نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت + نمونه ماده قرارداد

چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را به‌گونه‌ای تنظیم کرد که در طول اجرای پروژه، کمترین مشکلات ممکن با پیمانکار ایجاد شود؟ این قرارداد شامل چه بندهایی است و چه مواردی باید در آن ذکر شود؟ مالک و پیمانکار چه وظایفی را پذیرفته و مسئولیت‌هایی را بر عهده دارند؟ کدام مسائل و اختلافات احتمالی باید در قرارداد به‌صورت پیش‌بینی‌شده درج شوند؟ برای آشنایی بیشتر با شیوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، با گروه ساختمانی ملکیاران همراه باشید و قراردادی مطمئن را با پیمانکار امضا کنید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قبل از اینکه با فرآیند نگارش قرارداد مشارکت در ساخت آشنا شوید، لازم است مفهوم این نوع قرارداد را درک کنید. قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که در آن یک طرف به عنوان مالک، زمین یا ملک قدیمی خود را به طرف سازنده واگذار می‌کند تا در آنجا ساختمان جدیدی احداث گردد. بر اساس این توافق، هر یک از طرفین در مالکیت ساختمان تازه تأسیس به نوعی سهیم می‌شوند.

هر یک از طرفین با توجه به میزان سرمایه‌گذاری و هزینه‌هایی که متحمل شده‌اند، سهم مشخصی از ملک جدید را به دست می‌آورند.

عوامل مختلفی مانند موقعیت جغرافیایی زمین، ویژگی‌های ملک، اعتبار سازنده و همچنین کمیت و کیفیت مصالح به‌کاررفته در ساخت بنا، بر میزان سهم هر یک از طرفین در این قرارداد تأثیرگذار است.

نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

برای «تنظیم قرارداد همکاری در ساخت»، ضروری است که از محتوای مناسب و نکات کلیدی آگاه باشید و موضوعات مهم را در نظر بگیرید. در قرارداد همکاری در ساخت، لازم است که تمامی این موارد با دقت و به تفصیل مورد توافق قرار گیرد:

1. مشخصات و نام‌های طرف‌های قرارداد
2. موضوع قرارداد و جزئیات معامله
3. ارزش ملک
4. ویژگی‌های ساختمان تازه‌ساز
5. محل امضای قرارداد
6. سرمایه‌گذاری هر یک از طرفین
7. تعهدات مالک
8. مسئولیت‌های سازنده
9. درصد مالکیت هر یک از طرف‌ها
10. زمان تحویل ساختمان جدید
11. روش انتقال سند
12. ضمانت‌های لازم برای اجرای تعهدات طرفین
13. راهبردهای حل و فصل اختلافات و مشکلات ممکن
14. مشخصات داور برای رسیدگی به مسائل احتمالی

در ادامه، هر یک از بخش‌های قرارداد به تفصیل توضیح داده می‌شود و نمونه‌ای از نحوه نگارش این بخش‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت ارائه خواهد شد. لازم به ذکر است که این نمونه‌ها به صورت مختصر به مباحث کلی هر بخش از قرارداد اشاره دارند.

برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، باید به تمامی جزئیات در هر بند توجه کنید و هر اطلاعات مهمی که ممکن است به دلیل ابهام یا ناکافی بودن، در آینده منجر به بروز اختلاف با سازنده شود، به‌طور واضح در متن قرارداد قید نمایید.

مشاوره رایگان قرارداد مشارکت در ساخت و ویژگی های آن

1- اسامی و مشخصات طرفین قرارداد

در بخش ابتدایی توافقنامه مشارکت در ساخت، لازم است که نام و اطلاعات کامل هر یک از طرفین ذکر شود. طرف اول، مالک پروژه و طرف دوم، سازنده یا مجری کار است که باید در آغاز قرارداد به وضوح معرفی گردند.

بنابراین ماده 1 قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به این صورت نوشته شود:

ماده 1: طرفین قرارداد

طرف اول: مالک

آقا/ خانم ………… فرزند ………….. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ……………… صادره از ………….. تابعیت ……… متولد ……… نسبت به ………….. دانگ مورد مشارکت در ساخت، اقامتگاه: شهر …….. خیابان/ کوچه/ بن‌بست ……../ پلاک …………../ کد پستی …………… تلفن: ………….. موبایل: ………. .

طرف اول: مجری (سازنده)

آقا/ خانم ………… فرزند ………….. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ……………… صادره از ………….. تابعیت ……… متولد ……… نسبت به ………….. دانگ مورد مشارکت در ساخت، اقامتگاه: شهر …….. خیابان/ کوچه/ بن‌بست ……../ پلاک …………../ کد پستی …………… تلفن: ………….. موبایل: ………. .

2- موضوع قرارداد و مشخصات ملک مورد معامله

در قسمت دوم قرارداد، لازم است موضوع توافق و ویژگی‌های کلی ملک مورد نظر برای ساخت و ساز به‌طور دقیق ذکر شود.

موضوع این قرارداد به مشارکت در ساخت اختصاص دارد و می‌تواند با عبارات مختلف بیان گردد. ویژگی‌های ملک شامل مواردی از قبیل مساحت، تعداد واحدها، سطح زیربنای مفید و تعداد پارکینگ‌ها و انباری‌ها می‌باشد.

مهم است که هنگام شرح ویژگی‌های ملک، از عبارات کیفی و مبهم پرهیز شود. اصطلاحاتی مانند «به شکل مطلوب» یا «به نحو عالی» قابل تفسیرهای متفاوت هستند و ممکن است برداشت‌های گوناگونی از آن‌ها به وجود آید.

موضوع قرارداد و اطلاعات مربوط به ملکی که قرار است ساخته شود، می‌توانند به این شکل در توافقنامه مشارکت در ساخت گنجانده شوند:

ماده 2- موضوع قرارداد

عبارتست از: ساخت پروژه مسکونی توسط طرف دوم قرارداد

ساخت و ساز تعداد …….. واحد مسکونی در زمینی به وسعت ………. و با زیربنای مفید ……….. که دارای پلاک ثبتی فرعی از ………. اصلی ………. صفحه ……… و شماره ورقه مالکیت ……. شماره دفتر ……. بخش …….. استان …… واقع شده است، شامل …………. واحد پارکینگ و ……. واحد انباری می‌باشد. این پروژه بر اساس پروانه ساخت و نقشه معماری طراحی شده و جزئیات فنی آن طبق صورت‌جلسه پیوست شده ارائه می‌گردد.

3- ارزش ملک

ارزشیابی ملک مورد نظر برای پروژه ساخت و ساز باید به‌طور دقیق انجام شود. برای این منظور، می‌توانید از مشاوران متخصص در این زمینه یاری بگیرید.

به‌منظور مشخص کردن ارزش ملک در قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توانید این بند را در قرارداد درج کنید:

ماده 3- ارزش ملک

ارزش زمین در تاریخ امضای قرارداد به مبلغ …………… ریال تخمین زده شده و مورد تأیید هر دو طرف قرار گرفته است.

4- مشخصات ساختمان نوساز

ویژگی‌های ساختاری که بر اساس توافق‌نامه مشارکت در ساخت میان شما و پیمانکار ایجاد خواهد شد، باید به‌صورت روشن و بدون ابهام در متن قرارداد ذکر گردد. پیمانکار ملزم است ساختمانی را به شما ارائه دهد که تمامی مشخصات مندرج در قرارداد را دارا باشد.

اجزای اساسی ساختمان، از جمله نوع اسکلت، درها و پنجره‌ها، و همچنین سیستم‌های گرمایش و سرمایش، باید در قرارداد لحاظ شوند.

تعداد طبقات، تعداد واحدها، نوع کاربری، ظرفیت پارکینگ و انباری، و همچنین تمام فضاها و امکانات مربوط به ساختمان جدید نیز باید به‌طور دقیق توافق و در قرارداد ثبت شود؛ تا در مورد مشخصات ساختمان مورد نظر خود با پیمانکار به چالش نخورید.

ویژگی‌های ساختمان جدید‌التاسیس مورد توافق را می‌توانید به این صورت در قراردادتان بگنجانید:

ماده 4: مشخصات کلی ساختمان نوساز

تعداد ……. طبقه مطابق دستور نقسه و ضوابط شهرداری شامل

1. طبقه‌ای با کاربرد مسکونی و اداری شامل … واحد با ابعاد … متر مربع، واقع در همکف که دارای … پارکینگ و … واحد تجاری با متراژ … متر است. همچنین، طبقه‌ای زیر همکف با کاربری پارکینگ به تعداد … واحد و … انباری با اندازه … متر مربع وجود دارد. (ویژگی‌های دیگر فضاهای توافق شده می‌تواند در ادامه این لیست ذکر شود.)

5- محل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نباید آدرس محل امضای توافقنامه را نادیده بگیرید. برای درج اطلاعات دقیق، می‌توانید آدرس و شماره تلفن محل امضا را به شکل زیر در قرارداد ذکر کنید:

ماده 5: محل انعقاد قرارداد

این قرارداد در دفتر …………. به آدرس …………….. و شماره تلفن تنظیم شده است.

6- آورده های طرفین

هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است تا سهم‌های هر یک از طرفین به‌طور دقیق توضیح داده شود. تعیین این سهم‌ها باید با احتیاط صورت گیرد تا از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری شود.

در این نوع قرارداد، سهم شما به‌عنوان مالک، شامل ملکی است که برای انجام پروژه به سازنده اختصاص می‌دهید. سهم سازنده نیز شامل تمامی اقدامات اداری و عمرانی و تمامی هزینه‌هایی است که برای ساخت بنا مورد توافق صرف می‌کند.

می‌توانید سهم‌های طرفین را به‌عنوان یکی از بندهای قرارداد مشارکت در ساخت به شکل زیر در متن قرارداد گنجانید:

ماده 6- آورده‌های طرفین

6-1- سهم مالک شامل 6 دانگ از عرصه و اعیانی یک قطعه زمین به مساحت ……….. متر مربع با پلاک ثبتی شماره …….. فرعی ……. واقع در بخش ………. شهر ……….. استان ………. با نشانی ……….. می‌باشد. این ملک دارای امکانات آب، گاز و برق بوده و تمام ملحقات آن به‌طور کامل و صرفاً برای اجرای تعهدات طرف دوم قرارداد به سازنده واگذار می‌شود.

6-2- سهم سازنده شامل انجام تمامی مراحل اداری و قانونی و اخذ کلیه مجوزهای لازم برای اجرای موضوع قرارداد است. همچنین سازنده موظف است تا تمامی هزینه‌های مرتبط با اجرای قرارداد، از جمله هزینه‌های مربوط به طراحی، مجوز ساخت، پایان کار، احداث بنا و تمامی عملیات عمرانی را تأمین کند. این مسئولیت تا زمان تحویل ساختمان نوساز و آماده سکونت ادامه دارد. همچنین هزینه‌های مربوط به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و پرداخت مبلغ ……………… ریال به‌صورت بلاعوض به مالک/ مالکین باید حداکثر ظرف ……. روز پس از دریافت پروانه ساخت انجام شود.

مالک اول، آقای/ خانم ………………. دریافت‌کننده مبلغ بلاعوض …………………. ریال

مالک دوم، آقای/ خانم ………………. دریافت‌کننده مبلغ بلاعوض …………………. ریال

مالک سوم، آقای/ خانم ………………. دریافت‌کننده مبلغ بلاعوض …………………. ریال

7- درصد مالکیت طرفین

مسئله درصد مالکیت بین مالک و سازنده از موضوعات کلیدی و حساسی است که لازم است در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه ویژه‌ای شود. تعیین اینکه چه میزان از ساختمان تازه‌ساخت به شما اختصاص می‌یابد و چه میزان به سازنده تعلق خواهد داشت، نیازمند بررسی دقیق ویژگی‌های مختلف ملک و فعالیت‌هایی است که سازنده انجام می‌دهد.

در روند تعیین درصد مالکیت، نباید تنها به عرف و عادت‌های رایج متکی بود؛ بلکه لازم است شرایط خاص پروژه مورد توجه قرار گیرد. هر پروژه ویژگی‌ها و شرایط منحصر به فرد خود را دارد که باید با دقت مورد ارزیابی قرار گیرد و بر اساس عوامل متنوع، درصد سهم هر یک از طرفین مشخص شود.

عواملی که بر تعیین درصد مشارکت مالک و سازنده در قرارداد تاثیر می‌گذارند شامل موارد زیر هستند:

– موقعیت جغرافیایی ملک
– دسترسی‌ها و شرایط مکانی ملک
– کیفیت طرح و ویژگی‌های زمین
– اعتبار و حسن شهرت سازنده
– هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز

برای گنجاندن درصد مالکیت هر یک از طرفین یا نسبت سهم‌الشرکه در قرارداد، می‌توانید ماده مربوطه را به شکل زیر در متن قرارداد درج کنید. با این حال، جزئیات مربوط به درصد مالکیت طرفین، مانند تعداد و نوع طبقات، تقسیم انباری‌ها و پارکینگ‌ها، و راه‌حل‌های مربوط به اختلافات احتمالی باید به طور جامع در تقسیم‌نامه قرارداد مطرح شود.

ماده 7- نسبت سهم‌الشرکه طرفین

نسبت مالکیت هر یک از طرفین قرارداد نسبت به زمین و ساختمان و تمامی فضاها شامل مسکونی، تجاری، انباری و پارکینگ بر اساس سرمایه‌گذاری‌ها و تعهدات هر یک از طرفین به شرح زیر تعیین می‌شود:

• سهم‌الشرکه طرف اول: ………….
• سهم‌الشرکه طرف دوم: ………….

8- زمان تحویل ساختمان نوساز

یکی از جنبه‌های حیاتی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، مشخص کردن زمان اتمام و تحویل ساختمان جدید است. با توجه به برنامه‌ریزی‌هایی که برای پروژه خود دارید، می‌توانید بر سر یک تاریخ مشخص برای دریافت ساختمان به توافق برسید.

لازم به یادآوری است که شتاب در دریافت ساختمان ممکن است بر کیفیت آن تأثیر بگذارد. به‌طور کلی، چندین عامل مهم می‌توانند بر زمان تحویل ساختمان در قرارداد مشارکت تأثیر بگذارند که شامل موارد زیر است:

– شرایط جوی در حین اجرای پروژه
– توانایی مالی سازنده برای تأمین هزینه‌ها
– قابلیت سازنده در جذب نیروی کار مورد نیاز
– زمان لازم برای اخذ مجوزهای ضروری

شما می‌توانید در بخش مربوط به مدت زمان قرارداد، زمان مشخصی را برای هر مرحله از فعالیت‌های اداری و عمرانی پروژه تعیین کنید. برای نگارش این قسمت از قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توانید به شکل زیر عمل کنید:

ماده 8 – مدت زمان قرارداد

مدت زمانی که برای انجام وظایف طرف دوم در خصوص تأیید نقشه‌های ساختمان توافق‌شده، اخذ مجوز ساخت از شهرداری و انجام کلیه مراحل لازم قبل از آغاز کارهای اجرایی تعیین شده، برابر با ……. روز از تاریخ امضای این قرارداد خواهد بود.

همچنین، زمان لازم برای اتمام کارهای اجرایی پروژه و تحویل ساختمان به‌منظور سکونت از سوی سازنده، به مدت ………. ماه و …… روز از زمان تخلیه ملک و واگذاری آن به سازنده مشخص می‌گردد.

• 25 روز برای تحقق عملیات تخریب
• 4 ماه و 15 روز برای اجرای عملیات گودبرداری و نیلینگ
• 7 ماه و 20 روز برای پیاده‌سازی فونداسیون و سازه‌های سقف
• 6 ماه برای انجام تیغه‌چینی و سفت‌کاری
• 6 ماه و 15 روز برای نصب تأسیسات و انجام کارهای برق و گاز
• 7 ماه برای مراحل سنگ‌کاری
• 5 ماه و 15 روز برای گچ‌کاری، رنگ‌آمیزی و سایر اقداماتی که برای آماده‌سازی ساختمان نهایی ضروری است.

9- نحوه انتقال سند

انتقال سند یکی از مسائل کلیدی است که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید با سازنده بر سر آن به توافق رسید. گزینه‌های مختلفی برای واگذاری سند ملک به سازنده در این نوع قرارداد وجود دارد که رایج‌ترین آن‌ها شامل موارد زیر می‌باشد:

• انتقال سند در ابتدای پروژه
• انتقال سند در انتهای پروژه
• انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم

پرخطرترین شیوه برای انتقال سند به عنوان مالک، این است که در ابتدای قرارداد و پیش از آغاز مراحل اخذ مجوزها و فعالیت‌های عمرانی توسط سازنده، سهم مشخصی از ملک را به او واگذار کنید یا سندی به نام او تنظیم نمایید. این گزینه برای شما توصیه نمی‌شود.

در روش انتقال سند در پایان پروژه، زمانی که ساختمان به طور کامل ساخته و آماده سکونت است، می‌توانید سند سهم سازنده را به نام او منتقل کنید.

شیوه انتقال سند بر اساس میزان مشارکت یا درصد سهم هر یک از طرفین قرارداد، روشی است که هم می‌تواند نظر شما را جلب کند و هم موجب رضایت سازنده گردد. در این روش، در هر مرحله از فرآیند ساخت و بر اساس اقداماتی که سازنده انجام داده، درصدی از سهم او به نامش سند می‌شود.

می‌توانید بند مربوط به انتقال سند بر اساس میزان سهم در قرارداد مشارکت در ساخت را به این شکل تنظیم کنید:

ماده 9 – نحوه انتقال سند

مالک در ……… مرحله به انتقال سند از طریق مبایعه‌نامه و وکالت بلاعزل فروش به نام سازنده برای ……….. دانگ از سند ملک موضوع قرارداد طبق زمان‌بندی زیر اقدام خواهد کرد:

مرحله اول: پس از اخذ جواز ساخت، دریافت مبلغ بلاعوض از سازنده و تخریب ملک کلنگی، مالک موظف است ……… دانگ از 6 دانگ عرصه ملک را به نام سازنده منتقل نماید.

مرحله دوم: پس از اجرای فونداسیون و اسکلت، مالک باید …….. دانگ از 6 دانگ عرصه ملک را به نام سازنده واگذار کند.

مرحله سوم: پس از اتمام مرحله سفت‌کاری، مالک باید ……. دانگ از 6 دانگ عرصه ملک را به نام سازنده منتقل نماید.

مرحله چهارم: پس از تکمیل ساختمان و تحویل آن به همراه انشعابات فعال، مالک موظف است …… دانگ از 6 دانگ عرصه ملک را به نام سازنده انتقال دهد.

مرحله پنجم: پس از دریافت پایان کار، مالک باید ……. دانگ از 6 دانگ عرصه ملک را به نام سازنده منتقل کند.

تعیین پایان هریک از مراحل فوق بر اساس نظر داور انجام می‌شود.

سازنده ملزم است که پس از اتمام هریک از مراحل، به‌صورت کتبی پایان کار را به مالک اعلام نماید. مالک نیز باید حداکثر تا 10 روز پس از این ابلاغ، سهم مربوطه را به نام سازنده منتقل کند.

10- تعهدات مالک

به عنوان مالک، شما مسئولیت‌هایی در قرارداد مشارکت در ساخت دارید که باید به آن‌ها عمل کنید تا امکان پایبندی سازنده به وظایفش فراهم شود. برخی از این مسئولیت‌ها شامل موارد زیر است:

– تحویل زمین یا ملک کلنگی به سازنده در زمان معین در قرارداد
– تأیید اینکه ملک تحت هیچ گونه رهن، قید، بازداشت یا مصادره‌ای نیست
– حل و فصل هرگونه ادعای حقوقی ممکن قبل از واگذاری ملک به سازنده
– تسویه تمامی بدهی‌های مربوط به ملک یا زمین قبل از تحویل به سازنده
– انتقال سند به سازنده در تاریخ‌های مشخص شده در قرارداد
– بازگرداندن مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از دریافت آپارتمان جدید

شما به عنوان مالک باید به سازنده تضمین دهید که به وظایف خود به درستی عمل می‌کنید. در قرارداد مشارکت در ساخت، ضمن حفظ منافع خود، توجه به منافع سازنده نیز ضروری است؛ در غیر این صورت، دستیابی به توافق با طرف سازنده امکان‌پذیر نخواهد بود.

وظایف مالک می‌تواند به این صورت در قرارداد مشارکت در ساخت درج شود:

ماده 10: وظایف طرف اول قرارداد (مالک)

10-1- طرف اول متعهد است که حداکثر تا ……. روز پس از امضای این قرارداد، اقداماتی …………………… را انجام دهد. در صورت عدم انجام این وظیفه، جریمه روزانه ………… ریال متوجه او خواهد بود.

10-2- طرف اول موظف است ملک مورد نظر را برای آغاز عملیات ساخت و ساز، حداکثر ……… روز پس از دریافت پروانه ساخت و پرداخت مبلغ بلاعوض از طرف دوم به تمامی مالکین، با تنظیم صورت جلسه به طرف دوم تحویل دهد. در صورت تخلف از این تعهد، جریمه روزانه ……ریال خواهد بود.

10-3- طرف اول باید تمامی همکاری‌های لازم را جهت تحویل ملک به طرف دوم در زمان مشخص شده، به انجام برساند.

10-4- تسویه تمامی بدهی‌های ملک به ادارات دولتی و غیردولتی و همچنین پرداخت قبوض آب، گاز، برق و تلفن پیش از انتقال ملک به طرف دوم، بر عهده طرف اول است.

10-5- طرف اول تأیید می‌کند که ملک با پلاک ثبتی ذکر شده در ماده 2 قرارداد، توقیف، ممنوع‌المعامله و در رهن بانک نمی‌باشد.

10-6- طرف اول هیچگونه حقی برای انتقال زمین موضوع مشارکت به اشخاص ثالث ندارد.

11- تعهدات سازنده

در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده چه وظایف و مسئولیت‌هایی را بر عهده دارد؟ طبق این توافقنامه، تمامی مراحل اداری و اجرایی مربوط به ساخت و ساز، از زمان انتقال زمین از مالک به سازنده تا زمان واگذاری نهایی ساختمان جدید، به عهده سازنده خواهد بود.

برخی از وظایف و مسئولیت‌های سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:

• کسب تمامی مجوزهای لازم برای پروژه ساختمانی
• طراحی نقشه‌های مربوط به ساختمان جدید
• تامین منابع مالی مورد نیاز برای فرآیند ساخت (شامل هزینه مصالح، دستمزد کارکنان، بیمه و سایر هزینه‌ها)
• پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه مشارکت و سایر وجوه توافق شده در قرارداد به مالک
• اجرای تمامی مراحل عمرانی مرتبط با ساخت بنا
• برنامه‌ریزی و مدیریت پروژه به‌صورت اجرایی
• پیشبرد پروژه ساخت و ساز طبق زمان‌بندی مشخص‌شده در قرارداد
• تحویل ساختمان نهایی در زمان مقرر در توافق‌نامه
• همکاری با تیم داوری و ناظران پروژه
• بیمه‌گذاری ملک و تمامی کارکنان مرتبط با پروژه
• خرید و نصب انشعابات ساختمانی مطابق با استانداردها
• ارائه ضمانت برای تحقق تعهدات مندرج در قرارداد
• دریافت تأییدیه پایان کار، صورت‌جلسه تفکیکی و اسناد تک‌برگی
• رعایت اصول ایمنی در ساخت و ساز بر اساس مقررات ملی ساختمان و قوانین مربوطه
• پاسخگویی به حوادث ناشی از عدم رعایت اقدامات ایمنی برای کارکنان پروژه و ساختمان‌های مجاور

هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که به تفصیل درباره وظایف سازنده به توافق برسید و هر گونه عدم اجرای تعهدات ممکن را مد نظر قرار دهید. همچنین، لازم است از سازنده برای انجام این تعهدات تضمین دریافت کنید.

اختلافاتی که ممکن است در طول اجرای این تعهدات بروز کند، باید پیش‌بینی شوند و راهکارهای مناسبی برای حل این مسائل تعیین شود.

تعهدات سازنده یا طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به شکل زیر در متن قرارداد درج گردد:

—-

ماده 11: وظایف طرف دوم قرارداد (سازنده/ مجری)

11-1- طرف دوم متعهد می‌شود که بنا را مطابق با نقشه‌های تأییدشده از سوی شهرداری در منطقه …….. استان …… و فهرست مصالح پیوست، به‌طور کامل و با هزینه شخصی خود بسازد و حداکثر فضای مفید ممکن را فراهم آورد.

11-2- طرف دوم موظف است که تمامی نقشه‌های ابتدایی معماری ساختمان را قبل از ارایه به شهرداری برای بررسی، در اختیار نماینده طرف اول قرار دهد و پس از دریافت پروانه و تأیید نقشه‌های مورد نظر از سوی شهرداری، این نقشه‌ها را برای اطلاع‌رسانی به مالک ارائه نماید.

11-3- تمامی هزینه‌های مرتبط با اجرای قرارداد شامل هزینه‌های عمرانی و اداری، از جمله ………………. به عهده طرف دوم است و طرف اول هیچ‌گونه مسئولیتی در این زمینه ندارد.

11-4- نظارت بر اجرای پروژه ساخت و ساز، انعقاد قرارداد با پیمانکاران دیگر، برقراری هماهنگی‌های لازم برای انجام دقیق و استاندارد وظایف موضوع قرارداد و پیشبرد پروژه طبق مقررات ملی ساختمان و قوانین عمومی کشور در حوزه ساخت و ساز، تماماً به عهده طرف دوم است.

11-5- طرف دوم موظف است پروژه را به‌طور کامل بر اساس نقشه‌های تأییدشده توسط شهرداری و پروانه ساخت صادره، اجرا کند. در صورت عدم رعایت این وظیفه، تمامی مسئولیت‌های ناشی از تخلف، از جمله جریمه‌های ممکن و دیگر عواقب، به عهده طرف دوم خواهد بود.

در صورت بروز چنین تخلفی، طرف دوم موظف است که اطلاعات مربوط به آن را به‌طور دقیق و کامل به طرف اول گزارش دهد.

11-6- مسئولیت حقوقی، جزایی و مالی تمامی حوادث احتمالی برای کارکنان پروژه در حین انجام کار، شامل بیمه‌کردن کلیه پرسنل درگیر، حفاظت از کارگران و رعایت اصول ایمنی کار، به همراه اعمال بیمه مسئولیت مدنی و آتش‌سوزی با حداکثر پوشش برای ساختمان در حال ساخت و همچنین مسئولیت خسارت به ساختمان‌های مجاور، بر عهده طرف دوم است و طرف اول هیچ‌گونه مسئولیتی در این زمینه ندارد.

11-7- در صورتی که طرف دوم از برنامه زمان‌بندی مشخص‌شده در ماده ….. تخطی کند، ملزم است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ ………. ریال به عنوان خسارت ناشی از تأخیر به طرف اول پرداخت کند. در صورتی که مدت تأخیر در پایان هر مرحله از عملیات عمرانی در ماده ….. قرارداد بیش از …….. درصد از زمان اولیه پیش‌بینی‌شده باشد، طرف اول حق دارد قرارداد را فسخ کند.

11-8- تمامی واحدهای ساختمان جدیدالأساس باید از نظر مصالح به‌کاررفته، به یکدیگر شباهت داشته باشند و این مصالح می‌بایست مطابق با فهرست مصارف درج‌شده در پیوست باشند.

مطالب مرتبط: سایت مشارکت در ساخت

11-9- طرف دوم موظف است تا ………. ماه پس از تحویل ساختمان، تمامی عیوب و نواقص ایجادشده به دلیل قصور خود را برطرف کند.

12- ضمانت انجام تعهدات طرفین

برای هر تعهدی که از سوی مالک و سازنده تعیین می‌شود، لازم است که تضمینی وجود داشته باشد تا اطمینان بیشتری برای تحقق این تعهدات فراهم گردد.

به عنوان مالک، شما می‌توانید انواع مختلفی از تضمین‌ها را از سازنده برای اطمینان از انجام وظایفش درخواست کنید. همچنین، مستندات متنوعی برای این تضمین‌ها وجود دارد که می‌توانید در مورد هر یک از آن‌ها با سازنده به توافق برسید. در ادامه، به انواع تضمین‌های سازنده و مستندات قابل ارائه توسط او در این راستا اشاره خواهد شد.

انواع ضمانت‌های مربوط به انجام تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت شامل موارد زیر است:

1- تضمین حسن انجام کار

تضمین حسن انجام کار به معنای تعهد سازنده به اجرای صحیح و کامل وظایف خود طبق مفاد قرارداد است. سازنده موظف است که کارهای محوله را با کیفیت مورد انتظار و به صورت جامع به انجام برساند.

در این نوع تضمین، مسئولیتی که سازنده به عهده می‌گیرد، مربوط به خسارت‌های ناشی از عدم انجام تعهدات نیست؛ بلکه این خسارت به عیب‌ها و نواقص در کار مربوط می‌شود که باید جبران کند.

2- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد

پیمانکار موظف است تا در زمان‌های مشخص شده در توافق‌نامه، وظایف خود را به انجام رساند و همچنین باید تضمین کند که در صورت بروز تأخیر در هر یک از مراحل پروژه، امکان دریافت خسارت از او وجود داشته باشد. این خسارت می‌تواند به صورت روزانه یا ماهانه تعیین شود.

3- تضمین سرمایه

برای تضمین سرمایه در مقابل مالکیت تدریجی ملک مورد توافق و تعهدات ارائه شده توسط سازنده، اقدام می‌شود. بر اساس این تضمین، مبلغ اصلی سرمایه و خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات سازنده باید از محل وثیقه‌ای که وی ارائه می‌دهد، پرداخت گردد.

در فرآیند تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و در بخش مربوط به تضمین‌های طرفین، لازم است در خصوص انتخاب نوع وثیقه‌هایی که باید به عنوان ضمانت در نظر گرفته شوند، تصمیم‌گیری شود. انواع وثیقه‌هایی که می‌توان برای تضمین تعهدات از سازنده دریافت کرد، شامل موارد زیر است:

1- چک ضمانت

برای اطمینان از پایبندی به تعهدات در هر مرحله از پروژه ساخت، سازنده می‌تواند چک تضمین ارائه دهد. مبلغ این چک‌ها بر اساس خسارات ناشی از عدم رعایت تعهدات در هر مرحله مشخص می‌شود. این چک‌های تضمینی معمولاً فاقد تاریخ هستند و جنبه کیفری ندارند.

2- سفته

سازنده می‌تواند از سفته به‌عنوان وثیقه برای تأمین انجام تعهدات خود در قرارداد بهره‌برداری کند. در صورتی که سفته به‌عنوان ضمانت سازنده انتخاب شود، شما به‌عنوان مالک موظف خواهید بود برای وصول مبلغ آن اقدام به واخواست و طرح دعوی نمایید. بنابراین، مسئولیت پیگیری حقوقی بر عهده شماست و انتخاب این نوع وثیقه ممکن است از سوی سازنده مورد پذیرش قرار گیرد.

3- ضمانت‌نامه بانکی

با انتخاب ضمانت‌نامه بانکی به‌عنوان وثیقه، بانک به‌عنوان یک طرف ثالث در فرآیند ضمانت سازنده وارد می‌شود. به این ترتیب، بانک به‌عنوان ذی‌نفع ضمانت‌نامه به شما متعهد می‌شود که در صورت درخواست وصول مبلغ ضمانت‌نامه و رعایت شرایط مشخص‌شده در آن، مبلغ مورد نظر را به شما پرداخت کند.

مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران

4- ضمانت‌نامه شخص ثالث

در این نوع ضمانت‌نامه، سازنده قادر است شخصی با وضعیت مالی قوی و اعتبار مطلوب را به‌عنوان ضامن تعیین کند تا این ضامن، مسئولیت اجرایی تعهدات سازنده در توافق‌نامه را تضمین نماید.

5- وثیقه ملک

سازنده قادر است که دارایی غیرمنقول یا ملک خود را به‌عنوان وثیقه ضمانتی در نظر بگیرد. در انتخاب ملک برای این منظور، ضروری است که با مشاوره از کارشناسان تخصصی، وضعیت ملک مورد نظر را بررسی و ارزش آن را تعیین کنید. همچنین، لازم است که استعلام‌های ثبتی لازم را دریافت نمایید.

13- راهکار برای حل اختلافات و مشکلات احتمالی

برای یادگیری نحوه نگارش قرارداد مشارکت در ساخت، نیاز به دوراندیشی دارید و باید اختلافاتی که ممکن است در حین اجرای قرارداد میان شما و سازنده بروز کند، پیش‌بینی نمایید. همچنین، باید در مورد روش‌های حل این چالش‌های احتمالی با سازنده به توافق برسید.

یکی از این روش‌ها دریافت تضمین در مقابل عدم اجرای تعهدات طرفین است، اما لازم به ذکر است که تمامی اختلافات با این نوع تضمین حل‌وفصل نمی‌شود. حتی خود موضوع ضمانت نیز ممکن است منجر به بروز اختلافاتی شود که باید در نظر گرفته شوند.

روش‌های گوناگون می‌توانند در هر یک از بخش‌های قرارداد و متناسب با موضوع آن بخش، درج شوند. بنابراین، نیازی نیست که تمامی راهکارها را در یک قسمت جداگانه آورده و ذکر کنید؛ بلکه باید به دنبال بهترین مکان برای ارائه این راهکارها باشید.

14- مشخصات داور برای حل مشکلات احتمالی

برای رفع اختلافات احتمالی در قرارداد، به داور یا داوران معتبر نیاز خواهید داشت. در زمان تدوین قرارداد مشارکت در ساخت، در بخشی که به معرفی داور می‌پردازید، ضروری است که ذکر کنید تمامی مشکلات و منازعاتی که ممکن است در این قرارداد به وجود آید، از طریق فرآیند داوری قابل حل و فصل خواهد بود.

در این بخش ضروری است که:

– نام داور به‌طور واضح ذکر گردد،
– دامنه اختیارات داور به‌طور مشخص مشخص شود،
– و تأکید گردد که تصمیمات گرفته‌شده توسط داور برای طرفین الزام‌آور خواهد بود.

برای نگارش این قسمت از قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توانید به این صورت عمل کنید:

ماده 14 – حل اختلاف طرفین

تمامی اختلافات ناشی از اجرای این قرارداد به داوری …………… فرزند، به نشانی ……………………… ارجاع خواهد شد. داور موظف است که از زمان ابلاغ اختلاف و طرفین آن به وی، در مدت 7 روز با میانجی‌گری بین طرفین قرارداد، امکان حل اختلاف را فراهم کند.

صورت‌جلسه‌ای که به این شکل میان طرفین قرارداد امضا می‌شود، برای داور و نماینده فعلی او لازم‌الاجرا خواهد بود. در صورتی که نتیجه‌ای در مدت 7 روز حاصل نشود، داور موظف است طی مدت …….. روز حکم خود را صادر و ابلاغ کند. رای داور برای طرفین قرارداد الزامی است.

داور مجاز است از یک کارشناس فنی مورد توافق طرفین استفاده کند. کارشناس فنی مورد توافق، …………. فرزند …….. با نشانی ……………….. است.

نکاتی در مورد نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

پس از مطالعه این مقاله، احتمالاً با مفهوم کلی «نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت» آشنا شده‌اید. اما توجه داشته باشید که این قرارداد می‌تواند با فرم‌ها و ساختارهای متفاوتی نوشته شود و بخش‌های مختلفی برای آن در نظر گرفته شود. بنابراین، تنها به این مقاله اتکا نکنید و نمونه‌های مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت را مورد بررسی قرار دهید.

برای تهیه یک قرارداد مشارکت در ساخت به شیوه‌ای صحیح، باید به نکاتی توجه کنید که به کاهش چالش‌ها در طول اجرای قرارداد کمک کند و در نهایت ساختمان مورد نظر خود را دریافت نمایید. در ادامه به برخی از این نکات اشاره خواهد شد.

1- برای نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، از روی قراردادهای دیگر کپی نکنید

هر پروژه ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را داراست و مالکان و سازندگان مختلفی که در قراردادهای مشارکت در ساخت دخیل هستند، ملاحظات منحصر به فردی دارند. از این رو، کپی‌برداری از قراردادهای آماده دیگران به صورت کامل و بدون تغییر، کار درستی نیست و نباید بدون دقت و ارزیابی، مفاد آن‌ها را در قرارداد مشارکت خود بگنجانید.

تمامی بخش‌های قرارداد از اهمیت بالایی برخوردارند و اگر هر قسمت را بدون بررسی دقیق و صرفاً بر اساس عرف یا قراردادهای دیگر تنظیم کنید، ممکن است در روند اجرایی قرارداد با چالش‌هایی مواجه شوید.

مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت در پرند

2- واضح بنویسید

اگر قصد دارید روش نگارش قرارداد مشارکت در ساخت را فرا بگیرید، باید بر روی نوشتار روشن و دقیق تمام اجزای قرارداد تمرکز کنید. محتوای قرارداد باید فاقد هرگونه ابهام باشد و تمامی موارد باید به صورت شفاف و با زبان محکم و مستقیم بیان شوند.

به این نکته توجه کنید که وجود هر گونه ابهام در متن قرارداد ممکن است شما را با مشکلات حقوقی مواجه کند. بنابراین، به تبعات حقوقی تمامی کلمات موجود در قرارداد دقت کنید و متن نهایی را چندین بار مورد ارزیابی قرار دهید.

3- حوادث غیرقابل پیش‌بینی را در قرارداد پیش‌بینی کنید!

شما می‌توانید یک بند به نام «فورس ماژور» به قرارداد همکاری خود اضافه کنید تا در صورت بروز حوادث غیرقابل پیش‌بینی و خارج از کنترل طرفین، شرایط قرارداد را مشخص کنید.

با تعیین مدت زمان فورس ماژور یا طول دوره‌ای که حادثه غیرمنتظره ادامه دارد، امکان توافق برای ادامه یا خاتمه قرارداد فراهم می‌شود؛ به عنوان مثال، می‌توانید مشخص کنید که اگر وضعیت فورس ماژور بیشتر از 30 روز طول بکشد، قرارداد باید فسخ گردد.

سخن آخر

برای درک بهتر «روش نگارش قرارداد مشارکت در ساخت»، پیشنهاد می‌شود چند نمونه از این نوع قراردادها را مطالعه کنید و با سبک نوشتاری آن‌ها آشنا شوید. به یاد داشته باشید که قرارداد مشارکت در ساختی که تنظیم می‌کنید، مختص شماست و ویژگی‌ها و شرایط خاصی دارد؛ بنابراین، استفاده از متون آماده برای این نوع قرارداد حیاتی نیست.

اگر در مورد مراحل مختلف تدوین قرارداد مشارکت در ساخت یا به‌طور کلی ویژگی‌ها و ماهیت این قرارداد سوالاتی دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران مطرح کنید. ملکیاران با سابقه درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قراردادهای مرمت و بازسازی ساختمان را فراهم می‌آورد و در تحقق مالکیت ساختمان مورد نظر شما کمک می‌کند.

مطالب مرتبط: شرایط مشارکت در ساخت چیست؟