• انتقال سند به سازنده در زمان‌های معین در قرارداد مشارکت در ساخت
• بازپرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از دریافت آپارتمان تازه‌ساز
• اعطای وکالت به سازنده برای انجام مراحل اداری ضروری
• عدم واگذاری عملیات ساخت و ساز ملک به سایر افراد
• ارائه تاییدیه به سازنده در طول مراحل مختلف ساخت و ساز

در ادامه برخی از این تعهدات تشریح می‌شوند.

اقرار به نبودن ملک در رهن، قید، بازداشت و مصادره غیر

یکی از اصلی‌ترین وظایف مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، آزادسازی سند ملک است. در صورتی که ملک در وثیقه باشد، ضروری است که سند را به‌گونه‌ای آزاد کنید تا امکان انتقال آن به سازنده فراهم گردد. به‌عنوان مالک، شما باید تصدیق کنید که ملک تحت رهن یا وثیقه هیچ فرد یا نهادی قرار ندارد و همچنین جزء اموال مصادره‌شده محسوب نمی‌شود.

تحویل زمین یا ملک کلنگی موضوع قرارداد به سازنده در زمان مقرر

به عنوان مالک ملک مورد قرارداد مشارکت در ساخت، شما ملزم هستید که پس از تسویه تمامی بدهی‌ها مربوط به ملک، آن را در زمان مقرر در قرارداد به سازنده تحویل دهید.

در واقع، امکان دارد در قرارداد توافق کنید که پس از دریافت مجوز ساخت و پرداخت مبلغ بلاعوض از سوی سازنده، در مدت چند روز ملک را برای آغاز عملیات ساخت در اختیار او قرار دهید.

چنانچه ملک را در زمان معین به سازنده نسپارید، نمی‌توانید انتظار داشته باشید که او به تعهدات خود در خصوص انجام مراحل ساخت در زمان مقرر عمل کند.

اعطای وکالت کاری به سازنده برای انجام امور اداری مورد نیاز

به‌عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است برای انجام فعالیت‌های اداری و دریافت مجوزهای مربوط به ساخت، به سازنده وکالت کاری اعطا کنید. برای این منظور، باید اسناد و مدارک مربوط به ملک موضوع قرارداد را به‌صورت امانت در اختیار سازنده قرار دهید.

در متن قرارداد، مشخص می‌شود که باید ظرف چند روز مشخص پس از امضای آن، وکالت کاری را به سازنده اعطا کنید. لازم به ذکر است که این وکالت صرفاً به سازنده اجازه می‌دهد تا مراحل اداری لازم برای ساخت و ساز را انجام دهد و هیچ‌گونه حقوق دیگری برای او ایجاد نمی‌کند.

انتقال سند به سازنده در موعد یا موعدهای زمانی تعیین‌شده در قرارداد مشارکت در ساخت

انتخاب روش مناسب برای انتقال سند یکی از جنبه‌های حیاتی در قراردادهای مشارکت در ساخت به شمار می‌آید و لازم است که در این زمینه به توافقی دقیق برسید. در این نوع قرارداد، گزینه‌های متعددی برای انتقال سند وجود دارد که سه روش رایج آن عبارتند از:

• انتقال سند در ابتدای قرارداد با چک ضمانت سازنده
• انتقال سند در انتهای قرارداد با چک ضمانت مالک
• انتقال سند بر اساس مقدار قدرالسهم

انتقال سند به سازنده در آغاز قرارداد، به عنوان پرریسک‌ترین گزینه برای شما مطرح می‌شود و چندان توصیه نمی‌گردد. در حالی که انتقال سند در پایان قرارداد می‌تواند به نفع شما باشد، ممکن است نتوانید با سازنده درباره این روش به توافق برسید.

مطالب مرتبط: سایت مشارکت در ساخت

یکی از شیوه‌هایی که احتمالا از سوی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مورد پذیرش قرار می‌گیرد، انتقال سند بر پایه سهم مالکیتی است. در این شیوه، در هر مرحله از فرآیند ساخت و ساز، به تناسب اقداماتی که سازنده انجام می‌دهد، درصدی از مالکیت را به وی منتقل می‌کنید.

به عنوان مثال، پس از اینکه سازنده تمامی مراحل اداری برای اخذ مجوزهای ساخت را به پایان رساند و مجوزهای لازم را کسب کرد، شما می‌توانید 0.5 دانگ از سند را به نام او منتقل کنید.

برای آشنایی بیشتر با روش‌های مختلف انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت، پیشنهاد می‌شود مقاله «نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت» را مطالعه نمایید.

عدم واگذاری عملیات ساخت و ساز ملک موضوع قرارداد به غیر

هنگامی که قرارداد همکاری در زمینه ساخت را با طرف سازنده امضا می‌کنید، باید به این نکته توجه داشته باشید که نمی‌توانید عملیات ساخت و ساز ملک مورد نظر را به دیگری واگذار کرده یا اجازه دخالت افراد دیگر را در فرآیند اجرایی پروژه صادر کنید.

در حین اجرای قرارداد، تنها سازنده مسئولیت مدیریت پروژه، سامان‌دهی و توزیع وظایف بین کارکنان و تمامی مراحل اجرایی ساخت و ساز را بر عهده دارد و او نیز نمی‌تواند مسئولیت‌ها و تعهدات خود را به شخص دیگری محول کند.

سازنده می‌تواند از پیمانکاران فرعی و کارکنان مختلف برای انجام فعالیت‌های عمرانی استفاده کند، اما مسئولیت نهایی انجام تمامی اقدامات ساخت و ساز مطابق با توافقات قرارداد، بر عهده خود سازنده خواهد بود.

آیا مالک وظیفه‌ای در پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز دارد؟

با توجه به ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت، آورده مالک شامل ملکی فرسوده یا زمینی است که برای پروژه ساخت در اختیار سازنده قرار می‌گیرد. در مقابل، آورده سازنده شامل هزینه‌های مرتبط با ساخت و اقداماتی است که به منظور تحقق پروژه انجام می‌دهد.

بنابراین، مالک هیچگونه مسئولیتی برای پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز ندارد و تمامی هزینه‌های لازم برای ساخت بنا به عهده سازنده خواهد بود.

مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران

البته باید به این نکته اشاره کرد که مالک موظف است قبل از تحویل ملک به سازنده، تمامی بدهی‌های مربوط به ملک را تسویه کند. به عبارت دیگر، پرداخت تمامی هزینه‌های ملک قبل از واگذاری آن به سازنده بر عهده مالک است، اما پس از این مرحله، تمامی هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده خواهد بود.

تاثیر انجام تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت بر انجام وظایف سازنده

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چه تأثیری بر پایبندی سازنده به وظایفش دارد؟ آیا می‌توان انتظار داشت که سازنده بدون انجام کامل و به‌موقع تعهدات خود، به مسئولیت‌هایش عمل کند؟

بدون شک، پاسخ به این پرسش منفی است. وظایف مالک و سازنده در این نوع قرارداد به یکدیگر گره خورده است. به عبارت دیگر، در بسیاری از موارد، انجام تعهدات شما به‌عنوان مالک، شرط لازم برای پیشرفت کارهای سازنده محسوب می‌شود.

برای مثال، اگر ملک را در زمان مشخص شده در قرارداد به سازنده تسلیم نکنید، نمی‌توان انتظار داشت که وی مراحل ساخت را طبق جدول زمانی تعیین شده پیش ببرد.

به‌عنوان نمونه‌ای دیگر، اگر درباره نحوه انتقال سند بر اساس میزان سهم توافق کرده‌اید و پس از اتمام هر مرحله از فرایند ساخت، درصد مشخصی از مالکیت را به سازنده منتقل نکنید، احتمالاً سازنده کار خود را متوقف خواهد کرد.

فسخ قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

شاید این پرسش برایتان پیش بیاید که آیا در شرایطی که مالک به تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت عمل نکند، سازنده مجاز به فسخ قرارداد خواهد بود؟

پاسخ به این سوال بستگی به مفاد قرارداد دارد. اگر در متن قرارداد شرایط خاصی برای فسخ آن تعیین شده باشد، سازنده در صورت تحقق این شرایط، می‌تواند اقدام به فسخ کند. اما او نمی‌تواند صرفاً به دلیل عدم اجرای یکی از تعهدات مالک، بدون توجه به مفاد قرارداد، قرارداد را فسخ نماید.

مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت در پرند

برای نمونه، اگر در قرارداد مشخص شده باشد که در صورت عدم تحویل زمین یا ملک کلنگی ظرف حداکثر 20 روز پس از امضای قرارداد، سازنده حق فسخ دارد، در این صورت او نمی‌تواند به دلیل عدم انتقال سند از سوی شما به عنوان مالک، قرارداد را لغو کند.

حوادث مختلف و عدم انجام تعهدات را پیش‌بینی کنید

پیش‌بینی عدم پایبندی به تعهدات و وقوع حوادث غیرمنتظره در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله نکات اساسی این توافق‌نامه به شمار می‌آید. به‌عنوان مالک، لازم است که عدم انجام وظایف توسط سازنده را در قرارداد لحاظ کنید و برای هر یک از تعهدات سازنده که ممکن است به آن‌ها عمل نکند، تدابیری اتخاذ نمایید.

یکی از این تدابیر، دریافت ضمانت از سازنده در قبال انجام وظایفش است. انواع تضمین‌هایی که می‌توانید از طرف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بگیرید، شامل موارد زیر می‌باشد:

– تضمین حسن انجام کار
– ضمانت خسارت ناشی از تأخیر در اجرای وظایف
– تضمین سرمایه

برای آشنایی بیشتر با انواع تضمین‌های مربوط به سازنده در این نوع قرارداد، مطالعه مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» پیشنهاد می‌شود.

فسخ قرارداد نیز گزینه دیگری است که در برابر عدم پایبندی سازنده به تعهداتش می‌توان به آن اشاره کرد.

شرایط لازم برای فسخ قرارداد باید به‌طور دقیق و مشخص در متن قرارداد بین شما و سازنده توافق گردد. به‌عنوان مالک، شما نمی‌توانید بدون تعیین شرایط فسخ، به‌خاطر عدم انجام هر یک از تعهدات سازنده، به یک‌طرفه قرارداد را لغو نمایید.

مطالب مرتبط: شرایط مشارکت در ساخت چیست؟

همچنین، حوادث غیرمعمول در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت باید بین طرفین پیش‌بینی شود. به‌عنوان مثال، ممکن است به‌دلیل وقوع شرایط جوی ناگهانی، آب و هوای پروژه برای مدت طولانی نامناسب باشد. نمونه دیگری از حوادث غیرمعمول می‌تواند کمبود مصالح ضروری برای ساخت و ساز در طول مدت قرارداد باشد.

سخن آخر

درک عمیق شما از مسئولیت‌های مالک در قرارداد مشارکت در ساخت و همچنین وظایف سازنده، به شما کمک می‌کند تا قراردادی جامع و دقیق تهیه نمایید. با مشخص کردن روشن تعهدات طرفین و پیش‌بینی مواردی چون عدم انجام مسئولیت‌ها و حوادث غیرمنتظره در روند اجرای پروژه، می‌توانید با اطمینان قرارداد خود را امضا کنید.

اگر در زمینه «مسئولیت‌های مالک در قرارداد مشارکت در ساخت» یا به‌طور کلی در خصوص تنظیم این نوع قرارداد سؤالی دارید، می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران استعلام کنید. ملکیاران با تجربه در اجرای پروژه‌های عمرانی متعدد، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قراردادهای بازسازی و مرمت ساختمان‌ها را تنظیم کرده و شما را در دستیابی به ملک ایده‌آلتان یاری می‌کند.

مطالب مرتبط: تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت