عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان

عرف مربوط به تحویل املاک در پروژه‌های پیش‌فروش آپارتمان چگونه است؟ چه مواردی می‌توانند بر زمان تحویل ملک اثر بگذارند؟ آیا فروشنده آپارتمان می‌تواند بدون دلیل موجه از ارائه ملک در زمان تعیین‌شده در قرارداد اجتناب کند؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه شوید و با درک عرف تحویل ملک در پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد خود را با اطمینان امضا کنید.

عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان چیست؟

تحویل ملک توسط فروشنده در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان یکی از نکات حیاتی برای خریدارانی است که قصد دارند آپارتمان دلخواه خود را پیش‌خرید کنند. برای آشنایی با «استانداردهای تحویل ملک در پیش‌فروش آپارتمان»، لازم است انواع قراردادهای پیش‌خرید را بشناسید.

انواع قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان بر اساس شیوه پرداخت مبلغ یا اقساط به شرح زیر است:

• قرارداد علی‌الحساب
• قرارداد قطعی
• قرارداد ترکیبی

در قرارداد علی‌الحساب، مبلغ پیش‌خرید واحد مسکونی بر اساس توافقات انجام‌شده در چندین مرحله طی زمان اجرای پروژه به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود.

اما در قرارداد قطعی، کل مبلغ پیش‌خرید به‌طور هم‌زمان تسویه می‌گردد. این نوع قرارداد معمولاً زمانی منعقد می‌شود که پیش‌فروشنده از آماده شدن آپارتمان برای سکونت در چند ماه آینده اطمینان دارد.

قرارداد پیش‌فروش ترکیبی نیز شامل خصوصیات هر دو نوع قرارداد علی‌الحساب و قطعی است. در این مدل، بخشی از مبلغ پیش‌خرید به‌صورت قطعی و قسمت دیگر در چند قسط پرداخت می‌شود.

به عنوان مثال، اگر توافق کنید که 40 درصد از مبلغ پیش‌خرید مسکن را به‌طور قطعی بپردازید و 60 درصد باقی‌مانده را به‌صورت علی‌الحساب تسویه کنید، 40 درصد را به‌صورت یکجا و 60 درصد دیگر را در چند قسط با مقادیر یکسان یا متفاوت به حساب پیش‌فروشنده واریز خواهید کرد.

عرف تحویل ملک در قرارداد علی‌الحساب

در قرارداد علی‌الحساب، شما به عنوان خریدار اولیه موظفید که اقساط مربوط به پیش‌خرید را در زمان مشخص و به میزان معین شده در توافق‌نامه به فروشنده پرداخت نمایید. شرایط تحویل ملک در این قرارداد بسته به وضعیت به دو شکل متفاوت قابل تغییر است:

الف) انجام تعهد پیش‌خریدار در پرداخت اقساط پیش‌خرید

اگر شما به‌عنوان خریدار، اقساط خود را به‌موقع به فروشنده پرداخت کنید، او موظف است که آپارتمان مورد نظر را در زمان مقرر در قرارداد به‌طور کامل به شما تحویل دهد.

برای جلوگیری از تأخیر فروشنده در ارائه آپارتمان با وجود انجام تعهدات شما، می‌توانید در قرارداد اقداماتی را پیش‌بینی کنید. از جمله این اقدامات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

– تعیین خسارت ناشی از تأخیر
– تعیین حق فسخ قرارداد

در روش نخست، در قرارداد توافق می‌کنید که در صورت تأخیر فروشنده در تحویل آپارتمان، مبلغی به‌عنوان خسارت از او دریافت کنید. تعیین خسارت به‌صورت روزانه یکی از راه‌های مناسب برای مشخص کردن این خسارت است که بر اساس هر روز تأخیر در تحویل ملک، فروشنده را ملزم می‌کند تا مبلغ مشخصی را به شما پرداخت نماید.

در روش دوم، در صورتی که تأخیر پیش‌فروشنده در تحویل از یک حد مشخص عبور کند، می‌توانید در قرارداد حق فسخ را برای خود در نظر بگیرید. به طور مثال، می‌توانید بیان کنید که اگر تأخیر در تحویل آپارتمان بیش از سه ماه باشد، این حق را خواهید داشت که به صورت یک‌طرفه قرارداد را لغو کنید.

همچنین می‌توانید از ترکیب این دو روش بهره‌برداری کنید؛ به این صورت که برای تأخیر پیش‌فروشنده، خسارتی تعیین کنید و در قرارداد توافق کنید که اگر این تأخیرها از حد معین تجاوز کند، حق فسخ قرارداد پیش‌خرید را خواهید داشت.

مطالب مرتبط: سایت مشارکت در ساخت

نکته دیگری که باید به آن توجه شود، مربوط به تحویل کامل و بی‌نقص آپارتمان است. پیش‌فروشنده ملزم است که آپارتمان را در زمان مقرر و با رعایت استانداردهای کیفی و کمی تعیین‌شده در قرارداد، به صورت کامل و بدون هیچ نقصی به خریدار تحویل دهد.

یکی از راه‌های افزایش اطمینان در خصوص تحویل کامل آپارتمان، دریافت تضمین حسن اجرای کار است. با تعیین یک ضمانت‌نامه معتبر و با ارزش، می‌توانید احتمال پایبندی پیش‌فروشنده به تحویل آپارتمان بدون نقص را افزایش دهید.

ب) عدم انجام تعهد پیش‌خریدار در پرداخت اقساط پیش‌خرید

وضعیت دوم به حالتی اشاره دارد که شما به‌عنوان خریدار پیش‌خرید، در زمان مقرر یا به میزان مشخص‌شده، مبلغ اقساط را به فروشنده پرداخت نمی‌کنید. در این حالت، عرف تحویل ملک چگونه خواهد بود؟

به طور طبیعی، در این شرایط نمی‌توان از فروشنده انتظار داشت که ملک مورد قرارداد را در زمان تعیین‌شده به شما تحویل دهد. این مسئله می‌تواند در متن قرارداد پیش‌خرید لحاظ شود.

مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران

به این ترتیب، باید مشخص کنید که در صورت عدم پرداخت به‌موقع اقساط، زمان تحویل ملک چگونه تغییر خواهد کرد و تأخیر شما چه تأثیری بر زمان تحویل خواهد داشت.

هرچه جزئیات بیشتری در قرارداد خود پیش‌بینی کنید، بهتر می‌توانید با چالش‌های احتمالی که در طول اجرای قرارداد به وجود می‌آید، مقابله کنید.

عرف تحویل ملک در قرارداد پیش فروش قطعی

در قرارداد قطعی، معمولاً روش تحویل ملک به این شکل است که شما هزینه آپارتمان را به‌طور کامل به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید و او موظف است ملک را در زمان مشخص شده در قرارداد به شما تحویل دهد.

اگر مبلغ مورد نظر را به‌طور ناقص یا با تأخیر پرداخت کنید، نمی‌توانید از پیش‌فروشنده انتظار داشته باشید که آپارتمان را در زمان مقرر به شما تحویل دهد.

اما در صورتی که مبلغ پیش‌خرید را به موقع به پیش‌فروشنده واریز کنید، چگونه می‌توانید احتمال رعایت تعهدات او در خصوص تحویل به‌موقع و کامل را افزایش دهید؟

تمام اقداماتی که می‌توانید در قرارداد پیش‌خرید علی‌الحساب برای تضمین تحویل به‌موقع و کامل انجام دهید، در قرارداد قطعی نیز امکان‌پذیر است. از آن‌جا که در پیش‌خرید قطعی معمولاً زمان امضای قرارداد، آپارتمان در مراحل نهایی ساخت قرار دارد، می‌توانید درک بهتری از زمان آماده‌سازی ملک داشته باشید.

عرف تحویل ملک در قرارداد ترکیبی پیش‌فروش آپارتمان

در توافقنامه ترکیبی پیش‌خرید، لازم است بخشی از مبلغ پیش‌خرید را به صورت قطعی و در زمان مشخصی پرداخت کنید و مابقی را در چند قسط تسویه نمایید. به طور طبیعی، هرگونه تأخیر در پرداخت مبلغ قطعی و اقساط می‌تواند منجر به تأخیر در تحویل ملک از سوی پیش‌فروشنده شود.

مطالب مرتبط: بررسی جامع مشارکت در ساخت تهران

اما اگر شما به تمامی تعهدات خود در قرارداد ترکیبی پیش‌خرید عمل کنید و در عوض پیش‌فروشنده نتواند به موقع و بدون نقص آپارتمان را تحویل دهد، می‌توانید تدابیری مشابه آنچه برای قراردادهای علی‌الحساب و قطعی ذکر شد، در این قرارداد مدنظر قرار دهید تا با اطمینان بیشتری توافق خود را نهایی نمایید.

عوامل موثر بر تحویل ملک در پیش‌فروش آپارتمان چیست؟

علاوه بر انجام وظایف شما به‌عنوان خریدار اولیه، عوامل دیگری نیز بر زمان و کیفیت تحویل ملک در قرارداد پیش‌فروش تأثیرگذار هستند. برخی از این عوامل شامل موارد زیر می‌باشد:

– نوسانات ناگهانی در هزینه‌های ساخت
– بروز حوادث غیرقابل پیش‌بینی
– مدیریت نادرست از سوی فروشنده
– عدم پایبندی فروشنده به تعهدات

ازاین‌رو، انجام تحقیقات دقیق برای انتخاب یک فروشنده مجرب و متعهد، یکی از بهترین شیوه‌ها برای جلوگیری از تأخیر یا تحویل ناقص آپارتمان مذکور در قرارداد پیش‌فروش به شمار می‌آید.

اما حتی با انتخاب یک فروشنده که شرایط لازم را دارد، باز هم نمی‌توانید به طور کامل از کیفیت تحویل ملک اطمینان حاصل کنید؛ بنابراین ضروری است که در متن قرارداد پیش‌فروش، تمامی شرایط احتمالی مؤثر بر تحویل ملک را در نظر بگیرید و تدابیر لازم را پیش‌بینی کنید.

سخن آخر

«عرف تحویل ملک» در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به چه معناست و تعهدات شما به‌عنوان پیش‌خریدار چگونه بر این موضوع اثر می‌گذارد؟ در شرایطی که شما به وظایف خود عمل نکنید و نیز زمانی که پیش‌فروشنده از انجام تعهدات خود سرپیچی کند، عرف تحویل ملک متفاوت خواهد بود. در هر دو حالت، می‌توانید راهکارهای مناسب را در متن قرارداد لحاظ کنید.

مطالب مرتبط: بررسی جامع مشارکت در ساخت تهران

برای دریافت اطلاعات بیشتر درخصوص عقد قرارداد پیش‌خرید ساختمان، می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران بهره‌مند شوید. ملکیاران با سابقه‌ای درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، مشارکت در ساخت، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را به انجام می‌رساند و در تحقق مالکیت ساختمان دلخواهتان به شما کمک می‌کند.