فورس ماژور در مشارکت در ساخت چیست؟
قوه قاهره یا شرایط اضطراری در مشارکت در ساخت به چه وضعیت‌هایی اطلاق می‌شود؟ چه نمونه‌هایی از این شرایط در قراردادها وجود دارد؟ در صورت وقوع چنین وضعیت‌هایی، چه تغییراتی در روند اجرای قرارداد به وجود می‌آید؟ برای مدیریت اجرای قرارداد در زمان بروز قوه قاهره چه راهکارهایی وجود دارد؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه باشید و با پیش‌بینی سناریوهای ممکن در طول اجرای پروژه، قراردادی با دیدگاه آینده‌نگرانه تنظیم نمایید.
فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
فورس ماژور یا قوه قاهره به وضعیتی اطلاق می‌شود که به طور غیرمنتظره و خارج از کنترل طرفین قرارداد رخ می‌دهد و آنها توانایی مقابله با آن را ندارند.
رویدادهایی همچون سیل، زلزله و تغییرات سیاسی و اجتماعی که بر نحوه اجرای مفاد قرارداد مشارکت در ساخت تأثیر می‌گذارند، می‌توانند به عنوان مصادیق فورس ماژور در نظر گرفته شوند.
از آنجا که سازنده در وقوع این شرایط نقشی ایفا نمی‌کند، هیچ مسئولیتی در خصوص جبران خسارات ناشی از بروز این وضعیت بر عهده نخواهد داشت.
برای آنکه بتوانید شرایط رخ داده در خلال اجرای قرارداد را به عنوان فورس ماژور تلقی کنید، لازم است که:
- رخداد وضعیت‌هایی که خارج از کنترل سازنده قرار دارد
- سازنده توانایی مواجهه با این اوضاع را نداشته باشد
- وضعیت‌های ایجادشده غیرمنتظره و غیرقابل پیش‌بینی باشند
تعیین مصادیق فورس ماژور در متن قرارداد مشارکت در ساخت
شرایط فورس‌ماژور تنها به مثال‌های ذکر شده محدود نمی‌شود و شامل مجموعه وسیعی از رویدادها است. ممکن است در حین اجرای قرارداد، میان شما به‌عنوان مالک و طرف سازنده در مورد وضعیت فورس‌ماژور بودن برخی شرایط اختلاف نظر ایجاد شود.
به همین دلیل، برای جلوگیری از بروز این نوع اختلافات، توصیه می‌شود که در متن قرارداد به‌طور مشخص مصادیق فورس‌ماژور یا قوه قاهره را مشخص کنید تا سازنده نتواند هر اتفاقی را به عنوان فورس‌ماژور تلقی کرده و از انجام تعهدات خود شانه خالی کند.
شرایط غیرقابل پیش‌بینی که ممکن است در طول قرارداد به وقوع بپیوندد و بر روند پروژه تاثیر بگذارد، باید به‌عنوان مصادیق فورس‌ماژور در قرارداد ذکر شود.
علاوه بر موارد ذکر شده، وقوع شرایطی مانند عدم دسترسی به برخی مصالح مشخص‌شده در قرارداد یا تغییر در قوانین ساختمانی را نیز می‌توان به‌عنوان مصادیق قوه قاهره در نظر گرفت.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
همچنین، برای تعیین فورس‌ماژور بودن یا نبودن شرایط ممکن در طول اجرای قرارداد مشارکت، می‌توانید مسئولیت این امر را به داور بسپارید. یک داور متخصص و بی‌طرف می‌تواند در حل و فصل اختلافات میان شما و سازنده در این زمینه کمک شایانی نماید.
آیا وقوع تورم و نوسانات ارز مصادیق فورس ماژور هستند؟
به‌طور کلی پاسخ منفی است. پیمانکار نمی‌تواند نوسانات تورم و تغییرات نرخ ارز را به‌عنوان شرایط غیرمترقبه تلقی کرده و به این واسطه از انجام تعهدات خود در قرارداد شانه خالی کند.
بایستی افزایش هزینه‌ها در متن قرارداد پیش‌بینی شود و با لحاظ کردن احتمال بروز این وضعیت‌ها، تدابیر مناسب اتخاذ گردد تا طرفین دچار خسارت نشوند.
راهکارهای برخورد با شرایط فورس ماژور در مشارکت در ساخت
اکنون پرسش این است که اگر شرایط قوه قاهره در توافقنامه مشارکت در ساخت به وقوع بپیوندد و طرفین آن را تأیید کنند، نحوه اجرای قرارداد چه تغییراتی خواهد کرد. تصمیم به ادامه یا توقف فرآیند اجرایی به دلیل وقوع این شرایط از جمله مواردی است که لازم است در متن توافقنامه پیش‌بینی شود و باید در مورد ارائه راهکارهای مناسب با سازنده به توافق برسید.
مطالب مرتبط: ارکان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
به طور کلی، می‌توان سه راهکار را برای مواجهه با شرایط فورس ماژور در پروژه‌های مشارکت در ساخت در نظر گرفت که شامل موارد زیر است:
- معلق کردن اجرای توافق تا زمانی که وضعیت فورس‌ماژور برطرف شود
- انقضای قرارداد
- ترکیب تعلیق و حق ابطال توافقنامه
تعلیق اجرای قرارداد تا زمان رفع فورس‌ماژور
در صورتی که به‌عنوان یک راهکار در مواجهه با شرایط قهری، تصمیم به تعلیق مشارکت در ساخت بگیرید، لازم است که در زمان بروز قوه قاهره، اجرای تعهدات طرفین را متوقف کنید. پس از برطرف شدن این شرایط، هر یک از طرف‌ها موظفند تعهدات مندرج در قرارداد را در زمان مقرر انجام دهند.
بدیهی است که با وقوع شرایط قهری، برنامه زمان‌بندی و مدت قرارداد تحت تأثیر قرار می‌گیرد؛ بنابراین، زمان وقوع قوه قاهره و تعلیق اجرای قرارداد به مدت زمان قرارداد افزوده خواهد شد.
احتمال دارد که شرایط قهری به‌گونه‌ای باشد که مدت زمان زیادی را به خود اختصاص دهد و اجرای قرارداد را با تأخیری قابل توجه روبرو کند. برای تعیین وضعیت طرفین در خصوص مدت تعلیق، پیشنهاد می‌شود حداکثر زمانی برای تعلیق قرارداد تعیین شود و اگر مدت بروز شرایط قهری از این زمان بیشتر شد، مشارکت در ساخت به‌عنوان منفسخ تلقی شود.
منفسخ شدن قرارداد
منفسخ شدن قرارداد به معنای پایان خودبه‌خود آن است و با فسخ قرارداد تفاوت دارد. در فسخ، به افراد اجازه داده می‌شود که به‌طور ارادی قرارداد را پایان دهند و تا زمانی که فرد دارای این حق، اقدام نکند، قرارداد به قوت خود باقی می‌ماند؛ اما در حالت منفسخ شدن، با تعیین زمان مشخص، قرارداد به‌طور خودکار منحل می‌شود.
مطالب مرتبط: شرایط مشارکت در ساخت چیست؟
در شرایطی که فورس ماژور در فرآیند مشارکت در ساخت به وقوع بپیوندد، روش منفسخ شدن قرارداد به‌طور اتوماتیک فعال خواهد شد. بهتر است این گزینه را در نظر بگیرید، زیرا در این شرایط به خاطر وقوع فورس ماژور، اجرای قرارداد برای مدت نامشخصی ممکن نخواهد بود.
در صورت انتخاب این روش، نیاز است که درباره هزینه‌های پرداختی تا پیش از بروز قوه قاهره تصمیم‌گیری شده و توافقات مربوطه در متن قرارداد درج گردد.
ترکیب تعلیق و حق فسخ قرارداد
به‌عنوان یک گزینه دیگر برای مواجهه با شرایط فورس ماژور در پروژه‌های مشارکتی، می‌توانید روشی را در نظر بگیرید که شامل تعلیق قرارداد به همراه اعطای حق فسخ به طرفین باشد.
در این رویکرد، اجرای قرارداد به مدت زمان ادامه‌ی شرایط فورس ماژور متوقف می‌شود و برای این تعلیق، یک بازه زمانی مشخص تعیین می‌شود.
علاوه بر این، به طرفین این امکان داده می‌شود که اگر پیش از پایان مهلت تعیین‌شده برای تعلیق، متوجه شوند که وضعیت فورس ماژور ممکن است برای مدت طولانی ادامه یابد و برطرف کردن آن به‌زودی میسر نیست، حق فسخ قرارداد را داشته باشند.
مطالب مرتبط: تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت
پرداخت خسارات ناشی از وقوع فورس‌ماژور بر عهده کیست؟
همان‌طور که اشاره شد، اگر شرایطی که به عنوان فورس‌ماژور شناخته می‌شود، در طول اجرای قرارداد به وقوع بپیوندد، سازنده طرف قرارداد مسئول جبران خسارات ناشی از این شرایط نخواهد بود. این موضوع در مواد 227 و 229 قانون مدنی به وضوح بیان شده است.
طبق ماده 227 قانون مدنی، «فقط در صورتی که متعهد نتواند اثبات کند که عدم انجام تعهد به دلیل علت خارجی و غیرقابل کنترل بوده است، به پرداخت خسارت محکوم خواهد شد».
علاوه بر این، ماده 229 نیز تصریح می‌کند که «اگر متعهد به دلیل حادثه‌ای که خارج از توان اوست، نتواند به تعهد خود عمل کند، به پرداخت خسارت محکوم نخواهد بود».
بنابراین، با توجه به ماهیت قوه قاهره، نمی‌توان هیچ‌یک از طرفین قرارداد را در وقوع این وضعیت مقصر دانست و آنها را ملزم به جبران خسارات ناشی از آن کرد.
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید وقوع شرایط فورس‌ماژور و پیامدهای آن را بپذیرند و هنگام تنظیم قرارداد، تدابیری را برای ادامه اجرای قرارداد در صورت بروز فورس‌ماژور در نظر بگیرند که کمترین آسیب را متوجه آنها کند.
سخن پایانی
شرایط فورس ماژور در زمینه مشارکت در ساخت، از جمله وقایعی است که ممکن است در حین اجرای قرارداد به وقوع بپیوندد. اگر این شرایط در متن قرارداد پیش‌بینی نشده باشد و تدابیر مناسبی برای آن اتخاذ نشده باشد، احتمال بروز اختلاف با سازنده افزایش می‌یابد. بنابراین، با در نظر گرفتن این شرایط و تمامی پیشامدهای ممکن در طول پروژه، می‌توان از بروز بسیاری از تنش‌ها جلوگیری کرد.
چنانچه در هر مرحله از قرارداد مشارکت در ساخت و شرایط احتمالی آن سوالاتی دارید، می‌توانید پرسش‌های خود را با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران مطرح کنید و از تجربیات آنان بهره‌مند شوید. ملکیاران با سابقه‌ای درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قراردادهای مرمت و بازسازی ساختمان را به انجام می‌رساند.
مطالب مرتبط: خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
