نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1404

مالیات بر نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود. این مالیات زمانی اعمال می‌گردد که یک شخص حقیقی یا حقوقی، املاک خود را در ایران به فروش می‌رساند. پس از کسر معافیت‌های تعیین‌شده در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه سال 1394، این مالیات بر اساس ارزش معاملاتی یا وجوه دریافتی محاسبه می‌شود. برای آشنایی با قوانین مرتبط با مالیات نقل و انتقال املاک، در این مجموعه مقالات آموزشی مالیات همراه ما باشید.

مالیات نقل و انتقال املاک چند نوع دارد ؟

مالیات‌های مرتبط با خرید و فروش املاک به چهار گروه اصلی تقسیم می‌شوند:

1. مالیات بر نقل و انتقال ملک
2. مالیات بر حق واگذاری (سرقفلی)
3. مالیات بر درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک جدید
4. مالیات بر درآمد ناشی از رضایت مالک یا حق مالکانه

در ادامه، به تفصیل به بررسی هر یک از این دسته‌ها خواهیم پرداخت و روش محاسبه مالیات بر فروش ملک را مورد تحلیل قرار خواهیم داد.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات بر نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات‌هاست که مشمول معافیت‌های مالیاتی نمی‌شود و در زمان خرید و فروش املاک باید پرداخت گردد. بر اساس قوانین موجود، مالکان ملک یا صاحبان حقوق مربوطه ملزم به پرداخت این مالیات هستند. در واقع، مسئولیت پرداخت مالیات بر عهده فروشنده است. همچنین، فرآیند پرداخت این مالیات به صورت حضوری در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و از طریق دستگاه‌های کارتخوان صورت می‌گیرد.

میزان مالیات بر نقل و انتقال ملک طبق ماده ۵۹، معادل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است که با مبلغ فروش آن متفاوت است و معمولاً بر اساس موقعیت جغرافیایی تغییر می‌کند. به عنوان مثال، یک آپارتمان یا زمینی به ارزش سه میلیارد تومان ممکن است ارزش معاملاتی‌اش (که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود) حدود سیصد میلیون تومان باشد. در این صورت، مالیات معادل پنج درصد از سیصد میلیون تومان خواهد بود، یعنی پانزده میلیون تومان.

فرمول مالیات نقل و انتقال ملک

برای محاسبه مالیات مربوط به نقل و انتقال ملک، ابتدا باید ارزش معاملاتی آن را از جداول کمیسیون ارزیابی املاک به‌دست آورید. پس از آن، این مقدار را در ۵ درصد ضرب کنید.

مالیات نقل و انتقال املاک =۵ درصد×ارزش معاملاتی ملک

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال 1404 املاک تجاری

چنانچه کسی بخواهد سرقفلی فروشگاه یا ملک تجاری خود را در ازای دریافت وجه به شخص دیگری منتقل کند، ملزم به پرداخت دو درصد از این مبلغ به عنوان مالیات به دولت خواهد بود. به این ترتیب، برای انتقال سرقفلی فروشگاهی با ارزش تقریبی 3 میلیارد تومان، باید 60 میلیون تومان مالیات پرداخت شود.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی 1404

بهتر است برای روشن‌تر شدن موضوع محاسبه نقل و انتقال املاک مسکونی، یک مثال ارائه دهیم: فرض کنید شخصی تصمیم به فروش ملکی مسکونی با ارزش یک میلیارد تومان دارد و آن را به قیمت 800 میلیون تومان به یک نهاد دولتی می‌فروشد. در این حالت، مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد برابر با ۵ درصد از کل مبلغ فروش خواهد بود، که به عبارت دیگر، مالیات نقل و انتقال این ملک به ۴۰ میلیون تومان می‌رسد.

مثال محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک 1404

مثالی که پیشتر ذکر شد می‌تواند در این حوزه کارآمد باشد. هر مبلغی که از فروش ملک خود به دست می‌آورید، موظف هستید 5 درصد آن را به عنوان مالیات تسلیم کنید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی 1404

سرقفلی در حسابداری به معنای دارایی نامشهود و پایدار یک شرکت است که هنگام خرید آن، خریدار موظف است مبلغی اضافی نسبت به ارزش دفتری دارایی‌ها پرداخت کند. در حقیقت، هزینه سرقفلی به‌طور جداگانه محاسبه و دریافت می‌شود. به عنوان مثال، می‌توان به ارزش برند یک شرکت اشاره کرد؛ چنانچه شما شرکتی را خریداری کنید، لازم است برای نام و اعتبار آن هزینه بیشتری بپردازید.

در خصوص مالیات سرقفلی و مالیات نقل و انتقال مغازه، نکات زیر حائز اهمیت است:

اگر قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین ملک مشابه به عنوان معیار مالیاتی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
مالیات مرتبط با واگذاری سرقفلی فقط برای املاکی که کاربری تجاری دارند اعمال می‌شود و این انتقال می‌تواند با سند رسمی یا وکالتنامه رسمی مشمول مالیات گردد.
مالیات سرقفلی فقط برای املاک تجاری که در حال بهره‌برداری و استفاده هستند، وضع می‌شود. بنابراین، ساختمان‌های نیمه‌ساخته یا زمین‌هایی با کاربری تجاری معاف از این مالیات خواهند بود.
بنا بر مفاد جزء ب بند «5» بخشنامه شماره 13530 تاریخ 27/07/1384، در صورتی که ملک تنها به صورت زمین باشد و فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن انجام نشود، انتقال قطعی آن مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.
قوانین مالیاتی سرقفلی که به آن اشاره شد، بر اساس مالیات بر ارث برای وراث درجه اول تدوین گردیده و میزان مالیات برای وراث درجه دو و بیشتر طبق قانون و توسط کارشناس تعیین می‌شود که معمولاً از درصد ذکر شده بیشتر خواهد بود.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک 1404

اگر تاریخ وفات مرحوم پس از سال 1395 باشد، ورثه مشمول مقررات جدید خواهند بود. براساس این قوانین، مالیات بر ارث سرقفلی مغازه 3% از ارزش آن تعیین شده است. این نرخ به وراث طبقه اول شامل فرزندان، پدر، مادر، همسر و نوه‌های متوفی تعلق می‌گیرد.

برای وراث طبقه دوم، که شامل اجداد، برادران، خواهران و فرزندانشان هستند، نرخ مالیات 6% در نظر گرفته شده و برای وراث طبقه سوم، مانند عمو، عمه، دایی و خاله و فرزندانشان، این نرخ به 12% می‌رسد. ارزش‌گذاری حق واگذاری مکان بر اساس قیمت واقعی آن در زمان ثبت انتقال به نام ورثه انجام می‌شود. کارشناسان سازمان امور مالیاتی مسئول تعیین قیمت سرقفلی هستند و ممکن است این قیمت با رقمی که وراث در اظهارنامه خود اعلام می‌کنند، تفاوت داشته باشد. همچنین، هرچه قیمت تعیین‌شده توسط کارشناس بالاتر باشد، مبلغ مالیات نیز افزایش خواهد یافت.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

لایحه مالیات بر ساخت و ساز که به منظور بررسی مقررات اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب اکثر اعضای هیئت دولت رسید، به عنوان مبنای جدیدی برای اخذ مالیات از سازندگان مسکن تعیین گردید. طبق این مصوبه، هر نوع ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی، از جمله خرده‌سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، مشمول مالیاتی بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود سازنده خواهد بود که از اولین فروش آن واحد مسکونی دریافت می‌شود.

نحوه پرداخت مالیات بر اساس این قانون به شرح زیر است:

سازندگان حقوقی، یعنی شرکت‌های ساختمانی با مجوز از سازمان برنامه و بودجه، موظف به پرداخت ۲۵ درصد از درآمد خود از فروش واحدهای نوساز به دولت هستند.
شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ درصد از سود ناشی از ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی پرداخت خواهند کرد.
علاوه بر این، سازندگان حقیقی، شامل خرده‌سازان (بساز و بفروش‌ها) و انبوه‌سازان، نیز باید بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از درآمد حاصل از نخستین فروش واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

مطالب مرتبط: کمیسیون تهاتر ملک

فرمول جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز 1404

روش جدید محاسبه مالیات بر ساخت و ساز به این صورت است که سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌های ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. بنابراین، بر خلاف قوانین قبلی که مالیات به‌صورت 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شد و امکان ارزیابی دقیق وجود نداشت، اکنون سازندگان مسکن نیز مالیاتی مشابه سایر تولیدکنندگان پرداخت خواهند کرد.

طبق قانون جدید مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی تنها در سه سال اول پس از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات به روش جدید خواهند بود. به این معنا که هر نوع سازنده‌ای به جز شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان جدید خود را در اولین فروش در سال چهارم پس از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.

لازم به ذکر است که فقط واحدهایی که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای سال 1395 صادر شده باشد، مشمول این نوع مالیات می‌شوند. در نتیجه، سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی خود را تا پایان اسفند 1394 دریافت کرده‌اند، مشمول این مالیات نخواهند بود. اگر شما یکی از پیمانکاران ساختمانی هستید، می‌توانید از نرم‌افزار حسابداری پیمانکاری برای محاسبه انواع مالیات بهره‌برداری کنید.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالک یا مالکان در صورت اعلام رضایت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) اجاره بدون تغییر شغل و انتقال سرقفلی، مشمول مالیاتی به میزان دو درصد می‌شوند. مؤدیان مرتبط با این نوع مالیات موظفند تا 30 روز پس از انجام معامله، اظهارنامه مالیاتی خود را ارائه دهند. برای سایر موارد، باید تا پایان تیرماه سال آینده به همراه مدارک لازم به اداره امور مالیاتی محل ملک، مالیات مربوطه را طبق قوانین پرداخت نمایند.

شایان ذکر است که عدم ارائه اظهارنامه در زمان مقرر، موجب جریمه‌ای معادل 10 درصد مالیات خواهد شد که غیرقابل بخشش است. همچنین، در صورت عدم پرداخت مالیات در زمان تعیین شده، جریمه‌ای معادل 2.5 درصد مالیات به ازای هر ماه تأخیر پس از سررسید اعمال خواهد شد.

مطالب مرتبط: تفاوت تهاتر با معاوضه چیست؟

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت است؟

طبق تبصره 4 از ماده 187 قانون مالیات‌های مستقیم، هزینه‌های مرتبط با انتقال سند ملک و مالیات‌های مربوط به نقل و انتقال املاک و مستغلات باید به‌صورت فوری در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد. این ماده قانونی همچنین ایجاب می‌کند که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دسترسی سازمان امور مالیاتی را به سامانه ثبت الکترونیکی فراهم کند. پس از محاسبه مالیات در دفترخانه، مودیان می‌توانند در همان مکان، مالیات مورد نظر خود را پرداخت نمایند. به این ترتیب، نیازی به حضور فیزیکی مودیان در سازمان امور مالیاتی نخواهد بود.

سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک

سازمان امور مالیاتی کشور به‌منظور تسهیل امور مودیان مالیاتی، سامانه‌ای الکترونیکی به آدرس www.tax.gov.ir راه‌اندازی کرده است. این پلتفرم تحولی عظیم در ارائه خدمات به مودیان مالیاتی ایجاد کرده است. یکی از ویژگی‌های کلیدی این سامانه، امکان ثبت آنلاین اظهارنامه‌های مالیاتی است. در حال حاضر، به دلیل وجود این سامانه، ثبت اظهارنامه‌ها و پرداخت مالیات مربوط به نقل و انتقال املاک به‌صورت حضوری امکان‌پذیر نیست. مودیان می‌توانند برای ثبت و ارسال اظهارنامه‌های مالیاتی به وب‌سایت مراجعه نمایند. لازم به ذکر است که این سایت شامل بخش‌های متعددی در ارتباط با امور مالیاتی می‌باشد. برای بهره‌برداری از این سامانه، کافی است با نحوه عملکرد آن آشنا شوید.

مطالب مرتبط: کمیسیون تهاتر ملک

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

در رابطه با مالیات نقل و انتقال املاک، نکات معافیتی وجود دارد که در اینجا به برخی از آن‌ها اشاره خواهیم کرد:

املاکی که طبق ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی به مالکیت دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف می‌باشند.

انتقال نخستین واحدهای مسکونی با قیمت‌های ارزان و متوسط که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون طبق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی مشخص می‌کنند، ساخته شده و حداکثر در مدت یک سال پس از اتمام مهلت اجرای برنامه احداث که به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محلی تعیین می‌شود، منتقل شوند، از مالیات نقل و انتقال قطعی معاف خواهند بود.

املاکی که در فهرست آثار ملی ایران قرار دارند، چنانچه به سازمان میراث فرهنگی منتقل گردند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستند. همچنین، اگر این املاک در دست اشخاص باقی بمانند، ۵۰ درصد مالیات بر درآمد آن‌ها معاف خواهد بود.

زمین‌هایی که به وسیله سند عادی (مبایعه‌نامه) به فروش رفته و مالک بر روی آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال لحاظ نخواهد شد.

در صورتی که معامله‌ای پس از پرداخت مالیات توسط مؤدی انجام نشود، اداره امور مالیاتی موظف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوطه، مالیات وصول شده را ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مسترد نماید.

برای املاکی که به طور عرف در تصرف شخصی قرار دارند و سند مالکیت وجود ندارد (املاک دستدارمی)، متصرف به عنوان مالک شناخته می‌شود و در زمان انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.

در خصوص املاک اوقافی، مستأجر تنها نسبت به عرصه (مساحت کلی که بنا در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شود.

مطالب مرتبط: هزینه گرفتن سند برای زمین کشاورزی

مثالی از نحوه محاسبه مالیات املاک مسکونی

برای روشن‌تر کردن روند محاسبه مالیات املاک مسکونی، یک مثال ارائه می‌دهیم:

فرض کنید فردی قصد دارد واحد آپارتمان خود را که ارزش آن یک میلیارد تومان تخمین زده شده، به مبلغ ۷۰۰ میلیون تومان از طریق سند رسمی به یک شرکت دولتی، شهرداری یا مؤسسه دولتی بفروشد. در این صورت، مالیات قابل محاسبه به شکل زیر خواهد بود:

مالیات = ۵ درصد × ۷۰۰ میلیون تومان = ۳۵ میلیون تومان

مفاد قانونی نقل و انتقال املاک

• بسیاری از مواد قانونی مرتبط با انتقال املاک وجود دارد. از جمله این قوانین می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  ماده‌های 59، 64، 65، 66، 69، 70، 71، 72، 74، 75 و 76 قانون مالیات‌های مستقیم.

• بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال قطعی املاک مشمول مالیات به نرخ ۵ درصد بر اساس ارزش معاملاتی و همچنین انتقال حق واگذاری محل به میزان وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق با نرخ ۲ درصد در زمان انتقال از سوی مالک یا صاحب حق خواهد بود.
• طبق ماده ۶۵ این قانون، نقل و انتقال قطعی املاک مربوط به واحدهای مسکونی که تحت قوانین اصلاحات ارضی از سوی شرکت‌های تعاونی مسکن انجام شده، از مالیات معاف است.
• ماده ۶۸ به این موضوع اشاره دارد که املاکی که طبق ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به دولت منتقل می‌شوند، از پرداخت مالیات مربوط به نقل و انتقال قطعی معاف خواهند بود.
• طبق ماده ۷۱ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورتی که زمین‌ها از طریق اسناد عادی خریداری شده باشند، هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار، هزینه‌های ساخت و ساز انجام شده توسط خریدار در محاسبات لحاظ نخواهد شد. این امر مشروط بر آن است که موضوع به تأیید نهادهای دولتی ذی‌ربط یا مراجع قضایی یا شهرداری مربوط به محل ملک رسیده باشد.

مدارک لازم جهت پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک

برای انتقال مالکیت املاک، به مدارکی نیاز داریم که معمولاً در طول سال‌ها تغییر چندانی نمی‌کنند. جهت انجام مراحل اداری، لازم است این مستندات را همراه داشته باشید:

• درخواست تأیید از دفترخانه (با اشاره به نام خریدار)
• رونوشت مدارک مالکیت شامل اسناد رسمی، قراردادی و اجاره‌ای
• فتوکپی گواهی شهرداری
• کپی شناسنامه خریدار(ان)
• عکس دو طرفه کارت ملی خریدار (ها)فتوکپی شناسنامه فروشنده (گان)
• کپی از کارت ملی فروشنده (گان) (دو سمت)
• کپی از صورت‌جلسه تفکیکی (چنانچه موجود باشد)
• فتوکپی پروانه ساختمان
• فتوکپی پایان کار
• نسخه کپی از حصر وراثت (در صورتی که ارثی باشد)
• گواهی واریز مالیات بر ارث (‌فرم ۱۹)
• نقشه و کروکی محل
• آدرس دقیق ملک

سوالات متداول

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی چگونه است؟

مالیات مربوط به واگذاری سرقفلی تنها برای املاکی که به عنوان مکان‌های تجاری شناخته می‌شوند، توسط قانون مشخص می‌گردد. همچنین این انتقال اعم از اینکه با سند رسمی یا وکالتنامه معتبر انجام شود، مشمول مالیات خواهد بود.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات بر نقل و انتقال املاک نوعی از مالیات است که در مراحل خرید و فروش املاک باید تسویه شود. بر اساس قانون، مالکان ملک یا صاحبان حقوق مربوطه موظف به پرداخت این مالیات هستند.

مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه چیست؟

مالک یا مالکان در صورت ابراز موافقت برای واگذاری حق اجاره (سرقفلی) محل بدون انتقال سرقفلی و تغییر در نوع شغل، مشمول مالیات به میزان دو درصد خواهند بود.