عرف قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
برای امضای قرارداد همکاری در عرصه ساخت و ساز، چه نکاتی به‌عنوان رویه‌های معمول شناخته می‌شوند؟ نحوه تعیین درصد مالکیت در این نوع همکاری چگونه است و چه عواملی بر آن تأثیر می‌گذارند؟ رویه‌های رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت در زمینه‌های مختلف چیست؟ وظایف و مسئولیت‌های هر یک از طرفین این توافقنامه چگونه تعریف می‌شود؟ آیا باید در زمان امضای این قرارداد به رویه‌های بازار توجه کنید یا شرایط ملک و پروژه‌تان را مد نظر قرار دهید؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه شوید و خود را برای امضای یک قرارداد استاندارد در حوزه مشارکت در ساخت آماده کنید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قبل از اینکه با اصول قرارداد مشارکت در ساخت آشنا شوید، لازم است ماهیت این نوع توافق را درک کنید و وظایف و مسئولیت‌های هر یک از طرفین را بشناسید.
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که در آن یک طرف به عنوان مالک، زمین یا ملک قدیمی خود را در اختیار طرف سازنده قرار می‌دهد تا ساختمانی نو را بر روی آن زمین بسازد. بر اساس این توافق، هر یک از طرفین در مالکیت ساختمان جدید سهیم می‌شوند.
نسبت مالکیت مالک و سازنده به فاکتورهایی مانند موقعیت جغرافیایی و ویژگی‌های مکانی زمین یا ملک مورد نظر و همچنین کیفیت کار و شهرت سازنده بستگی دارد و به توافق می‌رسد.
آیا باید در تعیین درصد مالکیت، عرف قرارداد مشارکت در ساخت را در نظر بگیرید؟
تعیین سهم مالکیت هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از مسائل کلیدی در تنظیم این‌گونه توافقات است و نیازمند دقت و بررسی همه‌جانبه می‌باشد.
به جای تکیه بر عرف، باید به ویژگی‌های خاص ملک و توانایی‌های سازنده دقت کنید.
برخی از عواملی که در تعیین سهم مشارکت طرفین تأثیرگذارند عبارتند از:
– موقعیت جغرافیایی ملک
– کیفیت محلی که ملک در آن واقع شده است
– استانداردهای نقشه و ابعاد ملک
– شهرت و تجربه سازنده در زمینه ساخت و ساز
– کیفیت مصالح مورد استفاده
– تمامی هزینه‌های مرتبط با ساخت (شامل هزینه مصالح، نیروی کار و سایر هزینه‌ها)
تعیین درصد مالکیت صرفاً بر اساس عرف بازار، بدون توجه به ویژگی‌های ملک و توانایی سازنده، یک اشتباه بزرگ است.
همچنین، توافق بر درصدهای کلی مانند 50-50 یا 40-60 بدون بررسی دقیق ویژگی‌ها، کار درستی نیست. ممکن است پس از تحلیل دقیق مشخصات ملک و سازنده به این درصدها برسید، اما نباید به سادگی از این موضوع گذر کنید.
عرف قرارداد مشارکت در ساخت در نحوه انتقال سند
انتقال اسناد در قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از جنبه‌های حیاتی است که به‌عنوان مالک باید در خصوص روش‌های بهینه آن با طرف سازنده به توافق برسید. در این نوع قراردادها، سه روش متداول و رایج برای انتقال سند وجود دارد که به شرح زیر است:
- انتقال مدارک در آغاز پروژه همراه با تضمین چک از طرف سازنده
- انتقال مدارک در پایان پروژه با تضمین چک از طرف مالک
- انتقال مدارک بر اساس سهم هر یک از طرفین قرارداد
با توجه به وضعیت شما به‌عنوان مالک، خطرناک‌ترین شیوه برای انتقال سند، روش نخست محسوب می‌شود. اگر در مراحل اولیه پروژه و قبل از آغاز هرگونه ساخت و ساز، بخشی از مالکیت یا چند دانگ از ملک را به سازنده واگذار کنید، در واقع او را بدون اینکه هیچ اقدامی انجام دهد، به مالک قسمتی از ملک خود تبدیل می‌کنید.
در این شیوه، در صورتی که شهرداری مجوز ساخت ساختمان شما را صادر نکند، سازنده در حین پروژه فوت کند، با او دچار اختلاف شوید و او تمایلی به فسخ قرارداد نداشته باشد، یا هر رویداد دیگری که ممکن است بر ادامه پروژه تأثیر بگذارد، شما با مشکلات حقوقی مواجه خواهید شد.
در مقابل، انتقال سند در پایان پروژه با ضمانت چک، روشی با ریسک کمتر است. در این حالت، شما به‌عنوان مالک در قرارداد متعهد می‌شوید که پس از اتمام پروژه و تحویل ساختمان آماده سکونت، سند سهم سازنده را به او انتقال دهید. با این حال، لازم است که در انتخاب این شیوه با سازنده به توافق برسید.
روش دیگری که می‌تواند منجر به رضایت هر دو طرف شود، انتقال سند بر اساس میزان سهم هر یک از طرفین قرارداد و در طول پیشرفت پروژه است. در این شیوه، در مراحل مختلف پیشرفت پروژه و بر اساس هزینه‌های پرداخت‌شده و کارهای انجام‌شده توسط سازنده، درصد معینی از ملک به نام او سند زده می‌شود.
در قرارداد مشارکت در ساخت باید چه مواردی قید شود؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، به چه نکاتی باید با سازنده توافق کنید؟ چگونه می‌توانید قراردادی را تنظیم کنید که از نظر قانونی معتبر باشد و در صورت بروز اختلاف، بتوانید به آن استناد کنید؟
این موارد باید در قرارداد مشارکت در ساخت لحاظ شوند:
- مسئولیت‌ها و وظایف مالک
- مسئولیت‌ها و وظایف سازنده
- تعیین تضمین برای اجرای تعهدات
- زمان نهایی برای تحویل ساختمان
- نسبت سهم هر یک از طرفین
- روش انتقال سند
- پیش‌بینی منازعات و چالش‌های ممکن میان طرفین
- انتخاب داور برای حل و فصل اختلافات احتمالی
در بخش‌های بعدی، هر یک از این موارد به تفصیل توضیح داده خواهد شد. لازم به ذکر است که عرف‌های مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت و مسائلی که طی سال‌ها توسط مالکان و سازندگان در این نوع قراردادها پذیرفته شده‌اند، نباید مانع حقوقی برای اجرای قرارداد به وجود آورده و یا در روند صحیح پروژه و پیگیری‌های حقوقی احتمالی اختلال ایجاد کند.
وظایف و تعهدات مالک
به عنوان مالک، شما مسئولیت‌هایی دارید که باید به آن‌ها عمل کنید تا سازنده نیز بتواند وظایف خود را به درستی انجام دهد.
به عنوان مثال، شما متعهد می‌گردید که زمین یا ملک خود را در زمان معین و در مدت مشخصی برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار دهید و همچنین در زمان‌های توافق شده، سند سهم سازنده را به او منتقل نمایید.
اگر تصمیم دارید که انتقال سند را در پایان پروژه انجام دهید، موظف به این خواهید بود که در انتهای کار، سند را منتقل کنید. اما اگر انتقال بر اساس مقدار سهم باشد، در مراحل مختلف و متناسب با پیشرفت‌های سازنده، سند را به او واگذار خواهید کرد.
به‌طور کلی برخی از تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تحویل ملک یا زمین مورد توافق به سازنده در زمان تعیین‌شده
- تأیید عدم وجود مصادره، قید، رهن یا بازداشت برای ملک
- انتقال مدارک مالکیت به سازنده در زمان یا زمان‌های مشخص بر اساس قرارداد
- برگرداندن مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از دریافت ساختمان آماده از او
- پاسخگویی به دعاوی حقوقی مطرح‌شده پیش از انتقال ملک یا زمین به سازنده
- تسویه تمامی بدهی‌های ملک قبل از واگذاری آن به سازنده
وظایف و تعهدات سازنده
تشخیص واضح و مشخص مجموعه وظایف و مسئولیت‌های پیمانکار یکی از کلیدی‌ترین جنبه‌های قرارداد همکاری در ساخت و ساز به شمار می‌آید. تعدادی از وظایف پیمانکار در این نوع قرارداد شامل موارد زیر است:
- تهیه طرح‌های معماری
- اخذ مجوزهای لازم برای ساخت و ساز و سایر مجوزهای مربوطه و پرداخت هزینه‌های مربوط به آن‌ها
- تأمین تمامی هزینه‌های مربوط به فرآیند ساخت
- انجام تمامی فعالیت‌های ساختمانی و مدیریت پروژه
- پیشبرد پروژه مطابق با زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد
- خرید، نصب و اجرای صحیح انشعابات مختلف ساختمان (شامل انشعابات آب، گاز، برق، تلفن و فاضلاب)
- بیمه‌کردن ملک مشارکت‌شده و کارکنان پروژه
- پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه مشارکت، کمک‌هزینه، چک تضمین و سایر وجوه مشخص‌شده در قرارداد
- تحویل ساختمان به صورت آماده برای سکونت در زمان مقرر در قرارداد
- دریافت پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و اسناد تک‌برگی
- پرداخت هزینه‌های مربوط به آب، برق و گاز در حین ساخت و زمان تسلیم ملک به سازنده
- رعایت اصول ایمنی طبق مقررات ملی ساختمان، قوانین وزارت کار و سایر ضوابط مرتبط
- تحمل مسئولیت حوادث ناشی از عدم رعایت اصول ایمنی برای کارگران و ساختمان‌های مجاور
- همکاری با تیم نظارت و تیم ارزیابی پروژه
تعیین ضمانت برای انجام تعهدات
تنظیم تعهدات در یک قرارداد به‌تنهایی کافی نیست و لازم است تدابیر لازم برای تضمین اجرای این تعهدات نیز در آن گنجانده شود. در این مرحله، باید اقداماتی که هر یک از طرفین در صورت عدم رعایت تعهدات خود باید اتخاذ کنند، مشخص شود.
برای نمونه، اگر سازنده نتواند ساختمان را در زمان مقرر تحویل دهد یا در هر مرحله از ساخت و ساز نتواند پیشرفت یا کیفیت مطلوب را ارائه کند، چه اقداماتی باید برای جبران خسارت انجام شود؟
مطالب مرتبط: نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت + نمونه ماده قرارداد
در این بخش از قرارداد باید کلیه احتمالات را مدنظر قرار دهید و جزئیات عدم اجرای تعهدات را به‌طور دقیق پیش‌بینی کنید تا در مواجهه با چالش‌های مختلف حین اجرای پروژه دچار سردرگمی نشوید. فقط در صورتی به عرف قراردادهای مشارکت در ساخت توجه کنید که با منطق و قوانین موجود همخوانی داشته باشد.
برای کسب اطلاعات بیشتر درباره انواع تضمین‌های قرارداد مشارکت در ساخت و وثیقه‌های مورد استفاده، پیشنهاد می‌شود مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه نمایید.
زمان تحویل ساختمان نهایی
عرف مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت درباره زمان تحویل ساختمان چه حکمی دارد؟ آیا اصول خاصی در این زمینه وجود دارد که بتوان به آن‌ها استناد کرد؟
بدیهی است که زمان تحویل ساختمان‌ها در پروژه‌های مختلف متفاوت خواهد بود و نمی‌توان یک مهلت عمومی برای تمامی ساختمان‌ها تعیین کرد.
این زمان به عوامل متعددی بستگی دارد، نظیر ابعاد و تعداد طبقات بنا، توانایی سازنده در تأمین نیروی انسانی مورد نیاز، شرایط جوی حاکم بر فرآیند ساخت، زمان لازم برای اخذ مجوزهای ساختمانی و همچنین عوامل دیگر. بنابراین، نمی‌توان بدون در نظر گرفتن تمامی این جوانب، به توافقی درباره زمان تحویل ساختمان رسید.
نسبت سهم هر کدام از طرفین
قبلاً اشاره کردیم که برای تعیین درصد مشارکت در قرارداد مشارکت در ساخت یا میزان سهم هر یک از طرفین، نباید به عرف موجود در این نوع قراردادها اتکا کرد.
برای محاسبه سهم مالکیت، لازم است ویژگی‌های مختلف ملک و همچنین مشخصات فنی و کیفیت سازنده به دقت تحلیل شود. علاوه بر این، باید با در نظر گرفتن هزینه‌های ساخت و تعداد طبقات در نظر گرفته شده برای ساختمان جدید، به یک توافق عادلانه در مورد نسبت‌های سهم دست یابید.
نحوه انتقال سند
در متن قرارداد همکاری در زمینه ساخت، به موضوع شیوه‌های انتقال سند نیز اشاره شده است. انتخاب بهترین روش انتقال سند باید بر اساس شرایط خاص پروژه انجام شود و نمی‌توان صرفاً به خاطر رایج بودن یک روش، آن را انتخاب کرد.
انتقال سند در مراحل ابتدایی پروژه به سازنده، برای شما به‌عنوان مالک، ریسک بالایی دارد و این شیوه توصیه نمی‌شود.
یکی از شیوه‌های انتقال سند که بر اساس میزان سهم مالکیت تعریف می‌شود، می‌تواند به توافق آسان‌تری بین شما و سازنده منجر شود، زیرا در این روش منافع هر دو طرف مورد توجه قرار می‌گیرد.
مطالب مرتبط: تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
پیش‌بینی اختلافات و مشکلات احتمالی بین طرفین
در تنظیم قرارداد، لازم است که تمام شرایط ممکن را بررسی کرده و برای مسائل احتمالی تدابیری بیندیشید. باید برای عدم انجام تعهدات از سوی طرفین نسبت به تمامی وظایف ذکر شده در قرارداد، راه حل‌هایی ارائه دهید تا هیچ یک از طرفین به خاطر عدم پایبندی دیگری دچار خسارت نشود.
علاوه بر این، در حین پیشبرد پروژه ممکن است با هزینه‌های غیرمنتظره‌ای روبرو شوید که باید آن‌ها را شناسایی کرده و فرد یا نهادی که مسئول پرداخت این هزینه‌ها خواهد بود را مشخص کنید.
انتخاب داور برای حل و فصل اختلافات احتمالی
یکی از راهکارهای جدید و متداول برای حل و فصل اختلافات، که می‌توان آن را به‌عنوان یک رویه در قراردادهای مشارکت در ساخت به حساب آورد، انتخاب یک داور مورد اعتماد است.
در این شیوه، در متن قرارداد مشخص می‌شود که تمامی مسائل و اختلافات احتمالی که ممکن است به وقوع بپیوندد، از طریق داوری مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.
علاوه بر این، لازم است نام داور مربوطه به‌طور واضح در قرارداد ذکر شود، حدود اختیارات او تعیین گردد و به طرفین قرارداد اعلام شود که تصمیمات این داور برای همه طرفین الزامی و معتبر خواهد بود.
پرداخت مبلغ بلاعوض، موضوعی در عرف مشارکت در ساخت
مبلغی که تحت عنوان بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت مطرح می‌شود، وجهی است که برای برقراری تعادل میان آورده‌های طرفین قرارداد به کار می‌رود و بر تعیین مالکیت هر یک از طرفین تأثیرگذار است.
اما بلاعوض به چه معناست و چگونه محاسبه می‌شود؟ در شرایطی که آورده‌های طرف‌های قرارداد به گونه‌ای است که تقسیم واحدهای آپارتمانی ممکن نیست و هیچ یک از طرفین نمی‌تواند به صورت مشخص مالک تعدادی از واحدها شود، مبلغی به‌عنوان بلاعوض از سوی یکی از طرفین پرداخت می‌گردد.
به عنوان نمونه، پس از اینکه مالک و سازنده آورده‌های خود را محاسبه کردند و مشخص شد که سهم مالک 43 درصد و سهم سازنده 57 درصد از ارزش کل ساختمان جدید 5 طبقه است، به دلیل عدم امکان تقسیم واحدها، لازم است مبلغ بلاعوض توسط یکی از طرفین پرداخت شود.
در این حالت، سازنده می‌تواند با پرداخت مبلغ بلاعوض به مالک، نسبت مالکیت را به 60 درصد برای سازنده و 40 درصد برای مالک تغییر دهد و بدین ترتیب، مالک می‌تواند 3 طبقه از 5 طبقه ساختمان را به خود اختصاص دهد. همچنین مالک می‌تواند با پرداخت مابه‌التفاوت، 3 واحد از ساختمان را تصاحب کند.
اکنون این سوال مطرح است که نحوه پرداخت مبلغ بلاعوض چگونه خواهد بود. اگر با سازنده توافق کرده‌اید که او مبلغ بلاعوض را به شما به‌عنوان مالک پرداخت کند، بهتر است که بخش عمده مبلغ، مثلاً حدود دو سوم، پس از صدور جواز ساخت از سازنده دریافت شود.
به طور کلی، پیشنهاد می‌شود که یک‌سوم از مبلغ بلاعوض در زمان انعقاد قرارداد و دو سوم باقی‌مانده پس از صدور جواز ساخت از سازنده دریافت گردد.
نکته دیگری که در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت باید مدنظر قرار گیرد، این است که تنها به عرف بسنده نکنید. اگرچه مبلغ بلاعوضی که بر اساس عرف تعیین می‌شود، به مبلغی که از طریق فرمول محاسبه می‌شود نزدیک است، اما بهتر است که مقدار دقیق را با استفاده از فرمول مشخص محاسبه نمایید.
مطالب مرتبط: اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت چقدر است؟
بلاعوض با قرض‌الحسنه مشارکت در ساخت متفاوت است
نکته دیگری که در زمینه آشنایی با عرف قراردادهای مشارکت در ساخت باید مد نظر قرار گیرد، این است که مبلغی که تحت عنوان قرض‌الحسنه از سازنده به مالک ملک پرداخت می‌شود، کاملاً متفاوت از کمک‌های بلاعوض است.
قرض‌الحسنه به معنای مبلغی است که سازنده به مالک اعطا می‌کند تا او بتواند در حین ساخت و ساز، ملکی را به رهن یا اجاره بگیرد و در آن سکونت کند. مالک موظف است در پایان دوره قرارداد، مبلغ قرض‌الحسنه را به سازنده برگرداند.
این مبلغ باید به گونه‌ای تعیین شود که مالک بتواند در نزدیکی ملک خود که برای پروژه در اختیار سازنده قرار داده، ملکی با متراژ مشابه برای زندگی تهیه کند.
هیچ‌گاه از قراردادهای مشارکت در ساخت آماده استفاده نکنید!
به عنوان آخرین نکته‌ای که باید در زمینه عرف قرارداد مشارکت در ساخت در نظر داشته باشید، مهم است که قراردادهای استاندارد را بدون هر گونه تغییر به عنوان قرارداد خود به کار نگیرید و شرایط و تعهدات موجود در الگوهای رایج را بدون توجه به خصوصیات پروژه در نظر نگیرید.
خود را به عرف‌های رایج در این نوع قراردادها محدود نکنید و اجازه ندهید که مرزهای رایج بر قرارداد شما تأثیر بگذارد. با در نظر گرفتن شرایط خاص پروژه و ویژگی‌های طرف سازنده، درباره جزئیات قرارداد به توافق برسید و همه جوانب را با استدلال و منطق پیش ببرید.
سخن آخر
«عرف قرارداد مشارکت در ساخت» یکی از موضوعات مهمی است که ممکن است ذهن مالکان را در هنگام انعقاد قرارداد با سازنده مشغول کند. این مسئله به‌ویژه در خصوص سهم مالکیت هر یک از طرفین می‌تواند توجه بیشتری را جلب نماید. اما اتکا به عرف یا اقداماتی که سایر مالکین یا سازندگان در این نوع قراردادها انجام می‌دهند، ممکن است به نفع شما نباشد. بنابراین، باید با توجه به ویژگی‌های خاص پروژه‌تان تصمیم‌گیری کنید.
اگر درباره مراحل مختلف قرارداد مشارکت در ساخت پرسش‌هایی دارید، می‌توانید با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران تماس بگیرید و پاسخ‌های خود را دریافت کنید. ملکیاران با تجربه در اجرای پروژه‌های عمرانی گوناگون، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران بافت فرسوده
