تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت
آیا بهتر است قرارداد پیش‌فروش آپارتمان را امضا کنید یا وارد قرارداد مشارکت در ساخت شوید؟ این دو نوع قرارداد چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند و هر یک چه فرصت‌هایی را برای شما فراهم می‌آورند؟ برای کسب اطلاعات بیشتر درباره این دو گزینه و برای اتخاذ تصمیمی مناسب در زمینه انتخاب بهترین شیوه ساخت و ساز، با گروه ساختمانی ملکیاران همراه باشید.
قرارداد پیش فروش آپارتمان و مشارکت در ساخت چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟
برای درک تفاوت میان پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، ابتدا به تعریف هر یک از این قراردادها می‌پردازیم. قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به توافقی اطلاق می‌شود که در آن، شما به عنوان خریدار اولیه، با پرداخت هزینه آپارتمان به‌صورت یکجا یا به شکل اقساط، اقدام به خرید واحد مورد نظر خود از فروشنده می‌کنید.
در این نوع قرارداد، با پرداخت مبلغ مربوطه، به پیش‌فروشنده کمک مالی می‌کنید تا آپارتمان مطابق با مشخصات دلخواه شما را در زمان معین به شما تحویل دهد.
در برخی موارد، آپارتمان‌های پیش‌فروش‌شده ممکن است تنها چند ماه دیگر آماده شوند و با تسویه کامل هزینه، شما می‌توانید در این مدت زمان آن را از فروشنده دریافت کنید. در این حالت، آپارتمان معمولاً در مراحل پایانی ساخت قرار دارد و شما نمی‌توانید از مراحل ابتدایی ساخت در خصوص ویژگی‌های دلخواه خود توافق کنید.
در قرارداد پیش‌فروش، ملک مورد نظر برای ساخت به پیش‌فروشنده تعلق دارد و با پرداخت هزینه‌های ساخت، شما مالک یکی یا چند واحد از آن آپارتمان خواهید شد.
اما در قرارداد مشارکت در ساخت، شما به عنوان مالک، زمین یا ملک قدیمی خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهید و سازنده با استفاده از دانش و تجربه خود، آپارتمان مورد نظر شما را می‌سازد. در این حالت، هر دو طرف با توجه به سرمایه‌گذاری‌های خود در ساخت و ساز، در مالکیت آپارتمان شریک می‌شوند.
در حقیقت، آورده شما به عنوان مالک، ملک است که برای ساخت به سازنده داده می‌شود و آورده سازنده شامل تخصص او در امر ساخت و نیز تأمین هزینه‌های مربوط به ساخت آپارتمان می‌باشد. هر یک از طرفین با توجه به میزان آورده خود در مالکیت نهایی آپارتمان سهیم خواهند شد.
انواع قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان بر اساس روش پرداخت
قراردادهای پیش‌فروش واحدهای مسکونی با توجه به نحوه تأمین مالی هزینه‌های ساخت و ساز توسط خریدار به سه گروه تقسیم می‌شوند.
- قرارداد علی‌الحساب
- قرارداد قطعی
- و قرارداد ترکیبی
این قراردادها به گروه‌های مختلفی دسته‌بندی می‌شوند. در ادامه، هر یک از این نوع قراردادها به تفصیل معرفی خواهند شد تا با در نظر گرفتن شرایط موجود، بتوانید تصمیم مناسبی برای انتخاب آن‌ها بگیرید.
قرارداد علی‌الحساب
در توافقنامه پیش‌فروش آپارتمان، به‌عنوان خریدار اولیه، مبلغ مربوط به واحد آپارتمان را به صورت اقساطی پرداخت خواهید کرد. به عنوان مثال، هزینه یک واحد آپارتمان به ارزش 5 میلیارد تومان را در 10 قسط 500 میلیون تومانی در زمان‌های مشخصی در طول دوره قرارداد به فروشنده ارائه می‌دهید.
قرارداد قطعی
در قرارداد نهایی پیش‌فروش واحد مسکونی، مبلغ مربوط به آپارتمان به‌طور کامل به فروشنده پرداخت می‌شود و در زمان تعیین‌شده، آپارتمان از او دریافت می‌گردد. این نوع قرارداد معمولاً زمانی بسته می‌شود که فروشنده به آمادگی واحد مورد نظر در چند ماه آینده اطمینان دارد.
قرارداد ترکیبی
قرارداد ترکیبی برای پیش‌فروش آپارتمان شامل ویژگی‌هایی از هر دو نوع قرارداد علی‌الحساب و قطعی است. در این نوع توافق، بخشی از هزینه آپارتمان به‌صورت قطعی و بخش دیگر به‌صورت علی‌الحساب پرداخت می‌شود.
به عنوان مثال، در این روش پیش‌فروش، با فروشنده توافق می‌کنید که نیمی از قیمت آپارتمان را به‌صورت قطعی و در قالب یک قسط بپردازید و مابقی را در چند قسط دیگر به او واگذار کنید.
در این قرارداد، فروشنده نمی‌تواند به دلیل درصد پرداخت قطعی شما، مبلغ بیشتری در طول پروژه درخواست کند. با این حال، مبلغی که باید به‌صورت علی‌الحساب پرداخت کنید، می‌تواند تغییر کند و در صورتی که نرخ تورم افزایش یابد یا هزینه‌ها در طول روند پروژه بالا برود، ممکن است افزایش یابد.
عوامل موثر بر تعیین درصد مشارکت در قرارداد مشارکت در ساخت
مشخص کردن میزان مشارکت و سهم هر یک از طرفین در مالکیت آپارتمان موضوع قرارداد، یکی از جنبه‌های حیاتی قرارداد مشارکت در ساخت به شمار می‌رود که نیازمند تعیین دقیق است تا در حین اجرای قرارداد یا فرایند ساخت، از بروز اختلافات جلوگیری شود.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
برخی از عوامل موثر بر تعیین درصد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- هزینه‌های مرتبط با پروژه‌های ساختمانی
- مکان‌یابی ملک
- ویژگی‌های محلی ملک
- کیفیت طراحی و معیارهای ابعادی ملک
- اعتبار و توانمندی‌های پیمانکار در حوزه ساخت و ساز
در قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است که سهم‌های هر یک از طرفین به دقت محاسبه شده و بر اساس این محاسبات، درصد مالکیت هر طرف به‌طور مشخص تعیین گردد.
علاوه بر این، در متن قرارداد باید به تفصیل مشخص شود که هر کدام از طرفین مالک کدام واحدها و بخش‌های ساختمان جدید خواهند بود و تعیین درصد کلی مالکیت (مانند 50-50 یا 60-40) به‌تنهایی کافی نخواهد بود.
پیش فروش یا مشارکت در ساخت؟ کدام قرارداد برای کدام فرد مناسب‌تر است؟
اهداف شما در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و بودجه‌ای که برای پروژه‌های ساختمانی در نظر گرفته‌اید، از جمله عوامل کلیدی در انتخاب مناسب‌ترین نوع قرارداد ساخت و ساز به شمار می‌روند.
اگر شما مالک زمینی هستید که شرایط مطلوبی برای ساخت و ساز دارد اما سرمایه کافی برای احداث آپارتمان جدید در آن را ندارید، می‌توانید با امضای قرارداد مشارکت در ساخت، سهمی از مالکیت آپارتمان را به سازنده واگذار کنید.
قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که از جنبه‌هایی همچون کیفیت زمین برای ساخت، عدم وجود رهن یا تصرفات شخصی در زمین و نبود بدهی بر ملک اطمینان حاصل کنید تا بتوانید قراردادی اصولی با سازنده تنظیم نمایید.
در صورتی که مالک زمینی مناسب برای ساخت هستید و توانایی پرداخت هزینه‌های ساختمانی را دارید، می‌توانید با عقد قرارداد مدیریت پیمان، مسئولیت ساخت بنا را به یک مدیر پیمان حرفه‌ای و متعهد بسپارید و دستمزد وی را برای خدماتش پرداخت کنید.
در این نوع قرارداد، شما تمامی هزینه‌های ساخت را بر عهده می‌گیرید و به عنوان مالک کامل ساختمان جدید شناخته می‌شوید.
اما قرارداد پیش‌فروش آپارتمان برای چه گروهی مناسب است؟ اگر زمینی برای ساخت و ساز ندارید و می‌خواهید مالک آپارتمانی مطابق با سلیقه و استانداردهای خود شوید، انعقاد قرارداد پیش‌فروش می‌تواند گزینه‌ای مطلوب برای شما باشد.
با توجه به کاهش ارزش پول، می‌توانید با قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، به تدریج به مالکیت یک دارایی با ارزش دست یابید. لازم است در مورد تعداد، مبلغ و زمان پرداخت اقساط در این قرارداد به توافقی برسید که بیشترین بازدهی را از سرمایه‌گذاری‌تان به ارمغان آورد.
مطالب مرتبط:تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت چگونه است؟
با پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در زمان تحویل آپارتمان و تعیین مناسب‌ترین شیوه پرداخت اقساط، می‌توانید از این قرارداد بهره‌وری بیشتری داشته و دارایی ارزشمندی کسب کنید.
به عنوان مالک زمین یا ملکی کلنگی، با توجه به ارزش زمین و آینده ملک خود، می‌توانید روش پیش‌فروش آپارتمان را نیز در نظر بگیرید. برای مثال، ممکن است ملکی که در آن آپارتمان پیش‌فروش قرار دارد، در آینده ارزش بیشتری نسبت به ملک کلنگی شما پیدا کند و این امر سود بیشتری را برای شما در قرارداد پیش‌فروش به ارمغان آورد.
چالش‌های قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت و راهکارهای رفع آن‌ها
با اینکه پیش فروش و مشارکت در ساخت از یکدیگر متمایز هستند، اما این نوع قراردادها با چالش‌های مشابهی مواجه می‌شوند. چند نمونه از این دشواری‌ها شامل موارد زیر است:
- تأخیر در ارائه واحد مسکونی
- نقص در کیفیت کار و تحویل ناتمام آپارتمان
- عدم رعایت تعهدات از سوی طرف قرارداد
با طراحی یک قرارداد اصولی، هوشمند و دوراندیش، می‌توانید بسیاری از مشکلات مربوط به قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت را پیشاپیش حل کنید.
در نظر گرفتن تدابیری نظیر تعیین خسارت، دریافت تضمین از طرف مقابل و مشخص کردن حق فسخ قرارداد، می‌تواند اعتماد شما به پایبندی طرف مقابل به تعهداتش را افزایش دهد.
تاخیر در تحویل آپارتمان و عدم اجرای مناسب کار توسط طرف قرارداد از اصلی‌ترین نگرانی‌های خریداران و مالکان در قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت به شمار می‌آید. با گنجاندن این موارد در قرارداد و اتخاذ تدابیر لازم، می‌توانید این چالش‌ها را مدیریت کنید.
تعیین خسارت
شما می‌توانید خسارت ناشی از تأخیر در تحویل آپارتمان را به‌صورت روزانه محاسبه کنید. در این روش، به ازای هر روزی که سازنده یا پیش‌فروشنده در ارائه آپارتمان تأخیر کند، مبلغ معینی به‌عنوان خسارت از او دریافت می‌شود.
مطالب مرتبط: خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
برای تعیین میزان خسارت، نیاز است که با طرف مقابل به توافق برسید. یکی از روش‌های مناسب برای محاسبه خسارت، تعیین آن برابر با اجاره روزانه آپارتمان است. به این ترتیب، شما خسارت را به عنوان اجاره روزانه یک مستاجر فرضی که قرار است در آپارتمان ساکن شود، از سازنده یا پیش‌فروشنده مطالبه می‌کنید.
ضمناً، اگر آپارتمان را بر اساس مشخصات تعیین‌شده در قرارداد دریافت نکنید و نقص‌هایی در کیفیت ساخت مشاهده کنید، طبق قرارداد می‌توانید از او بخواهید که این نواقص را برطرف کند یا مبلغی معادل تفاوت بین ارزش آپارتمان کامل و باکیفیت و آپارتمان معیوب را به‌عنوان خسارت از وی دریافت نمایید.
دریافت تضمین
تضمین تأخیر در ایفای تعهدات و تضمین کیفیت انجام کار، دو نوع از ضمانت‌هایی هستند که می‌توانید به‌ترتیب در برابر تأخیر طرف قرارداد در ارائه آپارتمان و عدم کیفیت کار پیش‌فروشنده یا سازنده قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت درخواست کنید.
برای دریافت این تضمین‌ها، لازم است که وثیقه‌های معتبر و قابل اعتماد را انتخاب کنید تا بتوانید به‌عنوان پشتیبان این ضمانت‌ها از آن‌ها استفاده نمایید.
تعیین حق فسخ قرارداد
در برخی مواقع، تعیین خسارت و گرفتن تضمین نمی‌تواند به حل مشکلات شما کمک کند و لازم است که با پیش‌بینی چالش‌های ممکن در طول اجرای قرارداد، برای خود حق فسخ قرارداد را مشخص کنید.
برای تعیین حق فسخ در قرارداد، باید شرایط مربوط به آن با دقت و جزئیات لازم تعریف شود تا در صورت بروز این شرایط در حین اجرای قرارداد، بتوانید از حق خود بهره‌مند شوید.
به عنوان مثال، می‌توانید در قرارداد پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت ذکر کنید که در صورت تأخیر طرف مقابل در تحویل آپارتمان بیش از یک ماه، شما این حق را دارید که قرارداد را فسخ کنید.
سخن پایانی
«تفاوت بین پیش‌فروش و مشارکت در ساخت» کاملاً مشهود است. اگر شما مالک زمینی یا ملکی کلنگی هستید که برای ساخت آماده است، می‌توانید با یک سازنده یا شرکت ساختمانی معتبر قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم کنید و مسئولیت عملیات ساخت و ساز را به او بسپارید، به این ترتیب سازنده نیز در مالکیت ملک سهیم خواهد شد. در مقابل، اگر زمینی در اختیار ندارید، امضای قرارداد پیش‌فروش آپارتمان با یک پیش‌فروشنده معتبر و حرفه‌ای می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای شما باشد تا به صاحب آپارتمان مورد نظر خود تبدیل شوید.
اگر در خصوص مراحل مختلف امضای قرارداد پیش‌فروش آپارتمان و مشارکت در ساخت سوالاتی دارید، می‌توانید با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران تماس بگیرید و پاسخ‌های لازم را دریافت کنید. ملکیاران با سابقه‌ای قابل توجه در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش، سرمایه‌گذاری در ساخت، مدیریت پیمان و همچنین قراردادهای مرمت و بازسازی ساختمان را به انجام می‌رساند و در مسیر دستیابی به ساختمان دلخواهتان به شما کمک می‌کند.
مطالب مرتبط: قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
