تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت چگونه است؟
در قراردادهای مشارکت در ساخت، فرآیند تحویل آپارتمان‌های تازه‌ساز چگونه صورت می‌گیرد؟ آیا این تحویل به موقع و در زمان مقرر انجام می‌شود؟ انتقال سند به سازنده در این نوع قراردادها چه شیوه‌هایی دارد و این موضوع چه تأثیری بر تحویل به‌موقع واحدهای مسکونی خواهد گذاشت؟ برای کسب اطلاعات بیشتر درباره تحویل آپارتمان در قراردادهای مشارکت در ساخت و روش‌های افزایش اطمینان از تحویل به‌موقع و با کیفیت این واحدها، با گروه ساختمانی ملکیاران همراه باشید.
تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت به چه صورت است؟
در توافقنامه مشارکت در ساخت، شما به‌عنوان مالک، زمین یا ملک قدیمی خود را به سازنده می‌سپارید تا فرآیند ساخت‌وساز را آغاز کند. در عوض، با توجه به سرمایه‌گذاری‌های او و هزینه‌هایی که برای پروژه صرف می‌کند، او را در مالکیت ساختمان نهایی شریک می‌سازید.
سازنده در این توافق متعهد است که آپارتمان مشخص شده را در زمان معین و به‌طور کامل به شما تحویل دهد. شما نیز با توجه به درصد توافق‌شده مالکیت، سهم سازنده را به شیوه‌ای مناسب منتقل می‌کنید.
انتقال مالکیت از طرف شما به سازنده و دریافت به‌موقع آپارتمان از سوی او، دو تعهد کلیدی در قرارداد مشارکت در ساخت به شمار می‌روند که انجام آن‌ها به هم وابسته است.
علاوه بر انتقال مالکیت، عوامل دیگری نیز بر زمان‌بندی تحویل آپارتمان و انطباق آن با استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد تأثیرگذارند. برخی از این عوامل شامل موارد زیر هستند:
- التزام سازنده به ارائه ویژگی‌های مشخص شده برای آپارتمان
- نوع مصالح مشخص شده
- بروز شرایط اضطراری در حین اجرای قرارداد
- و انجام وظایف مالک
در زمان تحویل آپارتمان در پروژه‌های مشارکتی، لازم است که این جلسه به‌طور دقیق ثبت شود و معیارهای کیفیتی که در قرارداد ذکر شده با استانداردهایی که سازنده در روند ساخت اعمال کرده، مورد مقایسه قرار گیرد. این کار به شما کمک می‌کند تا متوجه شوید آیا سازنده به تعهدات خود عمل کرده است یا خیر.
در این مرحله، می‌توانید کیفیت کارهای انجام‌شده در زمینه‌های مختلف آپارتمان را بررسی کنید و در صورت عدم تطابق عملکرد سازنده با انتظارات خود، این موضوع را به او اطلاع دهید.
به یاد داشته باشید که نظارت شما بر تعهدات سازنده و سنجش انطباق عملکرد او با معیارهای مشخص باید در تمام مراحل پروژه انجام شود تا سازنده از نواقص خود آگاه شده و بتواند آن‌ها را جبران کند. در غیر این صورت، با پیشرفت پروژه ممکن است فرصت برای اصلاح اشتباهات از دست برود.
در جلسه تحویل، چنانچه کیفیت آپارتمان با معیارهای تعیین‌شده مطابقت داشت، موارد را ثبت کرده و آپارتمان را تحویل می‌گیرید.
اگر در ساخت آپارتمان مشکلی جزئی و قابل اصلاح وجود داشته باشد، در صورت‌جلسه قید می‌کنید که این مشکل باید توسط سازنده برطرف گردد.
در صورتی که مشکل پیش‌آمده قابل توجه و مهم باشد اما همچنان قابلیت حل داشته باشد، به سازنده اطلاع می‌دهید که باید ابتدا مشکل را رفع کند تا بتوانید آپارتمان را از او دریافت کنید.
تعیین زمان‌بندی پروژه و زمان تحویل آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت
برای جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات متعدد در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که این مسائل در متن توافقنامه پیش‌بینی شده و راه‌حل‌های مناسبی برای آن‌ها در نظر گرفته شود.
همچنین، زمان‌بندی دقیق اجرای پروژه و تاریخ تحویل آپارتمان باید به‌طور مشخص در قرارداد قید گردد تا شرایط لازم برای اجرای اصولی و صحیح آن فراهم شود و امکان دریافت آپارتمان در موعد مقرر از سازنده فراهم گردد.
تمام مراحل اجرای قرارداد، از دریافت مجوزهای ساخت و ساز تا مراحل نهایی آماده‌سازی آپارتمان، باید به‌طور منطقی و بر اساس توانایی‌های سازنده زمان‌بندی شوند تا او بتواند به تعهدات خود در مورد هر مرحله در موعد مقرر عمل کند.
زمان‌بندی مراحل مختلف پروژه باید در تاریخ‌های مشخص تعیین گردد؛ به عنوان مثال، در قرارداد باید ذکر شود که عملیات گودبرداری باید طی 3 ماه از تاریخ 1402/08/25 تا 1402/11/25 انجام شود.
انجام به‌موقع هر یک از این مراحل جزء تعهدات سازنده محسوب می‌شود و در صورت نقض این تعهدات از سوی سازنده، شما می‌توانید درخواست خسارت نمایید.
اطمینان از تحویل به‌موقع و باکیفیت آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت
تحویل به‌موقع و مطابق با استانداردهای مشخص‌شده در قرارداد از جمله نگرانی‌های اصلی مالکان در پروژه‌های مشارکتی ساخت و ساز است. برای کاهش این نگرانی‌ها، ضروری است که به این موارد در متن قرارداد توجه ویژه‌ای شود.
برای افزایش اطمینان از تحویل به‌موقع و با کیفیت آپارتمان، می‌توانید روش‌هایی مانند تعیین خسارت، دریافت ضمانت و تعیین حق فسخ قرارداد را مدنظر قرار دهید. این تدابیر به شما کمک می‌کند تا پایبندی سازنده به تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت را تقویت کنید.
تعیین خسارت
در فرآیند ارزیابی خسارت، در صورتی که سازنده از رعایت زمان‌بندی مراحل مختلف پروژه تخطی کند یا در ارائه آپارتمان آماده تأخیر کند، می‌توانید خسارت خود را مشخص کنید. همچنین، اگر کیفیت ساخت آپارتمان با استانداردهای تعیین‌شده در قرارداد همخوانی نداشته باشد، حق دارید از سازنده درخواست جبران خسارت نمایید.
شما می‌توانید روش مورد نظر خود را برای محاسبه خسارت ناشی از تأخیر سازنده در ایفای تعهداتش انتخاب کنید. یکی از این روش‌ها، محاسبه خسارت به‌صورت روزانه است که می‌توانید بابت تخلف سازنده از زمان‌بندی قرارداد و تأخیر در انتقال آپارتمان، از او مطالبه نمایید.
در این شیوه، به ازای هر روز تأخیر سازنده، مبلغی تحت عنوان خسارت دریافت می‌شود که باید بین شما و سازنده توافق شود. تعیین خسارت روزانه معادل اجاره روزانه آپارتمان، یکی از راه‌های مؤثر برای توافق در مورد میزان خسارت است.
این روش به شما این امکان را می‌دهد که با توجه به مبلغی که مستاجر فرضی برای هر روز اقامت در آپارتمان پرداخت می‌کند، ضرر و زیان ناشی از تأخیر سازنده را جبران نمایید.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
علاوه بر این، اگر سازنده آپارتمان موضوع قرارداد را به‌طور کامل تحویل ندهد و آپارتمان دارای عیوبی باشد، به‌عنوان مالک می‌توانید مابه‌التفاوت بین تحویل کامل و ناقص را از او دریافت کنید و همچنین حق دارید از او بخواهید که تمامی تعهدات خود را به‌طور کامل انجام دهد.
ضروری است که تمامی موارد نقض تعهدات سازنده در قرارداد پیش‌بینی شود و در مورد راه‌حل‌های مناسب برای رفع مشکلات ناشی از این نقض‌ها به توافق برسید تا در طول اجرای قرارداد با سازنده دچار اختلاف نشوید.
ضمانت گرفتن از سازنده
اخذ تضمین از سازنده برای رعایت زمان‌بندی مشخص‌شده در قرارداد و همچنین ارائه آپارتمان با کیفیت‌های توافق‌شده، یکی از شیوه‌های مؤثر برای افزایش اطمینان از اجرای تعهدات او به شمار می‌آید.
برای تقویت پایبندی سازنده به تحویل به‌موقع آپارتمان و اجرای پروژه طبق زمان‌بندی، می‌توانید تضمین خسارت ناشی از تأخیر و همچنین تضمین حسن انجام کار را درخواست کنید. این اقدامات به شما کمک می‌کند تا از تحویل آپارتمان با کیفیت مطلوب نیز اطمینان حاصل نمایید.
سازنده باید وثایق معتبر را به‌عنوان ضمانت برای انجام تعهدات خود ارائه دهد تا شما بتوانید از آن‌ها به‌عنوان پشتوانه استفاده کنید.
هنگام تعیین معیارهای کیفی در قرارداد که به شما امکان می‌دهد از سازنده تضمین حسن انجام کار دریافت کنید، باید از استفاده از عبارات کلی و غیرقابل ارزیابی خودداری کنید و استانداردهای کیفی را با استفاده از اعداد و ارقام به‌گونه‌ای مشخص کنید که هیچ گونه تفسیر متفاوتی از آن‌ها نشود.
مطالب مرتبط: خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
تعیین حق فسخ
در صورتی که در قرارداد شرایطی را تعیین کنید که در صورت بروز آن‌ها، فسخ قرارداد گزینه بهتری باشد، باید این حق را برای خود محفوظ دارید.
به عنوان مثال، اگر تأخیر در تحویل آپارتمان به حدی برسد که شما را به این نتیجه برساند که لازم است قرارداد را لغو کنید، باید به‌طور دقیق شرایط مربوط به حق فسخ را در متن قرارداد مشخص کنید.
علاوه بر این، ممکن است در طول انجام پروژه به این نتیجه برسید که سازنده توانایی لازم برای ارائه کار با کیفیت مطلوب را ندارد و مشکلات و عیوب در کار او زیاد است. اگر این وضعیت را هنگام نگارش قرارداد در نظر گرفته باشید، می‌توانید حق فسخ را برای خود در نظر بگیرید.
به خاطر داشته باشید که هر قرارداد به صورت دوطرفه است و در ازای امتیازاتی که از طریق تعیین خسارت، دریافت تضمین و حق فسخ از سازنده به دست می‌آورید، باید آماده باشید که امتیازاتی نیز به طرف مقابل اعطا کنید تا به توافق متقابل دست یابید.
انتقال مالکیت به سازنده، از موارد تاثیرگذار بر تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت
همان‌طور که ذکر شد، انتخاب روش انتقال مالکیت ملک به پیمانکار و التزام مالک به انجام وظایف خود در زمینه واگذاری سند به سازنده، از عوامل مهمی است که بر زمان تحویل آپارتمان در پروژه‌های مشارکت در ساخت تاثیر می‌گذارد.
شیوه‌های گوناگونی برای واگذاری سند به پیمانکار موجود است که رایج‌ترین آن‌ها به شرح زیر می‌باشد:
- انتقال مالکیت در آغاز قرارداد (با چک تضمینی از سازنده)
- انتقال مالکیت در پایان قرارداد (با چک تضمینی از مالک)
- انتقال مالکیت بر اساس مراحل پیشرفت پروژه
ریسک‌پذیرترین گزینه برای شما، روش اول است. در این شیوه، انتقال سند در آغاز قرارداد صورت می‌گیرد؛ یعنی قبل از اینکه سازنده هیچ‌گونه فعالیتی در زمینه ساخت و ساز آپارتمان انجام دهد، درصد توافق شده از مالکیت را به نام او منتقل می‌کنید. به این ترتیب، پیش از انجام هر اقدامی از سوی سازنده، او را مالک بخشی از ملک خود می‌سازید. این روش به هیچ وجه توصیه نمی‌شود.
در روش دوم، انتقال مالکیت آپارتمان به سازنده پس از اتمام قرارداد و انجام تعهدات او برای ساخت، صورت می‌گیرد. اگرچه این گزینه ممکن است به نظر مناسب بیاید، اما علاوه بر خطراتی که برای شما به همراه دارد، ممکن است در خصوص توافق با سازنده با دشواری مواجه شوید.
روش انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه، احتمالا مورد توجه هر دو طرف قرار می‌گیرد؛ زیرا منافع هر یک از طرفین در این روش لحاظ شده است. در این شیوه، مالکیت سازنده به نسبت پیشرفت کار و مراحل انجام شده به او منتقل می‌شود.
برای مثال، پس از دریافت مجوزهای ساخت، 10 درصد از سهم سازنده به نام او منتقل می‌شود و پس از انجام عملیات گودبرداری، 20 درصد دیگر به مالکیت او درمی‌آید و این روند تا پایان پروژه ادامه می‌یابد.
برای انتقال مالکیت سازنده بر اساس پیشرفت کار، لازم است به دقت بر تمامی مراحل پروژه نظارت کنید. پس از پایان هر مرحله، باید گزارشی از سازنده بخواهید و در صورتی که او مراحل را طبق معیارهای تعیین شده و زمان‌بندی مشخص انجام دهد، سهم او به نامش منتقل می‌شود.
اگر در انجام تعهدات مربوط به انتقال سند بر اساس پیشرفت کار کوتاهی کنید و در زمان مناسب اقدام نکنید، ممکن است سازنده ادامه پروژه را تا زمان انتقال سند به تعویق بیندازد و این امر موجب تاخیر در تحویل آپارتمان در فرآیند مشارکت در ساخت خواهد شد.
مطالب مرتبط: تهاتر مصالح ساختمانی با واحد
نظارت بر کلیه مراحل ساخت و ساز برای تحویل کامل آپارتمان
نظارت دقیق، حرفه‌ای و به‌موقع شما در مدت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت از سوی سازنده، یکی از عوامل کلیدی در تضمین کیفیت آپارتمان مورد نظر است. به همین دلیل، تعیین حق نظارت بر تمامی مراحل ساخت و کنترل دقیق نحوه اجرای پروژه از جمله اقدامات حیاتی شما در این قرارداد محسوب می‌شود.
اگر تجربه کافی برای ارزیابی کیفیت ساخت را ندارید، بهتر است از یک مشاور متخصص برای نظارت بر اجرای قرارداد بهره‌مند شوید. این نظارت باید به‌طور مستمر در طول مراحل مختلف پروژه انجام شود و در هر مرحله‌ای که عدم تطابق میان کیفیت اجرای پروژه و استانداردهای تعیین‌شده در قرارداد مشاهده کردید، می‌بایست این تخلف را فوراً به سازنده گزارش دهید.
چنانچه نواقص موجود در ساخت را در زمان مناسب به سازنده اطلاع ندهید، با پیشرفت پروژه و گذشت زمان، ممکن است دیگر امکان رفع این مسائل وجود نداشته باشد.
سخن پایانی
«تحویل واحدهای مسکونی در پروژه‌های مشارکتی» یکی از نگرانی‌های اساسی مالکان هنگام امضای این توافقنامه است. برای اطمینان از تحویل به‌موقع و با کیفیت مناسب، لازم است در هنگام تنظیم قرارداد، شرایط متنوعی در نظر گرفته شود و در صورت عدم پایبندی سازنده به تعهداتش، تدابیر لازم در متن قرارداد گنجانده شود. تعیین خسارت، اخذ تضمین از سازنده و مشخص کردن حق فسخ قرارداد از جمله اقداماتی هستند که می‌توانند اطمینان شما را از رعایت تعهدات سازنده افزایش دهند.
چنانچه در هر مرحله از قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی برای شما مطرح شده، می‌توانید این پرسش‌ها را با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران در میان بگذارید و پاسخ‌های لازم را دریافت کنید. ملکیاران با سابقه درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت ساختمان، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قراردادهای مرمت و بازسازی را به امضاء می‌رساند.
مطالب مرتبط: قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
