خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
خسارت ناشی از تأخیر در مشارکت در ساخت چه مقدار است و چگونه محاسبه می‌شود؟ تحت چه شرایطی می‌توانید از سازنده‌ای که با او قرارداد دارید، خسارت تأخیر مطالبه کنید؟ چگونه باید شرایط دریافت خسارت را در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص کنید؟ چه اقداماتی می‌توانید انجام دهید تا سازنده را به پرداخت خسارت تأخیر ملزم سازید؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه شوید و قراردادی را امضا کنید که به شما این امکان را می‌دهد تا به‌سادگی خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهدات سازنده را دریافت کنید.
خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چیست و چه انواعی دارد؟
می‌توانید خسارت ناشی از تأخیر سازنده در اجرای تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت را به وضوح در متن قرارداد مشخص کنید و در صورت عدم انجام به‌موقع هر یک از وظایف مقرر، از او درخواست جبران خسارت نمایید.
اگرچه خسارت ناشی از تأخیر در تحویل ساختمان یکی از مهم‌ترین مواردی است که می‌توان از سازنده طلب کرد، اما این تنها جنبه‌ای نیست که می‌توانید به عنوان خسارت تأخیر در قرارداد مشارکت در ساخت در نظر بگیرید.
در قرارداد مشارکت در ساخت، تنها تعیین زمان برای تحویل ساختمان کافی نیست؛ بلکه لازم است زمان‌بندی دقیق‌تری برای مراحل مختلف پروژه انجام گیرد.
با برنامه‌ریزی زمان‌بندی مراحل مختلف ساخت، از جمله دریافت مجوزها تا تحویل نهایی ساختمان، می‌توانید قراردادی جامع‌تر تنظیم کنید و در صورت بروز تأخیر از سوی سازنده، قبل از اینکه مشکل بغرنج‌تر شود، خسارت خود را مطالبه کنید.
تعیین زمان برای مراحل اجرای پروژه باید با در نظر گرفتن توانایی‌های سازنده و تاریخ نهایی تحویل ساختمان صورت گیرد تا تاریخ‌های مشخصی در قرارداد ذکر شود.
به عنوان مثال، در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که عملیات گودبرداری به مدت 3 ماه، از تاریخ 1402/06/22 تا 1402/09/22 انجام خواهد شد، تا در صورت بروز تأخیر از سوی سازنده، بتوانید اقدامات لازم را انجام دهید.
شرایط مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چیست؟
اکنون این پرسش مطرح است که آیا تنها در صورتی که سازنده در انجام وظایفش بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت تأخیر کند و در این راستا خسارت مشخصی تعیین شده باشد، می‌توانید از او جبران خسارت بخواهید یا اینکه عوامل دیگری نیز باید در نظر گرفته شوند؟
به عنوان مثال، اگر به دلیل افزایش هزینه‌های ساختمانی، سازنده قادر به تحویل به‌موقع ساختمان نباشد یا شرایط نامساعد جوی مانع از انجام به‌موقع تعهدات وی شود، آیا می‌توانید از او خسارت مطالبه کنید؟
شروط دریافت خسارت تاخیر در مشارکت ساخت از سازنده عبارت هستند از:
- ضرر ناشی از مسلم بودن
- ضرر به‌صورت مستقیم
- عدم جبران خسارت
- لزوم جبران خسارت طبق عرف یا قوانین
- همخوانی مورد جبران خسارت با عرف یا قانون
- مسئولیت سازنده در انجام وظایف محوله
- تعیین مهلت مشخص برای انجام تعهدات سازنده
- پایان یافتن مدت زمان تعهد مورد نظر
- اشاره به ضرورت جبران خسارت در قرارداد
- عدم تأخیر در ایفای تعهد به دلیل بروز قوه قاهره یا شرایط اضطراری
مسئله مسلم بودن ضرر به این معناست که تاخیر در انجام وظایف سازنده می‌تواند منجر به از دست دادن سود یا دارایی افراد شود. ضرر مستقیم به این معناست که این خسارت به طور واضح و مستقیم ناشی از تاخیر در انجام وظایف سازنده است. علاوه بر این، اگر سازنده قبلاً خسارت را جبران کرده باشد، نمی‌توان از او بابت تاخیر خسارتی مطالبه کرد.
یکی از الزامات برای درخواست خسارت ناشی از تاخیر در مشارکت ساخت، این است که عرف یا قانون ضرورت جبران خسارت را تأیید کند. همچنین، هم‌راستایی خسارت مورد ادعا با عرف یا قانون به این معناست که مبلغ خسارت تعیین‌شده در قرارداد نباید با موازین شرعی، عرفی و قانونی مغایرت داشته باشد.
تقصیر سازنده در عدم انجام وظایفش نیز از جمله شروطی است که باید به وضوح مشخص شود که آیا تقصیر او موجب خسارت شده است یا خیر.
همان‌طور که اشاره شد، برای هر مرحله از پروژه، باید زمان‌بندی دقیقی مشخص کنید تا تاخیر در انجام وظایف سازنده قابل ارزیابی باشد و بتوانید پس از پایان مهلت مشخص، اقدام به دریافت خسارت از او کنید.
علاوه بر این، برای هر یک از تعهدات سازنده که قصد دارید بابت تاخیر در انجام آن‌ها خسارت مطالبه کنید، باید به صراحت میزان خسارت را مشخص نمایید. به عنوان مثال، می‌توانید تعیین کنید که در صورت هر روز تاخیر در تحویل ساختمان، سازنده ملزم به پرداخت خسارتی معادل … تومان، که برابر با اجاره روزانه ملک است، به مالک خواهد بود.
شرط نهایی برای پرداخت خسارت ناشی از تاخیر در مشارکت ساخت، عدم وجود شرایط فورس‌ماژور و اضطراری است که مانع از انجام تعهدات سازنده شده باشد. فورس‌ماژور به شرایطی اطلاق می‌شود که در آن نه سازنده و نه مالک مقصر هستند، اما این شرایط اجرای پروژه را به چالش می‌کشد.
حوادثی نظیر سیل، زلزله و دیگر بلایای طبیعی یا بروز شرایط خاص سیاسی و اجتماعی که بر روند اجرای پروژه تأثیرگذارند، نمونه‌هایی از فورس‌ماژور به شمار می‌روند. همچنین، شرایطی که موجب اضطرار برای سازنده شده و باعث تأخیر در انجام تعهدات او می‌شود، مسئولیت سازنده را سلب کرده و مانع مطالبه خسارت از او می‌شود.
انواع روش‌های تعیین خسارت تاخیر مشارکت در ساخت کدام است؟
میزان خسارتی که به‌خاطر تأخیر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص می‌کنید، باید به‌طور منطقی و منطبق با زیان‌هایی که ناشی از این تأخیر به شما وارد می‌شود، توافق شود. شما این امکان را دارید که خسارت ناشی از تأخیر در مشارکت ساخت را هم به صورت روزانه و هم به شکل مقطوع تعیین نمایید.
مطالب مرتبط: تهاتر ملک با مصالح ساختمانی
تعیین خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت به‌صورت روزانه
همان‌طور که از عنوان این روش پیداست، به ازای هر روز تأخیر در انجام وظایف سازنده، یک جریمه روزانه برای او در نظر گرفته می‌شود. اما در تعیین میزان خسارت ناشی از تأخیر روزانه، چه رقمی باید لحاظ گردد؟
یکی از شیوه‌های منطقی برای محاسبه خسارت روزانه، تعیین مبلغ آن برابر با اجاره روزانه ملک مورد نظر در قرارداد است. در این رویکرد، اجاره روزانه‌ای که یک مستأجر بالقوه برای ساختمان مربوطه پرداخت می‌کند، به‌عنوان خسارت روزانه تأخیر در انجام وظایف سازنده در نظر گرفته می‌شود.
هیچ محدودیتی برای این روش پرداخت خسارت وجود ندارد و سازنده ملزم است به ازای هر روز تأخیر در انجام تعهداتی که خسارت آن‌ها مشخص شده، به شما غرامت دهد تا زمانی که به مسئولیت‌های خود پایان دهد.
تعیین خسارت تاخیر در مشارکت ساخت به‌صورت مقطوع
در این شیوه، در خصوص پرداخت مبلغ مشخصی به‌عنوان جبران خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهدات سازنده به توافق می‌رسند. به عنوان مثال، اگر سازنده بیش از 10 روز در تحویل ساختمان موضوع قرارداد تأخیر کند، باید مبلغ 20 میلیون تومان را به عنوان خسارت به مالک که طرف قرارداد مشارکت در ساخت است، پرداخت نماید.
این جبران خسارت به معنای پایان یافتن تعهد سازنده نیست؛ بلکه این مبلغ به‌عنوان تنبیه برای تأخیر در انجام وظایف در نظر گرفته شده و سازنده همچنان ملزم به انجام تعهدات خود خواهد بود.
انتخاب روش خسارت تاخیر روزانه برای انجام تعهدات سازنده، معقول‌تر از روش خسارت تاخیر مقطوع است.
با تعیین خسارت به صورت روزانه و بر اساس تعداد روزهایی که سازنده در انجام مسئولیت‌های خود تأخیر می‌کند، می‌توانید از او جبران خسارت بگیرید. اما اگر بخواهید خسارت را به صورت یک مبلغ ثابت برای تأخیر سازنده محاسبه کنید، بدون آنکه از مدت زمان تأخیر او آگاه باشید، ناچار به تعیین یک رقم مشخص به عنوان خسارت خواهید بود. این رقم ممکن است به نفع شما یا سازنده تمام شود، بسته به مدت تأخیر.
تعیین یک مبلغ ثابت برای خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات سازنده بیشتر در شرایطی مناسب است که تأخیر وجود نداشته باشد. با این حال، به دلیل ثابت بودن این مبلغ، این روش نیز عاری از مشکل نیست. در نهایت، بهتر است خسارت بر اساس میزان تخلف طرفین از تعهداتشان تعیین شود تا هیچ یک از طرفین آسیب نبینند.
مطالب مرتبط: قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
گرفتن تضمین برای دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد
اگر تمامی شرایط لازم برای دریافت خسارت ناشی از تأخیر در مشارکت ساخت فراهم شود، چه راه‌هایی برای وادار کردن سازنده به پرداخت خسارت وجود دارد؟
یکی از روش‌های مؤثر برای تأمین خسارت تأخیر در انجام تعهدات، اخذ تضمین از سازنده است. برای به دست آوردن این تضمین، می‌توانید از انواع وثیقه‌های ضمانتی استفاده کنید که شامل موارد زیر می‌باشد:
- چک تضمین
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- وثیقه دارایی غیرمنقول یا ملک
- سفته
دریافت خسارت، فسخ یا گرفتن تضمین؟
روش‌های متعددی برای افزایش پایبندی سازنده به تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد. از جمله این روش‌ها می‌توان به دریافت خسارت، تعیین شرایط فسخ و اخذ تضمین از سازنده اشاره کرد. با به‌کارگیری این تدابیر، می‌توانید قرارداد خود را مستحکم‌تر کنید و احتمال انجام تعهدات سازنده را افزایش دهید.
سوالی که پیش می‌آید این است که کدام یک از این روش‌ها بهترین است؟ پاسخ به این سوال به عواملی مانند اعتماد شما به سازنده، انتظاراتتان از قرارداد، توافقات حاصل‌شده و امتیازات قابل ارائه به سازنده وابسته است.
به یاد داشته باشید که هر قرارداد جنبه دوطرفه دارد و برای دریافت امتیازاتی از طرف مقابل، باید آمادگی ارائه امتیازاتی را نیز داشته باشید.
استفاده از ترکیبی از تعیین خسارت، شرایط فسخ و اخذ تضمین می‌تواند گزینه‌ای معقول برای شما باشد.
طبیعتاً تعیین حق فسخ قرارداد به دلیل عدم انجام وظایف سازنده در مواردی خاص، منطقی نیست. به عنوان مثال، تعیین حق فسخ به خاطر تأخیر چند روزه در تحویل پروژه یا وجود نواقص جزئی در ساختمان، بدون مشخص کردن خسارت‌های مربوطه، عاقلانه به نظر نمی‌رسد.
در برخی موقعیت‌ها، ممکن است بهترین راه‌حل، فسخ قرارداد و قطع همکاری با سازنده باشد. در هر حال، باید با در نظر گرفتن جوانب مختلف، تصمیماتی در قرارداد اتخاذ کنید که شما را به اهداف‌تان نزدیک‌تر سازد.
لازم است در متن قرارداد، شرایط مختلف را مدنظر قرار دهید و احتمال‌های گوناگون را پیش‌بینی کنید تا با تنظیم یک قرارداد هوشمند و آینده‌نگر، بسیاری از چالش‌های احتمالی را از پیش رو بردارید.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
سخن پایانی
برای دریافت «خسارت ناشی از تأخیر در مشارکت ساخت» از سازنده، ضروری است که وظایف او را به‌طور دقیق در قرارداد زمان‌بندی نمایید و شرایط اخذ خسارت را برای هر یک از وظایفی که مدنظر دارید، به‌طور خاص مشخص کنید. همچنین باید توجه داشته باشید که وقوع قوه قاهره یا شرایط فورس‌ماژور و وضعیت اضطراری مانع از پرداخت خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهدات سازنده خواهد شد.
انتخاب یک پیش‌فروشنده با تخصص و تعهد می‌تواند بسیاری از مشکلات مشارکت در ساخت را برای شما حل کند. گروه ساختمانی ملکیاران یکی از شرکت‌های معتبر در این زمینه است که می‌توانید به بررسی تخصص و تعهد آن بپردازید. ملکیاران با سابقه درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و به شما در دستیابی به ساختمان مدنظرتان کمک می‌کند.
