پیشگیری از عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، چه مسئولیت‌هایی بر عهده مالک و سازنده قرار دارد؟ عدم رعایت این تعهدات چه پیامدهایی به همراه دارد؟ برای جلوگیری از بروز مشکلات ناشی از عدم اجرای تعهدات در پروژه‌های مشارکت در ساخت، چه تدابیری باید در متن قرارداد گنجانده شود؟ برای امضای قراردادی مطمئن و کاهش احتمال بروز اختلافات در حین انجام پروژه، با تیم ساختمانی ملکیاران همراه باشید.
مالک و سازنده چه تعهداتی در قرارداد مشارکت در ساخت دارند؟
تعیین مسئولیت‌های طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت از جمله نکات کلیدی در تنظیم این توافق‌نامه است که باید با دقت و توجه به جزئیات انجام شود. با مشخص کردن دقیق وظایف سازنده و فراهم کردن راه‌حل‌هایی برای مواقعی که تعهدات او به درستی اجرا نمی‌شود، قبل از شروع قرارداد می‌توان از بروز مشکلات و اختلافات متعددی جلوگیری کرد.
اما مسئولیت‌های سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ برخی از این وظایف شامل موارد زیر است:
– تأمین تمامی هزینه‌های مرتبط با ساخت و ساز
– اخذ مجوزهای لازم برای احداث ساختمان موضوع قرارداد
– طراحی نقشه‌های مربوط به ساختمان
– اجرای پروژه بر اساس نقشه‌های توافق شده
– انجام تمامی فعالیت‌های عمرانی مرتبط با ساخت ساختمان
– پیشبرد پروژه مطابق با برنامه زمانی تعیین شده در قرارداد
– برنامه‌ریزی و مدیریت اجرایی پروژه
– تحویل ساختمان آماده در زمان مقرر
– بیمه‌گذاری ملک و تمامی کارکنان درگیر در پروژه
– خرید و اجرای صحیح انشعابات ساختمانی
– عدم واگذاری تعهدات قرارداد به اشخاص دیگر
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
هر قرارداد دارای دو طرف است و برای آنکه قرارداد مشارکت در ساخت به درستی اجرا شود و نتایج مطلوب حاصل گردد، شما به‌عنوان مالک باید از تعهدات خود آگاه باشید و وظایفتان را در زمان‌های مشخص شده در قرارداد انجام دهید. برخی از مسئولیت‌های مالک در این قرارداد عبارتند از:
– تحویل زمین یا ملک کلنگی به سازنده در زمان مقرر
– حل و فصل ادعاهای حقوقی احتمالی پیش از واگذاری ملک به سازنده
– تصدیق عدم وجود رهن، قید، بازداشت یا مصادره بر ملک
– تسویه تمامی بدهی‌های مربوط به ملک قبل از تحویل به سازنده
– انتقال سند به سازنده در زمان‌های مشخص شده در قرارداد
– عدم واگذاری عملیات ساخت و ساز به اشخاص ثالث
عدم رعایت هر یک از این مسئولیت‌ها از سوی طرفین قرارداد به منزله عدم اجرای تعهدات در مشارکت در ساخت تلقی می‌شود. به‌عنوان مالک، باید به موارد عدم انجام تعهدات سازنده در قرارداد توجه کرده و تدابیر لازم برای پیشگیری از بروز این مشکلات را در نظر بگیرید.
راهکار پیشگیری از عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت توسط سازنده
نکته‌ای که باید در نظر داشت این است که نمی‌توانید از سازنده انتظار داشته باشید که به وظایف خود عمل کند، در حالی که خودتان به تعهدات قراردادی‌تان عمل نکرده‌اید.
اما اگر به وظایف خود در قرارداد پایبند باشید، چگونه می‌توانید شانس عمل کردن سازنده به تعهداتش را افزایش دهید؟ سه راهکار مؤثر برای کاهش احتمال عدم رعایت تعهدات سازنده وجود دارد:
- تعیین خسارت
- دریافت تضمین از سازنده
- تعیین حق فسخ قرارداد
در ادامه با هر کدام از این راهکارها آشنا می‌شوید.
تعیین خسارت
اگر سازنده به تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت عمل نکند، می‌توانید برای او خسارتی مشخص تعیین نمایید. نحوه محاسبه این مبلغ باید به توافق میان شما و سازنده برسد. یکی از مواردی که می‌توانید برای عدم انجام تعهدات سازنده در نظر بگیرید، تاخیر در تحویل ساختمان موضوع قرارداد است.
شما می‌توانید خسارت ناشی از این تاخیر را به‌صورت روزانه محاسبه کرده و برای هر روزی که ساختمان دیرتر از موعد مقرر تحویل داده می‌شود، مبلغ معینی از سازنده دریافت کنید. البته ضروری است که برای این تاخیر سقفی تعیین کنید و اگر میزان تاخیر از حد مشخصی فراتر رفت، باید تصمیم دیگری درباره ادامه قرارداد اتخاذ کنید.
مطالب مرتبط: تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت
به عنوان مثال، می‌توانید در صورتی که تاخیر سازنده در تحویل ساختمان از ۳ ماه بیشتر شود، برای خود حق فسخ قرارداد را قائل شوید. در ادامه، به توضیحات بیشتری درباره تعیین حق فسخ خواهیم پرداخت.
دریافت تضمین از سازنده
در صورتی که نتوانید خسارت‌های مربوط به عدم انجام تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت را از او دریافت کنید، با یک مشکل جدید مواجه خواهید شد و حل مسئله‌تان به نتیجه نخواهد رسید. بنابراین، لازم است که از سازنده برای پرداخت خسارت‌ها تضمینی بگیرید.
با استفاده از روش اخذ تضمین از سازنده، از او می‌خواهید تا به تعهدات خود پایبند باشد و او موظف می‌شود که در صورت عدم وفای به عهد، خسارات مشخص شده را پرداخت کند.
این کار با تعیین یک ضمانت‌نامه معتبر و با ارزش، اطمینان شما را نسبت به وفاداری سازنده به تعهداتش افزایش می‌دهد.
شما می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت، تضمین‌هایی از قبیل تحویل به‌موقع ساختمان، حسن انجام کار و تضمین سرمایه از سازنده دریافت کنید.
همان‌طور که اشاره شد، برای اطمینان از تحویل به‌موقع آپارتمان، می‌توانید برای سازنده خسارت تأخیر مشخص کنید و با دریافت یک ضمانت‌نامه معتبر، احتمال پرداخت این خسارات توسط او را افزایش دهید.
همچنین با تعیین ضمانت حسن انجام کار، می‌توانید از سازنده تضمین بگیرید که ساختمان را به‌طور کامل و بدون نقص تحویل دهد. سازنده موظف است که ساختمان را بر اساس استانداردهای کمی و کیفی ذکر شده در قرارداد بسازد و در صورت عدم رعایت این تعهد، می‌توانید او را به پرداخت خسارت وادار کنید.
مطالب مرتبط: تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت چگونه است؟
تضمین سرمایه نیز به منظور تضمین مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده از او اخذ می‌شود. باید به گونه‌ای از سازنده ضمانت اصل سرمایه بگیرید که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم انجام تعهدات سازنده تحت پوشش این تضمین قابل دریافت باشد.
تعیین حق فسخ قرارداد
به‌عنوان سومین پیشنهاد برای مقابله با عدم اجرای تعهدات سازنده در پروژه‌های مشارکت در ساخت، به بررسی امکان تعیین حق فسخ یک‌طرفه قرارداد خواهیم پرداخت. در این روش، با مشخص کردن شرایط دقیق فسخ قرارداد به دلیل عدم رعایت تعهدات سازنده، می‌توانید در صورت وقوع شرایط معین، قرارداد مشارکت در ساخت را لغو نمایید.
برای نمونه، می‌توانید با سازنده توافق کنید که اگر کیفیت ساختمان نهایی از استانداردهای کیفی مقرر در قرارداد فراتر رود، حق فسخ قرارداد را داشته باشید.
در مورد تعیین شرایط فسخ به‌خاطر عدم انجام هر یک از تعهدات سازنده، می‌توانید با او به توافق برسید؛ اما تنها در صورت تحقق شرایط مشخص‌شده، امکان لغو قرارداد وجود خواهد داشت. عدم پایبندی سازنده به هر یک از تعهداتش، بدون آنکه امکان فسخ برای آن پیش‌بینی شده باشد، نمی‌تواند زمینه‌ساز حق فسخ قرارداد شود.
مطالب مرتبط: قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
به‌عنوان مثال، اگر در قرارداد برای تأخیر بیش از شش ماه سازنده در تحویل ساختمان حق فسخ تعیین کرده باشید، نمی‌توانید به‌صرف عدم انجام صحیح کار توسط سازنده، قرارداد خود را لغو کنید.
تحقیقات کامل پیش از انتخاب سازنده را فراموش نکنید
یکی از کلیدی‌ترین مراحل برای کاهش احتمال عدم رعایت تعهدات سازنده در پروژه‌های مشارکت در ساخت، اختصاص زمان مناسب به انتخاب سازنده‌ای متعهد و قابل اعتماد است.
با تحقیق و پرسش از افرادی که تجربه همکاری و عقد قرارداد با آن سازنده خاص را دارند، اطمینان حاصل کنید که وی از مهارت‌های لازم برخوردار است و به تعهدات خود در قرارداد وفادار می‌ماند.
انتخاب یک سازنده مطمئن می‌تواند به شما در پیمودن بخش عمده‌ای از مسیر پیشگیری از عدم اجرای تعهدات کمک کند. با این حال، حتی اگر سازنده‌ای قابل اعتماد را انتخاب نمایید، ضروری است که تدابیر مناسبی را در قرارداد لحاظ کنید تا پروژه‌تان را با اطمینان آغاز نمایید.
سخن آخر
«عدم پایبندی به تعهدات در قراردادهای مشارکت در ساخت» یکی از مسائل کلیدی است که با تدوین قراردادی هوشمند و آینده‌نگر می‌توانید از وقوع آن جلوگیری نمایید. تعیین خسارت، دریافت ضمانت و مشخص کردن حق فسخ قرارداد، سه روش مؤثری هستند که می‌توان در این زمینه به کار گرفت. اما باید به یاد داشته باشید که هر قرارداد طرفین دارد و سازنده نیز در ازای امتیازاتی که به شما ارائه می‌دهد، ممکن است انتظارات خاصی داشته باشد.
اگر در خصوص امضای قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهنتان وجود دارد، می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران راهنمایی بگیرید. ملکیاران با سابقه در اجرای پروژه‌های مختلف عمرانی، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، مدیریت پیمان و همچنین قراردادهای مرمت و بازسازی ساختمان را امضا کرده و شما را در دستیابی به ملک مورد نظرتان همراهی خواهند کرد.
مطالب مرتبط: خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
