تقسیم واحدها و پارکینگ در مشارکت در ساخت چگونه است؟
همکاری در ایجاد یکی از پروژه‌های ساختمانی جذاب، برای مالکان زمین و پیمانکاران و شرکت‌های عمرانی حائز اهمیت است. یکی از مسائل کلیدی در این نوع قرارداد، نحوه تقسیم واحدها و فضاهای مشترک بین مالک و پیمانکار می‌باشد. عوامل مختلفی بر تعیین سهم هر یک از طرفین تأثیرگذار هستند. چگونه می‌توان قبل از آغاز ساخت و در مفاد قرارداد مشارکت، در خصوص درصد مشارکت تصمیم‌گیری کرد؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه شوید و از جزئیات تقسیم واحدها در پروژه‌های مشارکتی مطلع گردید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که میان صاحب زمین و پیمانکار به امضا می‌رسد. بر مبنای این توافق، پیمانکار در اراضی متعلق به صاحب زمین، یک یا چند ساختمان را احداث می‌کند. پس از اتمام پروژه و آماده‌سازی بنا، هر یک از طرفین قرارداد به نوعی در مالکیت ساختمان شریک خواهند شد.
اما پرسش این است که نسبت این مالکیت چگونه مشخص می‌شود و سهم هر یک از صاحب زمین و سازنده بنا چه مقدار خواهد بود؟
انواع روش‌های تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
در یک قرارداد مشارکت در ساخت، روش‌های متعددی برای تقسیم واحدها وجود دارد، اما لازم است که هر یک از این روش‌ها به دقت بررسی شود، زیرا ممکن است برخی از آنها بعد از اتمام ساخت و در زمینه مالکیت و تصرف در سهم شما در ساختمان، مشکلاتی را ایجاد کنند.
به طور کلی، سه روش اصلی برای «تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت» وجود دارد:
- تقسیم مشاعی یا درصدی
- تقسیم بر اساس تعداد واحدها
- تفکیک بر اساس تعداد واحدها با در نظر گرفتن تفاوت در مساحت و کیفیت هر واحد.
اما هر یک از این شیوه‌ها چگونه مالکیت طرفین قرارداد را مشخص می‌سازد و کدام یک از آنها مناسب‌تر به نظر می‌رسد؟ با ما همراه باشید تا با هر یک از این راهکارهای تقسیم واحد آشنا شوید.
تقسیم مشاعی
در این شیوه تقسیم واحدها، درصدهای مالکیت بین مالک و سازنده به طور کلی تعیین می‌شود؛ به عنوان مثال، ممکن است این نسبت‌ها 50-50، 40-60 یا 30-70 به نفع یکی از طرفین باشد. با این حال، این روش در مشارکت‌های ساخت توصیه نمی‌شود، چرا که ممکن است با مشکلاتی در خصوص دخل و تصرف در واحدهای خود مواجه شوید.
در شیوه تقسیم مشاع، اگرچه می‌توانید واحدهای متعلق به خود را به فروش برسانید، اما حق دخالت و تصرف در آنها را نخواهید داشت. به عبارت دیگر، شما مالک ملکی هستید که نمی‌توانید در آن تصرف کنید.
برای کسب این امکان، لازم است به اداره ثبت مراجعه کرده و گواهی افراز را دریافت کنید و پس از آن، با دریافت حکم فروش از دادگاه، اقدام نمایید.
تقسیم بر اساس تعداد واحدها
در این شیوه تقسیم، مشخص می‌شود که چند واحد به سازنده و چند واحد به مالک یا مالکین اختصاص می‌یابد. به عنوان مثال، در یک ساختمان چهار واحدی، واحدهای 1 و 3 به سازنده تعلق می‌گیرد، در حالی که واحدهای 2 و 4 به مالک اختصاص می‌یابد.
با این حال، این روش به عنوان یک راهکار برای تقسیم واحدها در پروژه‌های مشارکتی چندان مناسب نیست؛ چرا که ممکن است پس از اتمام ساخت، مساحت واحدها تغییر کند و حقوق یکی از طرفین قرارداد دچار آسیب شود.
مطالب مرتبط: نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت + پرریسک ترین روش
تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد
این شیوه تقسیم، نسبت به دو شیوه دیگر جامع‌تر است و به‌طور واضح‌تری مالکیت هر یک از طرفین قرارداد را تعیین می‌کند.
در این روش، سازنده و مالک در قرارداد به‌جز تعیین دقیق تعداد واحدها، مالکیت هر واحد خاص را نیز مشخص می‌کنند. همچنین، آنها توافق می‌کنند که پس از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، در مورد افزایش یا کاهش مساحت واحدها و کیفیت هر یک، به مصالحه بپردازند و اختلافات موجود در مساحت و کیفیت را به‌صورت نقدی تسویه نمایند.
برای تقسیم واحدها در مشارکت ساخت به این نکات توجه کنید
در قراردادهای مشارکت در ساخت، نباید صرفاً به درصدهای رایج بازار برای تقسیم واحدها متکی بود. ویژگی‌های زمین و عوامل متنوع دیگر باید به دقت بررسی شوند تا یک قرارداد جامع و دقیق برای تعیین درصد مالکیت هر یک از طرفین ایجاد گردد.
در این نوع قرارداد، تنها اتکا به تقسیم درصدی کافی نیست و لازم است تا مشخصات تعداد و نوع هر واحد به‌طور واضح و صریح تعیین گردد.
همچنین، باید در قرارداد توافق شود که کدام واحدها به مالک اختصاص یابد و کدام یک به سازنده تعلق خواهد داشت. در حقیقت، لازم است به‌طور مشخص تعیین گردد که هر واحد به کدام یک از طرفین مربوط می‌شود.
اگر طراحی نقشه ساختمان به گونه‌ای باشد که مساحت واحدهای ساخته‌شده با یکدیگر برابر نباشد، باید در قرارداد مشارکت به‌طور مشخص مشخص گردد که هر واحد به کدام یک از طرفین تعلق دارد تا از بروز هرگونه مشکل جلوگیری شود.
معیارهای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
موقعیت جغرافیایی زمین و استانداردهای اجرایی سازنده از جمله عواملی هستند که می‌توانند تأثیر زیادی بر نسبت مالکیت در قرارداد داشته باشند.
با توجه به محله‌ای که زمین در آن واقع شده و همچنین امکانات و ویژگی‌های دسترسی آن، میزان مالکیت مالک زمین قابل بحث و بررسی است.
از سوی دیگر، اگر سازنده یا شرکت ساختمانی از نظر مهندسی و کیفیت اجرا در سطح بالایی قرار داشته باشد و اعتبار خوبی از نظر شهرت کسب کرده باشد، به دلیل کیفیت کار ارائه‌شده، سهم بیشتری در تعیین درصد مشارکت در قرارداد خواهد داشت.
تقسیم پارکینگ و مشاعات در قرارداد مشارکت در ساخت
تقسیم فضاهای پارکینگ و انباری در قراردادهای مشارکت در ساخت، موضوعی است که ممکن است پیش از امضای قرارداد، ذهن شما را مشغول کند.
قبل از اینکه به روش‌های تقسیم پارکینگ و انباری در این نوع قرارداد بپردازیم، لازم است یک سوء تفاهم در این زمینه روشن شود. برخی از سازندگان که در قرارداد مشارکت در ساخت درگیر هستند، ادعا می‌کنند که انتخاب پارکینگ تحت اختیار مالک و سازنده نیست و باید به تصمیم اداره ثبت واگذار شود. این نظر نادرست است.
مقدار سهم هر یک از طرفین از پارکینگ و انباری ساختمان، به وضوح در تقسیم‌نامه رسمی که جزئی از قرارداد مشارکت در ساخت محسوب می‌شود، مشخص و توافق می‌گردد.
در رابطه با تقسیم انباری‌ها، پیشنهاد می‌شود نقشه ساختمان به گونه‌ای طراحی شود که انباری‌های تمامی واحدها از لحاظ متراژ یکسان باشند تا از بروز اختلاف میان طرفین قرارداد جلوگیری شود.
مطالب مرتبط: عرف قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اگر تعداد پارکینگ‌ها با تعداد واحدهای ساختمان برابر باشد، تقسیم پارکینگ در قرارداد مشارکت راحت‌تر خواهد بود و هر مالک، پارکینگ مختص به واحد خود را خواهد داشت. اما اگر طرح ساختمان به گونه‌ای باشد که تعداد پارکینگ‌ها کمتر از واحدها باشد، چه تدبیری باید اندیشیده شود؟
مزایده پارکینگ مشترک، یکی از راه‌های تقسیم پارکنیگ در مشارکت در ساخت
در خصوص تقسیم فضاهای مشترک ساختمان، همچون پارکینگ مشترک که نمی‌توان آن را به یک طرف قرارداد اختصاص داد، برگزاری مزایده یکی از بهترین روش‌ها برای انتقال مالکیت به شمار می‌آید. در این سیستم، هر یک از طرفین که مایل است مبلغ بیشتری برای آن بخش پرداخت کند، صاحب آن قسمت خواهد شد.
تعیین دقیق درصد مالکیت در تقسیم‌نامه رسمی
تقسیم‌نامه رسمی چیست و چه نقشی در تفکیک واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت دارد؟ این سند به‌منظور تعیین سهم مالکان از یک ملک مشاع تدوین می‌شود و به نوعی به شراکت در آن ملک پایان می‌دهد. به عبارت دیگر، تقسیم‌نامه به تفکیک دارایی مشاعی میان مالکین کمک می‌کند و به هر یک از آنها این امکان را می‌دهد که در ملک خود دخل و تصرف داشته باشند.
تنظیم تقسیم‌نامه باید به‌عنوان جزئی از قرارداد مشارکت در ساخت صورت گیرد و مفاد آن باید به توافق طرفین برسد.
در متن تقسیم‌نامه، مشخص می‌شود که هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به چه تعداد واحد ساختمانی دسترسی دارند و همچنین سهم آنها از مشاعات مانند پارکینگ و انباری تعیین می‌گردد.
با ایجاد تقسیم‌نامه و تعیین دقیق واحدها و بخش‌های مختلف ساختمان، هر یک از مالکان می‌توانند بدون نگرانی از اتهام فروش مال غیر، سهم خود را به فروش برسانند.
تقسیم‌نامه چه مراحلی را طی می‌کند؟
پس از اتمام پروژه و دریافت سند پایان کار، سازنده موظف است تقسیم‌نامه را به اداره ثبت ارائه کند. این اداره با استناد به سند پایان کار و نقشه‌های تهیه‌شده توسط مهندس نقشه‌بردار از سازمان نظام مهندسی، یک صورت‌مجلس تفکیکی برای سازنده صادر می‌کند. اکنون این صورت‌مجلس باید به کجا ارسال شود؟
مطالب مرتبط: تضمین قرارداد مشارکت در ساخت
هر دو طرف قرارداد، یعنی مالک زمین و سازنده ساختمان، باید این صورت‌مجلس را به یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی ببرند و در آنجا یک تقسیم‌نامه رسمی تنظیم کنند.
اکنون این سوال مطرح می‌شود که به عنوان مالک زمین، چه میزان در این روند دخیل هستید و پیگیری کدام مراحل بر عهده سازنده است؟
تا زمان دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، انجام مراحل بر عهده سازنده است، اما در زمان تنظیم تقسیم‌نامه رسمی در دفتر اسناد، حضور شما به عنوان مالک ضروری است.
آیا دادن وکالت امضای تقسیم‌نامه به سازنده از جانب مالک کار درستی است؟
یکی از اقداماتی که ممکن است برای مالک یا مالکان زمین در زمان امضای قرارداد مشارکت در ساخت خطرآفرین باشد، اعطای وکالت برای امضای تقسیم‌نامه به سازنده است. لازم به ذکر است که وکالت کاری به سازنده با وکالت برای امضای تقسیم‌نامه کاملاً متفاوت است.
وکالت کاری به سازنده یا شرکت پیمانکاری که با آن قرارداد دارید، مربوط به طراحی، اجرای پروژه‌های عمرانی و تحویل به‌موقع ساختمان مورد نظر شماست. این وکالت باید دارای مدتی مشخص باشد.
اما سازنده نباید هیچ گونه وکالتی برای امضای تقسیم‌نامه داشته باشد. تقسیم‌نامه‌ای که در چارچوب قرارداد مشارکت در ساخت به توافق طرفین می‌رسد، باید به صورت جداگانه توسط هر یک از طرفین امضا گردد و نباید وکالت امضای تقسیم‌نامه به سازنده اعطا شود.
سخن آخر
«تعیین سهم‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت» باید پیش از آغاز فرآیند ساخت و در تقسیم‌نامه رسمی با توافق تمامی طرفین به صورت دقیق و شفاف مشخص گردد. عوامل مختلفی از جمله امتیازات ملک یا زمینی که موضوع قرارداد است و همچنین کیفیت کار و اعتبار سازنده بر تعیین سهم هر یک از طرفین تأثیرگذار هستند.
گروه ساختمانی ملکیاران می‌تواند شما را با ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت و شیوه تعامل مالک و سازنده در این نوع قرارداد آشنا کند. چنانچه درباره جنبه‌های مختلف قرارداد مشارکت در ساخت هرگونه سوالی دارید، می‌توانید پرسش‌های خود را با مشاوران شرکت ساختمانی ملکیاران مطرح کنید.
مطالب مرتبط:سایت مشارکت در ساخت
