چه نوع اختلافاتی ممکن است در قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بیاید؟ این اختلافات معمولاً در چه حوزه‌هایی بروز می‌کنند؟ برای مقابله با تخلفات احتمالی طرفین قرارداد، چه تدابیری را باید مدنظر داشته باشید؟ آیا امکان تعیین شرایط فسخ در این قرارداد وجود دارد؟ به‌عنوان مالک در این توافق، چه نوع تضمین‌هایی می‌توانید از سازنده برای انجام وظایفش دریافت کنید؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همکاری کنید و قراردادی را امضا نمایید که احتمال بروز اختلافات در آن به حداقل برسد.
اختلاف در مشارکت در ساخت در چه مواردی رخ می‌دهد؟
اگر شما به عنوان مالک، قصد دارید با استفاده از قرارداد مشارکت در ساخت، زمین یا ملکی که نیاز به بازسازی دارد را به یک سازنده واگذار کنید و در مالکیت ساختمان جدید سهیم شوید، ضروری است که در زمان تنظیم قرارداد، به احتمال بروز اختلافات توجه کرده و تدابیری برای مواجهه با آنها بیندیشید.
سوال اینجاست که در طول اجرای این قرارداد ممکن است چه نوع اختلافاتی میان شما و سازنده پیش بیاید؟ اختلافات در قالب مشارکت در ساخت به دو گروه اصلی یعنی اختلافات قراردادی و غیرقراردادی تقسیم می‌شوند.
اختلافات قراردادی مشارکت در ساخت
به‌طور کلی اختلافات قراردادی به دو دسته
- اختلاف در تفسیر قرارداد
- و اختلاف در اجرای قرارداد
اختلافات به چند دسته تقسیم می‌شوند، اما این تفاوت‌ها تحت چه شرایطی به وجود می‌آیند؟
اختلافات در تفسیر قرارداد معمولاً زمانی پیش می‌آید که متن قرارداد به اندازه کافی روشن نباشد و برای درک مفاهیم آن نیاز به تفسیر داشته باشیم. تنظیم دقیق و شفاف مفاد قرارداد و مرور مجدد آن توسط طرفین می‌تواند از ایجاد این نوع اختلافات جلوگیری کند.
اختلافات در اجرای قرارداد نیز به عدم پایبندی طرفین به تعهداتشان ارتباط دارد. عدم انجام تعهدات، تأخیر در اجرای آنها و یا عدم تکمیل کامل وظایف طرفین می‌تواند منجر به بروز این نوع اختلافات شود.
اختلافات غیرقراردادی مشارکت در ساخت
اختلافات غیرقراردادی در قراردادهای مشارکت در ساخت به سه گروه اصلی تقسیم می‌شوند که شامل موارد زیر است:
- اختلافات با منشا سازنده
- اختلافات با منشا مالک
- اختلافات با منشا ملک
اختلافاتی که ریشه‌ای سازنده دارند، به قابلیت‌ها و توانایی‌های سازنده و همچنین به نحوه اجرای تعهدات او مربوط می‌شوند. برخی از این اختلافات در زمینه مشارکت در ساخت به دلایل زیر بروز می‌کنند:
- عدم رعایت تعهدات توسط سازنده
- تاخیر در انجام وظایف محوله به سازنده
- انجام نادرست یا ناقص مسئولیت‌های سازنده
- کاهش توان مالی سازنده برای ساخت ملک مورد نظر در قرارداد
- نقص در توان فنی و اجرایی سازنده برای تحقق پروژه
- غیرفعال شدن سازنده
- تغییرات در نقشه‌های ساختمانی که در قرارداد مشخص شده است
- استفاده از مصالح و تجهیزات با سطح کیفی پایین‌تر از آنچه توافق شده
- تخلف از قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز توسط سازنده
- عدم رعایت اصول ایمنی در طول فرآیند ساخت و ساز
- تحویل ملک با متراژی کمتر از آنچه در قرارداد تعیین شده توسط سازنده
تمامی مسائل مربوط به اختلافات در مشارکت در ساخت تنها به طرف سازنده مرتبط نیست و شما به‌عنوان مالک نیز ممکن است به دلیل ناتوانی یا عدم رعایت تعهدات قراردادی خود، باعث بروز اختلافات در این زمینه شوید. برخی از این مشکلات ناشی از مالک به دلایل زیر پیش می‌آید:
- عدم رعایت تعهدات از سوی مالک
- تاخیر در اجرای مسئولیت‌های مالک
- عدم صلاحیت مالک
- از دست رفتن صلاحیت مالک پس از امضای توافقنامه
- ممنوعیت مالک در انجام معاملات
- برچیدن وکالت‌نامه از سازنده توسط مالک
- انتقال قرارداد به فرد دیگری توسط مالک
علاوه بر سازنده و مالک، خود ملک که موضوع توافق مشارکت در ساخت است نیز می‌تواند منجر به بروز اختلافات گردد. برخی از موارد اختلافی که به ملک مربوط می‌شوند، شامل موارد زیر است:
- ویژگی اوقافی ملک مورد توافق
- عدم همخوانی مساحت ملک با اندازه‌های قید شده در سند
- کیفیت پایین زمین و خاک مربوط به قرارداد
- مالکیت ملک یا منافع آن متعلق به فرد دیگری غیر از طرف قرارداد
- وجود ملک در وضعیت بازداشت
- ملک در رهن قرار دارد
- عدم تسویه بدهی‌های قبلی مربوط به ملک
- تداخل مرزهای ملک با مرزهای املاک همجوار
- ملک موضوع قرارداد به زمین‌های موات یا منابع طبیعی تعلق دارد
- وجود حقوق دیگری نسبت به ملک مورد توافق
اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت
موارد متعددی وجود دارند که می‌توانند باعث بروز اختلاف در زمینه مشارکت در ساخت شوند و شما را در حین اجرای این قرارداد با چالش‌هایی مواجه کنند.
بخش عمده‌ای از این اختلافات به شیوه نگارش قرارداد مشارکت در ساخت برمی‌گردد؛ به واقع، با تدوین صحیح و دقیق این قرارداد، می‌توانید از بروز بسیاری از مشکلات در طول پروژه جلوگیری نمایید.
در این بخش به انواع مختلف اختلافات در زمینه مشارکت در ساخت پرداخته خواهد شد. با بررسی این موارد و شناخت راهکارهای مناسب برای پیشگیری از آنها، می‌توانید نگرانی‌های خود را در خصوص تنظیم این قرارداد کاهش دهید.
1- وجود مفاد و شروط نامناسب در قرارداد و عدم صراحت در متن قرارداد
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، رعایت موارد متعددی ضروری است تا از بروز چالش‌ها و اختلافات در روند اجرایی آن جلوگیری شود. این موارد شامل تعیین مفاد و شرایط قرارداد و همچنین شیوه نگارش آن هستند.
اگر در قرارداد خود شروطی را درج کنید که قابلیت اجرا نداشته باشند یا به‌طور یک‌جانبه و ناعادلانه تنظیم شده باشند، در حین اجرای قرارداد با مشکلاتی مواجه خواهید شد.
به عنوان مثال، ممکن است در برخی قراردادها شرطی مانند «غیرقابل فسخ بودن قرارداد» وجود داشته باشد که این شرط غیرمنطقی و غیرقابل اجرا است.
از این رو، در تعیین مواردی مانند جریمه عدم انجام تعهدات و حق فسخ قرارداد، باید تصمیم‌گیری‌ای عادلانه و منطقی داشته باشید و منافع و توانایی‌های طرف سازنده را نیز مدنظر قرار دهید.
نکته دیگری که بر کیفیت متن قرارداد تاثیر می‌گذارد و می‌تواند سبب بروز اختلافات در مشارکت در ساخت شود، عدم وضوح و ابهام در عباراتی است که در نگارش مفاد قرارداد به کار می‌روند.
به یاد داشته باشید که هر یک از عبارات استفاده شده در قرارداد دارای بار حقوقی خاصی هستند و عدم وضوح در نگارش می‌تواند به برداشت‌های متفاوت منجر شود و زمینه‌ساز اختلافات گردد.
بنابراین، پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، با همکاری سازنده آن را چندین بار مرور کنید و اطمینان حاصل کنید که همه موارد ذکر شده در قرارداد به اندازه کافی روشن و واضح هستند.
2- عدم تعریف تضمین‌های موثر در قرارداد مشارکت در ساخت
تضمین گرفتن از روش‌های مؤثر برای کاهش احتمال بروز اختلافات در مشارکت در ساخت است. در صورتی که در قرارداد به تضمین‌های منطقی و کارآمد توجه نشود، خطر عدم وفاداری سازنده به تعهداتش و افزایش اختلافات به مراتب بیشتر خواهد شد.
باید در قرارداد، تضمین‌هایی را مشخص کنید که قابلیت اجرا داشته و منطقی باشند. اگر شک دارید که سازنده قادر به اجرای برخی از تعهداتش نیست، تعیین تضمین نمی‌تواند گزینه‌ای مناسب برای مجبور کردن او به انجام وظایفش باشد و شاید بهتر باشد در انتخاب سازنده تجدید نظر کنید.
علاوه بر مشخص کردن تضمین‌های کارا، باید به وثیقه‌های معتبر و مناسب نیز توجه داشته باشید. انواع مختلفی از وثیقه‌ها برای تضمین گرفتن از سازنده وجود دارد که باید یکی از آنها را انتخاب کنید که قابل اعتماد و معتبر باشد تا در صورت عدم تحقق تعهدات سازنده، پشتوانه‌ای مطمئن در اختیار داشته باشید.
3- انتخاب روش‌های نامناسب انتقال سند
تعیین روش انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت از جمله جنبه‌های کلیدی در تنظیم این توافقنامه به شمار می‌رود. در صورتی که در انتخاب شیوه مناسب برای انتقال سند به سازنده دقت لازم را نداشته باشید، ممکن است با مشکلات جدی در آینده مواجه شوید.
روش‌های مختلفی برای انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد، که شامل موارد زیر می‌شود:
- انتقال سند در ابتدای اجرای پروژه
- انتقال سند در انتهای اجرای پروژه
- انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم
به‌عنوان یک صاحب قرارداد مشارکت در ساخت، خطرناک‌ترین شیوه انتقال سند، واگذاری آن در آغاز پروژه است. در این حالت، با دریافت چک تضمین از طرف سازنده، سهم او را در ابتدای قرارداد به او واگذار می‌کنید.
به این ترتیب، پیش از آنکه سازنده حتی یک قدم در مسیر ساخت و ساز بردارد، او صاحب بخشی از ملک شما می‌شود که این امر می‌تواند خطرات جدی برای شما به همراه داشته باشد. به همین دلیل، این شیوه انتقال سند به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.
در مقابل، در روش انتقال سند در پایان پروژه، شما با ارائه چک ضمانت، به سازنده اطمینان می‌دهید که در انتهای قرارداد، مالکیت او را به وی منتقل خواهید کرد. این روش برای شما به‌عنوان مالک، گزینه‌ای معقول به نظر می‌رسد، اما ممکن است در توافق با سازنده با دشواری‌هایی مواجه شوید.
هرچند این شیوه مزایای خاص خود را دارد، اما بدون خطر نیست. می‌توانید اطلاعات بیشتری درباره ریسک‌های این شیوه و خصوصیات سایر روش‌های انتقال سند در مقاله «نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت» بیابید.
اما شیوه سوم انتقال سند، گزینه‌ای معقول است که می‌تواند هم برای شما و هم برای سازنده رضایت‌بخش باشد. در این روش، به ازای هر مرحله از پیشرفت پروژه و بر اساس سهم‌المالک، درصدی از مالکیت ملک را به سازنده اختصاص می‌دهید.
در این شیوه، سازنده با ارائه گزارش‌های دقیق از فعالیت‌های انجام‌شده و هزینه‌هایی که متحمل شده، نسبت به اقدامات خود درصد مشخصی از مالکیت را دریافت می‌کند.
4- امضای قرارداد با افراد غیرمتعهد و غیرمتخصص
شناخت کامل از سازنده قرارداد مشارکت در ساخت و انتخاب او یکی از کلیدی‌ترین مراحل در فرآیند انعقاد این قرارداد است. این اقدام می‌تواند به پیشگیری از بروز بسیاری از اختلافات مرتبط با مشارکت در ساخت کمک کند.
اگر با فردی غیرمتعهد، فاقد تخصص و ناکافی در توانایی‌ها وارد همکاری شوید، حتی قوی‌ترین ضمانت‌ها و شروط نیز نمی‌تواند او را متعهد به انجام وظایفش کند. با این حال، این بدان معنا نیست که در صورت انتخاب فردی متعهد و دارای تجربه، نباید از او تضمین‌های لازم را درخواست کنید.
در انتخاب سازنده قرارداد مشارکت در ساخت، نباید روابط دوستانه را معیار قرار دهید و لازم است تحقیقات دقیقی برای انتخاب بهترین گزینه انجام دهید. برای اینکه با سازنده‌ای مطمئن و شایسته همکاری کنید، بررسی سوابق و پروژه‌های پیشین او الزامی است.
می‌توانید از مالکان و کارفرمایانی که قبلاً با سازنده همکاری داشته‌اند، اطلاعاتی کسب کرده و نظر آنها را درباره تجربه همکاری‌شان جویا شوید. همچنین باید توجه داشته باشید که مقیاس و نوع پروژه‌هایی که سازنده تاکنون انجام داده، با پروژه ساخت و ساز شما همخوانی داشته باشد.
به عنوان مثال، اگر سازنده‌ای که قصد دارید با او قرارداد مشارکت در ساخت ببندید، تنها در زمینه ساخت ساختمان‌های یک‌طبقه و دوطبقه ویلایی فعالیت کرده است، حتی با وجود تعهد او، نمی‌توانید ساخت آپارتمانی با ده طبقه را به او واگذار کنید.
اعتماد بی‌پایه و اساس صرفاً به دلیل دوستی یا موقعیت اجتماعی، و همچنین طمع نسبت به سود حاصل از شراکت، از دیگر اشتباهاتی است که ممکن است مالکان در انتخاب سازنده برای قرارداد مشارکت در ساخت مرتکب شوند و خود را در معرض خطرات جدی در طول اجرای قرارداد قرار دهند.
5- استفاده از قراردادهای مشارکت در ساخت آماده
همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، کوتاهی در تنظیم دقیق و اصولی قرارداد، بخش زیادی از موارد اختلاف در مشارکت در ساخت را به‌وجود می‌آورد. استفاده از قراردادهای آماده مشارکت در ساخت بدون توجه به ملاحظات و شروط طرفین قرارداد، یکی از بزرگ‌ترین اشتباهاتی است که نباید به دام آن بیفتید.
هر پروژه و هر قرارداد ویژگی‌های خاص خود را دارد و بند به بند قرارداد مشارکت در ساخت شما باید با توجه به انتظارات، ملاحظات و منافع شما و طرف سازنده قرارداد به توافق برسد و تنظیم شود.
6- تکیه صرف به عرف بازار، یکی دیگر از موارد بروز اختلاف در مشارکت در ساخت
اعتماد کامل به عرف بازار و نادیده گرفتن شرایط خاص پروژه در تعیین مفاد مختلف قرارداد مشارکت در ساخت یکی از اشتباهاتی است که ممکن است به زیان شما منجر شود.
اگر صرفاً به آنچه به عنوان عرف قرارداد مشارکت در ساخت شناخته می‌شود، تکیه کنید و در عین حال ویژگی‌ها و شرایط پروژه‌تان و همچنین منافع و انتظارات خود و طرف مقابل را نادیده بگیرید، ممکن است در میانه راه قرارداد از تصمیم خود پشیمان شوید و اختلافاتی در روند مشارکت به وجود آید.
یکی از نکات حیاتی در قرارداد مشارکت در ساخت که تعیین آن بر اساس عرف بازار می‌تواند باعث بروز اختلاف شود، تعیین میزان مشارکت است.
این میزان باید بر مبنای آورده‌های هر یک از طرفین محاسبه گردد و عواملی مانند موقعیت پروژه، نقشه ملک، هزینه‌های سازنده و شهرت و تخصص سازنده نیز در تعیین این مقدار مدنظر قرار گیرد.
در تعیین مالکیت هر یک از طبقات و بخش‌های ساختمان جدید موضوع قرارداد نیز باید بر اساس ارزش طبقات و بخش‌های مشارکت شده و همچنین سرمایه‌گذاری هر یک از طرفین در پروژه تصمیم‌گیری شود.
7- انتخاب مکان مناسب برای انعقاد قرارداد
محل امضای قرارداد مشارکت در ساخت تأثیر زیادی بر اعتبار قانونی آن و احتمال بروز اختلافات دارد. برای اینکه این قرارداد به رسمیت شناخته شود، ضروری است که در دفاتر وکالت یا دفاتر اسناد رسمی امضا شود. این کار به شما این امکان را می‌دهد که در صورت پیش آمدن هرگونه مشکل، اقدامات حقوقی لازم را انجام دهید.
اگر قرارداد را در دفتر سازنده، بنگاه معاملاتی یا هر مکان دیگری به جز دفاتر وکالت یا اسناد رسمی امضا کنید، ممکن است اعتبار آن زیر سوال برود. این امر می‌تواند شما را در پیگیری قانونی اختلافات با موانع جدی مواجه کند و مشکلات شما را پیچیده‌تر سازد.
8- عدم آگاهی از مسائل حقوقی و اصول ملکی
عدم اطلاع شما از جنبه‌های قانونی و ثبتی و همچنین اصول تنظیم قرارداد، یکی از عواملی است که می‌تواند سبب بروز اختلاف در پروژه‌های مشارکتی شود و مشکلاتی برایتان ایجاد کند.
در این راستا، همکاری با یک وکیل با تجربه و تنظیم قرارداد تحت نظر او، این اطمینان را به شما می‌دهد که تمامی مراحل به صورت قانونی و صحیح انجام می‌شود و قراردادی معتبر به امضا خواهید رساند. بنابراین، بهتر است از اعتماد نابه‌جا پرهیز کرده و از همان آغاز کار به رعایت اصول حقوقی توجه ویژه‌ای داشته باشید.
9- کم‌کاری طرفین در رویت و بررسی دقیق قرارداد
چنانچه در تهیه و ارزیابی مفاد قرارداد کوتاهی کنید، باید برای مواجهه با مشکلات متعددی در توافقنامه مشارکت در ساخت آماده باشید. توجه به جزئیات در روند تنظیم قرارداد و مرور دوباره متن آن می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات در این حوزه جلوگیری کند.
از جمله خطاهایی که ممکن است مالکان در مراحل عقد قرارداد مشارکت در ساخت مرتکب شوند و احتمال بروز اختلافات را افزایش دهند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- بررسی شتابزده و سطحی مفاد توافقنامه
- اعطای وکالت کلی و غیرقابل‌لغو به‌جای وکالت محدود به سازنده طرف قرارداد
- به‌کارگیری اصطلاحات مبهم و نامشخص در محتوای قرارداد
10- عدم رفع مشکلات حقوقی ملک پیش از تحویل به سازنده
به عنوان مالک قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از مسئولیت‌های شما این است که قبل از واگذاری ملک به سازنده، تمامی مسائل حقوقی و مالکیتی مرتبط با ملک را حل و فصل کنید و بدهی‌های مربوط به آن را تسویه نمایید.
تعارض و تزاحم در تصرف از جمله مسائلی هستند که ممکن است باعث بروز اختلافات در روند مشارکت در ساخت شوند.
تزاحم در تصرف به وضعیتی اشاره دارد که دو مالک با ارائه مدارک، خود را صاحب ملک‌هایی می‌دانند که به‌طور کامل یا جزئی با یکدیگر تداخل دارند. همچنین، تعارض در تصرف به این معناست که دو مالک یک ملک مشخص را در دست possession خود دانسته و آن را متعلق به خود می‌پندارند.
بنابراین، پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر هیچ‌گونه مشکل حقوقی یا مالی نداشته و برای آغاز فعالیت‌های ساخت و ساز آماده باشد.
11- ارائه اسناد مخدوش و نامعتبر ملک موضوع قرارداد
مدرک مربوط به ملک در قرارداد باید به طور کامل معتبر و بدون هیچ‌گونه عیب و نقصی باشد و بایستی از نظر اعتبار و صحت آن هیچ گونه تردیدی وجود نداشته باشد.
مطالب مرتبط: 3 مورد از مشکلات مشارکت در ساخت
ارائه مدارکی با امضاهای ناقص، شرایط و اصطلاحات نامشخص، اصلاحات متعدد و هر نوع مشکلی که ممکن است موجب خدشه به اعتبار سند شود، از جمله عواملی است که می‌تواند منجر به بروز اختلاف در فرآیند مشارکت در ساخت گردد و مسئولیت آن بر عهده شما به عنوان مالک طرف قرارداد خواهد بود.
12- دریاقت وکالت‌های ناقص از مالک ملک موضوع قرارداد
در برخی موارد، مالکان در قراردادهای مشارکت در ساخت، وکالتی ناقص از صاحب ملک مورد توافق دریافت می‌کنند که اختیارات لازم را به آنها اعطا نمی‌کند. این وضعیت می‌تواند منجر به اختلافاتی در فرآیند مشارکت در ساخت شود.
به عنوان مثال، ممکن است به‌عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت، وکالتی از مالک دریافت کنید که در آن حق اسقاط خیارات به شما تفویض نشده است. در حالی که یکی از شروط رایج در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، اسقاط کلیه خیارات، به‌ویژه خیار غبن، محسوب می‌گردد.
13- وجود اختلاف اساسی میان شرکا یا وراث ملک موضوع قرارداد
در صورتی که ملک مورد نظر در قرارداد به وراث منتقل شده و بین آنها اختلافات بنیادینی وجود داشته باشد، ضروری است که ابتدا این مشکلات حل شده و رضایت تمامی وراث جلب گردد تا بتوان به مرحله تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وارد شد.
سازنده، در صورتی که از وجود تنش‌های میان وراث یا مالکان ملک مطلع باشد، می‌تواند اقدام به ابطال یا فسخ قرارداد نماید. بنابراین، پیش از آغاز فرآیند تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است که اختلافات موجود برطرف شده و توافق کلی میان تمامی مالکان حاصل شود.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید با حضور تمامی مالکان انجام گیرد و هر یک از آنان باید از جزئیات و شرایط قرارداد به‌طور کامل آگاه باشند.
14- رونق و رکود بازار مسکن
همه‌ی عوامل اختلاف در مشارکت‌های ساختمانی ناشی از مسائل داخلی نیستند و برخی از آنها به شرایط بیرونی مرتبط می‌شوند. با این وجود، اگر قرارداد را به‌طور اصولی و با دیدی آینده‌نگر تنظیم کنید، می‌توانید از بروز این اختلافات جلوگیری نمایید.
ضروری است که در قرارداد مشارکت در ساخت، وضعیت بازار مسکن – چه رونق و چه رکود – را پیش‌بینی کنید و تدابیری را در نظر بگیرید که مانع از سوءتفاهمات و ادعاهای نادرست طرف مقابل گردد.
برای مثال، با افزودن جمله‌ای مانند «تغییرات در هزینه‌های ساخت، اعم از قیمت مصالح و دستمزد کارگران، هیچ تأثیری بر مفاد قرارداد مشارکت در ساخت ندارد و هر گونه ادعایی در این زمینه بی‌اعتبار است»، می‌توانید از بروز بسیاری از اختلافات ناشی از نوسانات بازار مسکن جلوگیری کنید. متأسفانه، در بسیاری از قراردادها حتی این اقدام ابتدایی نیز نادیده گرفته می‌شود.
پیش‌بینی شرایط بیرونی مؤثر بر قرارداد مشارکت در ساخت و ارائه راهکارهای مناسب به همراه تعیین دقیق و تفصیلی وظایف و تعهدات طرفین، می‌تواند به طور چشمگیری از بروز اختلافات جلوگیری کند.
15- عدم دریافت مشاوره از مشاوران متخصص و ماهر
اگر تا به حال قراردادی برای مشارکت در ساخت منعقد نکرده‌اید و تجربه زیادی در حوزه ساخت و ساز ندارید، توصیه می‌شود از خدمات یک مشاور متخصص در زمینه قراردادها و مراحل اجرای پروژه بهره‌مند شوید تا از بروز اختلافات در این زمینه جلوگیری کنید.
یک مشاور با تجربه می‌تواند به شما در تنظیم اصولی و منطقی بندهای قرارداد کمک کند و همچنین در طول اجرای پروژه، در نظارت بر عملكرد سازنده و بررسی پایبندی او به تعهدات، یاریگر شما باشد.
– معامله در شرایط نامساعد مالی یا روحی
آخرین نکته ممکن است با دیگر موارد همخوانی نداشته باشد، اما حقیقتی است که توجه به آن ضروری است. وضعیت مالی و روانی شما در زمان امضای قرارداد می‌تواند بر بروز اختلافات در پروژه‌های مشارکتی تأثیرگذار باشد.
مطالب مرتبط: فورس ماژور در مشارکت در ساخت چیست؟
اگر در شرایط اقتصادی دشواری به سر می‌برید، به طور طبیعی حال روحی شما نیز متناسب با آن تحت تأثیر قرار خواهد گرفت و هر گونه معامله در این وضعیت ممکن است به نتایج مثبت منجر نشود. در واقع، امضای قرارداد در چنین شرایطی می‌تواند به وخامت وضعیت مالی شما منجر شود.
چگونه از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت پیشگیری کنید؟
اکنون این پرسش مطرح می‌شود که چه راه‌هایی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که بتوانید اختلافات بالقوه میان خود و سازنده را پیش‌بینی کرده و برای هر یک از آنها راه حل‌های مناسبی در متن قرارداد لحاظ نمایید.
در این قسمت، تدابیر لازم برای جلوگیری از بروز اختلافات را در دو بخش مربوط به شیوه نگارش و تدوین قرارداد و همچنین تعیین مفاد آن ارائه خواهیم داد.
پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت در نحوه نگارش قرارداد
همان‌طور که بیان شد، به‌کارگیری عبارات مبهم و دوپهلو در قرارداد می‌تواند منجر به تفسیرهای مختلف از مفاد آن شود و زمینه‌ساز بروز اختلافات گردد.
در تدوین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت، باید به صراحت، دقت و جزئیات توجه ویژه‌ای داشته باشید. هر یک از عباراتی که در این قرارداد به کار می‌برید، باید به‌طور روشن و با وضوح کافی برای طرفین قابل درک باشد.
علاوه بر این، بخش‌های مختلف قرارداد، مانند مشخصات پروژه، تعهدات طرفین و شرایط مربوط به تضمین و فسخ، باید به‌طور دقیق و با جزئیات کافی تنظیم شوند.
به‌عنوان مثال، اگر در تعیین تعهدات طرفین بی‌دقتی کنید، قادر نخواهید بود که این تعهدات را به‌درستی ارزیابی کرده و عدم انجام وظایف طرف مقابل را بسنجید.
نکته دیگری که باید در نگارش قرارداد مشارکت در ساخت رعایت شود، پرهیز از استفاده از عبارات کلی و کیفی است. به‌عنوان مثال، برای تعیین استانداردهای کیفی ساخت و ساز نباید از عباراتی چون «قابل قبول»، «مطلوب» و «مناسب» استفاده کنید.
استفاده از این نوع عبارات، مانع از آن می‌شود که ارزیابی دقیقی از عملکرد سازنده داشته باشید. به‌جای استفاده از عبارات کیفی، می‌توانید با کمی‌سازی استانداردهای مورد نظر و بیان آنها به‌صورت اعداد و ارقام، معیاری مناسب برای ارزیابی کیفیت ساخت مورد انتظار خود تعیین کنید.
برای نمونه، در تعیین استانداردهای کیفی مرتبط با استحکام ساختمان، به‌جای به‌کارگیری عبارات کلی، نوع و حجم مصالح مورد نیاز، قطر تیرآهن و مقاومت سازه را در قرارداد مشخص کنید.
پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت در تعیین مفاد قرارداد
علاوه بر رعایت نکات ظاهری و نگارشی، لازم است مفاد قرارداد به گونه‌ای تنظیم گردد که توانایی‌ها، منافع و انتظارات هر یک از طرفین به‌خوبی لحاظ شود.
بخش عمده‌ای از این مسائل ناشی از عدم پایبندی طرفین به تعهدات خود در قرارداد است. برای افزایش احتمال رعایت تعهدات از سوی سازنده به‌عنوان مالک، گزینه‌هایی وجود دارد که باید در مورد آنها با سازنده به توافق برسید. در ادامه این گزینه‌ها مورد بررسی قرار خواهند گرفت.
تضمین گرفتن، یکی از روش‌های پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت
در قرارداد همکاری برای ساخت، این فرصت را دارید که در ازای انجام مسئولیت‌های گوناگون و کیفیت کار سازنده، از او ضمانت دریافت کنید. انواع ضمانت‌هایی که می‌توانید در این نوع قرارداد از سازنده مطالبه کنید، شامل موارد زیر است:
- تضمین کیفیت اجرای کار
- تضمین جبران خسارت ناشی از تأخیر در انجام مسئولیت‌ها
- تضمین سرمایه‌گذاری
تضمین حسن انجام کار، تضمینی برای انجام صحیح و کامل تعهدات سازنده
توسعه‌دهنده می‌تواند در قبال انجام کامل تعهدات خود و ارائه ساختمان تازه‌ساز مطابق با استانداردهای کیفی مشخص‌شده در قرارداد، به شما ضمانت حسن اجرای کار ارائه کند.
برای مشخص کردن ضمانت حسن انجام کار در قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که بندهای قرارداد به‌طور دقیق و شفاف تنظیم شوند و استانداردهای کیفی مورد نظر برای ساختمان به گونه‌ای که قابلیت ارزیابی داشته باشد، در قرارداد درج شوند.
مطالب مرتبط: ارکان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
همان‌گونه که اشاره شد، برای تعیین استانداردهای کیفی لازم است آنها به صورت کمی و با اعداد در قرارداد بیان شوند. کمی‌سازی کیفیت مورد نظر شما در قرارداد این امکان را فراهم می‌آورد که کیفیت کار سازنده با استانداردهای کیفی شما مطابقت داشته باشد و معیاری برای ارزیابی عملکرد سازنده در دسترس شما قرار می‌دهد.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد، تضمینی برای انجام وظایف به‌موقع سازنده
تأخیر در انجام وظایف سازنده طبق زمان‌بندی مندرج در قرارداد و به دنبال آن تأخیر در تحویل ساختمان مورد نظر، یکی از نگرانی‌های اصلی مالکان در قراردادهای مشارکت در ساخت محسوب می‌شود. برای افزایش تعهد سازنده در انجام به‌موقع وظایفش، می‌توانید از او تضمینی برای خسارت ناشی از تأخیر درخواست کنید.
براساس این تضمین، در صورتی که سازنده نتواند به زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد پایبند بماند، موظف به پرداخت خسارت خواهد بود.
تضمین سرمایه
تضمین سرمایه یکی از انواع تضمین‌هایی است که سازنده می‌تواند برای تضمین انجام تعهداتش به شما ارائه دهد و این امر به کاهش اختلافات در پروژه‌های مشارکتی کمک خواهد کرد.
این ضمانت به منظور حمایت از مالکیت تدریجی ملک مورد توافق و تعهدات سازنده ایجاد می‌شود. دریافت تضمین سرمایه از سازنده باید به گونه‌ای باشد که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم انجام تعهدات توسط سازنده از محل تضمین مشخص شده، قابل جبران باشد.
تعیین حق فسخ قرارداد، روشی برای پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت
یکی از راهکارهایی که می‌توانید هنگام تدوین قرارداد به‌کار ببرید تا احتمال بروز اختلافات در پروژه‌های مشارکتی کاهش یابد، تعیین حق فسخ برای هر یک از طرفین در صورت عدم رعایت تعهدات یا بروز شرایط خاص در حین اجرای قرارداد است.
به‌عنوان مالک در قرارداد مشارکت، می‌توانید با در نظر گرفتن احتمال عدم پایبندی سازنده به تعهداتش، حق فسخ را برای خود تضمین کنید تا او را به انجام وظایفش ملزم سازید.
برای تعیین حق فسخ در قرارداد مشارکت، باید به دقت و با جزئیات عمل کنید و در خصوص عدم اجرای تعهد خاصی از سوی سازنده، به توافق لازم برسید.
فقط در صورتی که شرایط مشخص شده برای فسخ قرارداد محقق شود، می‌توانید اقدام به فسخ کنید و در صورتی که سازنده به تعهدات دیگری غیر از موارد تعیین شده برای فسخ عمل نکند، حقی برای فسخ قرارداد نخواهید داشت.
برای مثال، اگر حق فسخ قرارداد را به دلیل عدم رعایت کیفیت و استانداردهای مشخص شده در تحویل آپارتمان تعیین کرده‌اید، نمی‌توانید به دلیل تأخیر سازنده در تحویل آپارتمان، قرارداد را فسخ کنید.
مطالب مرتبط: شرایط مشارکت در ساخت چیست؟
تعیین جریمه در قبال عدم انجام تعهدات سازنده
تعیین جریمه به‌عنوان یک راهکار در صورت عدم رعایت تعهدات سازنده در قرارداد می‌تواند انگیزه‌ای برای او ایجاد کند تا به وظایف خود عمل کند و در نتیجه، احتمال بروز اختلافات در پروژه‌های مشارکتی را کاهش دهد.
این جریمه باید به‌طور دقیق و متناسب با تعهدات مشخص سازنده تعیین شود تا در صورت وقوع شرایط لازم برای پرداخت، امکان وصول آن از جانب شما وجود داشته باشد.
در صورت عدم رعایت تعهدات مختلف از سوی سازنده، امکان تعیین جریمه وجود دارد. برخی از این تعهدات شامل موارد زیر است:
- تأخیر در ارائه ساختمان طبق مفاد قرارداد
- عدم انجام کامل الزامات مشخص‌شده در توافقنامه
- عدم پایبندی به استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد
در زمینه روش‌های گوناگون جلوگیری از بروز اختلاف در پروژه‌های مشارکتی، ضروری است که در قبال دریافت تضمین‌ها، حق فسخ، جریمه‌ها و سایر مزایا از سازنده، خود را برای ارائه امتیازات متقابل به او آماده کنید.
به هر حال، مفاد قرارداد باید به توافق مشترک طرفین برسد و ضروری است که در تنظیم شرایط مختلف آن، منافع خود و طرف مقابل را در نظر بگیرید تا بتوانید به توافقی مناسب با سازنده دست یابید.
روش‌های حل اختلاف در مشارکت در ساخت چیست؟
پس از آنکه با مسائل مربوط به اختلافات در همکاری‌های ساختمانی آشنا شدید و تدابیر لازم برای جلوگیری از بروز این مشکلات را شناختید، اکنون زمان آن رسیده که بدانید در صورت وقوع اختلاف در این توافقنامه، چه گزینه‌هایی برای حل و فصل این مشکلات در دسترس است. در ادامه به بررسی این گزینه‌ها خواهیم پرداخت.
1- انجام پیگیری‌های حقوقی و مراجعه به دادگاه
پیگیری مسائل از طریق مراجع رسمی و مراجعه به دادگاه به منظور حل اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت، به دلیل تشریفات اداری و روند طولانی که پرونده‌ها طی می‌کنند، به روشی زمان‌بر و کند تبدیل شده است. در این فرآیند، ممکن است رسیدگی به دعاوی حتی سال‌ها به طول بینجامد.
از این رو، این شیوه برای حل اختلافات در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت پیشنهاد نمی‌شود. با در نظر گرفتن معایب این رویکرد، لازم است که روش‌های دیگری را برای دستیابی به نتیجه سریع‌تر معرفی کنیم. یکی از این گزینه‌ها، انتخاب «داور» به عنوان مرجع حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت است.
2- انتخاب روش داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
در شیوه داوری برای مدیریت اختلافات مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت، این امکان وجود دارد که با انتخاب کارشناسان مورد تایید طرفین، به روش مسالمت‌آمیز مسائل را حل کنید یا اینکه با تعیین یک داور، اختلافات را به او واگذار کرده و نظرش را به‌عنوان مرجع قرار دهید.
اگر در نگارش قرارداد مشارکت در ساخت به آینده‌نگری توجه داشته باشید و احتمال بروز اختلافات را مدنظر قرار دهید، می‌توانید فردی مورد اعتماد هر دو طرف را به‌عنوان داور انتخاب کنید تا در صورت نیاز، به او مراجعه کنید. لازم به ذکر است که انتخاب یک داور الزامی نیست و می‌توانید چند داور را برای حل و فصل مسائل انتخاب کنید.
مطالب مرتبط: خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
اگرچه توصیه می‌شود که داور را قبل از بروز هر گونه اختلاف مشخص کنید، اما در صورتی که در زمان انعقاد قرارداد، داور مشخص نشده باشد، می‌توانید پس از بروز اختلافات نیز با طرف سازنده به توافق برسید و فردی را برای داوری انتخاب کنید تا فرایند حل اختلافات را به کمک او پیش ببرید.
راه‌های حل اختلاف در مشارکت در ساخت به روش تعیین داوری
اگر تصمیم بگیرید که از روش داوری برای حل اختلافات مربوط به مشارکت در ساخت استفاده کنید، دو راه مختلف برای رسیدگی به این مشکلات در اختیار دارید. این دو گزینه شامل موارد زیر می‌باشد:
- حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز
- حل اختلاف با ارجاع اختلاف به داوری
اما این دو رویکرد چگونه از یکدیگر متمایز می‌شوند؟ در ادامه به بررسی هر یک از این دو شیوه حل و فصل اختلافات از طریق تعیین داور خواهیم پرداخت.
حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز
در این شیوه، در صورتی که طرفین قرارداد بتوانند به توافقی مسالمت‌آمیز برای حل اختلافات خود دست یابند، موضوع اختلاف و ارزیابی آن به کارشناس یا هیئت کارشناسی که از سوی هر یک از طرفین انتخاب شده است، ارجاع می‌شود.
در این روند، طرفین ملزم هستند براساس نظراتی که کارشناسان منتخب بر مبنای مفاد قرارداد و قوانین مرتبط ارائه می‌دهند، اقدام نمایند.
اگر در انتخاب کارشناس یا هیئت کارشناسی میان طرفین اختلافی به وجود آید یا یکی از طرفین نظر کارشناس یا هیئت کارشناسی را نپذیرد، آن نظر دیگر لازم‌الاجرا نخواهد بود.
حل اختلاف با ارجاع اختلاف به داوری
همان‌طور که گفته شد، بهتر است پیش از بروز هرگونه اختلاف، داور را در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید؛ اما این امکان نیز وجود دارد که پس از ایجاد اختلاف، داور را انتخاب نمایید. در حقیقت، شما می‌توانید داور را همزمان با امضای قرارداد و یا به‌صورت جداگانه تعیین کنید.
مهم است که انتخاب داور و همچنین روش حل و فصل اختلافات از طریق داوری، مورد توافق طرفین قرارداد قرار گیرد.
اما داوری که برای رسیدگی به اختلافات انتخاب می‌کنید، باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد؟ شخصی که به‌عنوان داور در قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب می‌شود، باید دارای شرایط خاصی باشد:
- شرایط لازم برای انتخاب فرد به عنوان داور عبارتند از:
– باید صلاحیت قانونی داشته باشد.
– از سوی دادگاه برای انجام داوری منع نشده باشد.
– هیچ گونه رابطه سببی یا نسبی با ذینفعان نداشته باشد.
– نباید جزو وراث باشد.
– نمی‌تواند قیم یا وکیل ذینفعان باشد.
– نباید کارمند دولت باشد.
– باید از جمله افرادی که با یکی از طرفین دعوا پرونده کیفری یا مدنی دارند، مستثنی باشد.
– سن او باید بیش از 25 سال باشد.
با اینکه شش مورد پایانی جزو شرایطی است که دادگاه برای تعیین داور مشخص کرده و بر بی‌طرفی او تأکید دارد، اما در صورتی که طرفین توافق کنند، می‌توانند این موارد را نادیده بگیرند.
با این حال، ویژگی‌هایی همچون آشنایی یا نسبت خانوادگی داور با یکی از طرفین یا وجود خصومت میان داور و یکی از طرفین نمی‌تواند مورد قبول طرف دیگر قرارداد قرار گیرد.
مطالب مرتبط: تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت
در روش ارجاع اختلاف به داوری به این نکات توجه کنید
برای تعیین داور یا داوران مورد اعتماد در فرآیند ارجاع اختلاف به داوری، لازم است نکاتی را مورد توجه قرار دهید. همچنین، آگاهی از شرایطی که ممکن است منجر به ابطال داوری شود، اهمیت دارد. در ادامه، به نکاتی در خصوص ارجاع اختلاف به داور در قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخته می‌شود.
1- مشخصات داور و ویژگی‌های داوری را در قرارداد ثبت کنید
چنانچه قصد دارید در قرارداد مشارکت در ساخت، داوری را انتخاب کنید، لازم است یکی از بندهای قرارداد را به معرفی داور یا داوران اختصاص دهید و اطلاعات کامل شامل نام و نشانی دقیق آنها را در متن قرارداد درج نمایید.
علاوه بر این، باید موضوعاتی که ممکن است نیاز به ارجاع به داوری داشته باشند، مدت زمان داوری، هزینه‌های مربوطه و روش ابلاغ رأی را نیز به‌طور مشخص در قرارداد تعیین کنید.
هنگام انتخاب داور در قرارداد مشارکت در ساخت، باید نحوه ارجاع مسائل اختلافی به داوری نیز قید گردد تا در صورت بروز مشکل، مسیر حل اختلاف به‌روشنی برای شما و طرف سازنده مشخص باشد. به این نکته توجه داشته باشید که این شرط جزئی از قرارداد، برای هر یک از طرفین الزام‌آور است.
2- داوری تحت شرایطی از بین می‌رود
اگر طرفین قرارداد با لغو داوری توافق کنند یا یکی از آنها فوت کند یا به دلیل محجور بودن نتواند ادامه دهد، بند مربوط به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت اعتبار خود را از دست می‌دهد.
علاوه بر این، در صورتی که موضوع مورد داوری از بین برود، فرآیند داوری نیز منتفی خواهد شد. به طور طبیعی، اگر قرارداد اصلی منحل شود، دیگر موضوعی برای داوری باقی نخواهد ماند و بنابراین، داوری نیز لغو خواهد شد.
3- داور می‌تواند از کارشناسان خبره کمک بگیرد
اگر داور منصوب‌شده برای حل و فصل مسائل مربوط به مشارکت در ساخت، به اندازه کافی دانش و تجربه نداشته باشد، می‌تواند از مشاوران یا کارشناسان متخصص یاری بگیرد تا با درک کامل جوانب مختلف اختلاف، حکم عادلانه‌ای صادر کند.
سخن آخر
به منظور جلوگیری از بروز مشکلات مربوط به «اختلاف در مشارکت در ساخت»، لازم است به نکاتی چون شفافیت در مفاد قرارداد، تعریف دقیق تعهدات طرفین بر اساس منطق و قابلیت‌ها، تعیین شرایط ضمانت و حق فسخ، و رعایت اصول در انعقاد و اجرای قرارداد توجه نمایید و قراردادی مطمئن و معتبر را امضا کنید.
اگر در ارتباط با قراردادهای مشارکت در ساخت و مسائل مرتبط با آن سوالاتی دارید، می‌توانید با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران تماس بگیرید. ملکیاران به عنوان یک گروه با تجربه در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت، مدیریت پیمان و مرمت و بازسازی ساختمان را انجام می‌دهد و در راه به دست آوردن ساختمان مورد نظر شما همراهی می‌کند.
