عناصر و اجزای قرارداد مشارکت در ساخت چه هستند؟ برای تعیین این اجزا، چه مراحلی باید طی شوند و چگونه می‌توان یک توافق محکم و معتبر را به امضا رساند؟ در تنظیم این قرارداد، چه نکاتی را باید مدنظر قرار دهید تا در طول پروژه با سازنده به چالش نخورید؟ با همراهی گروه ساختمانی ملکیاران، با آشنایی با اجزای قرارداد مشارکت در ساخت، خود را برای امضای یک قرارداد اصولی و هوشمندانه آماده کنید.
ارکان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که بر اساس آن شما به‌عنوان صاحب ملک، زمین یا ساختمان فرسوده خود را به سازنده تحویل می‌دهید تا وی بنا را طبق خواسته‌های شما در آن مکان احداث کند. در ازای سرمایه‌گذاری‌های خود در این قرارداد، سازنده نیز در مالکیت ساختمان جدید سهیم می‌شود.
یکی از نکات بسیار حیاتی در این توافق که در صورت عدم توجه به آن ممکن است موجب بروز تنش و اختلاف گردد، ارزیابی سرمایه‌گذاری‌های طرفین و تعیین سهم هر کدام از آنها در مشارکت است.
به‌طور کلی می‌توان ارکان قرارداد مشارکت در ساخت را در موارد زیر خلاصه کرد:
- شرکت‌کنندگان در توافق
- محتوای توافق
- مدت اعتبار توافق
- تضمین رعایت الزامات
- گارانتی‌های تأمین
- اثر رویدادهای غیرقابل پیش‌بینی بر اجرای توافق
- پیش‌بینی چالش‌های ممکن و تعیین روش‌های حل و فصل آنها
1- طرفین قرارداد
به‌عنوان نخستین محور قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است که صلاحیت و اهلیت طرفین قرارداد به دقت مورد بررسی قرار گیرد و ویژگی‌های کامل آنها در متن قرارداد درج شود.
شما به‌عنوان مالک زمین یا ملکی که موضوع قرارداد است، باید شرایط لازم برای امضای قرارداد را داشته باشید، و طرف سازنده نیز می‌بایست از توانایی‌های لازم برای ساخت و ساز پروژه‌تان برخوردار باشد.
اگر ملکی که قصد ساخت و ساز در آن را دارید، در مالکیت چندین نفر قرار دارد، لازم است که تمامی مالکان نسبت به انجام این فعالیت مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت رضایت خود را اعلام کنند.
علاوه بر این، به‌عنوان مالک، باید به سازنده اطمینان دهید که ملک شما در رهن، قید، بازداشت یا مصادره نیست. در صورتی که ملک شما در وثیقه قرار دارد، باید آن را آزاد کنید تا بتوانید در طول اجرای قرارداد، سهم سازنده از سند ملک را به او منتقل نمایید.
اگر در مورد ملک شما دعاوی حقوقی وجود دارد، باید قبل از امضای قرارداد این مسائل را حل و فصل کنید. همچنین، هرگونه بدهی مرتبط با ملک باید پیش از امضای قرارداد پرداخت شود و ملکی که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهید، باید عاری از مشکلات مالکیتی، دعاوی حقوقی و بدهی باشد.
برای انتخاب سازنده نیز باید اقدامات لازم را انجام دهید و ملکی را برای ساخت و ساز به فردی بسپارید که دارای تخصص، تعهد و تجربه کافی در زمینه اجرای پروژه‌های ساختمانی باشد.
قبل از تنظیم قرارداد، باید تحقیقات لازم را در مورد سازنده انجام دهید، پروژه‌های قبلی او را مورد بررسی قرار دهید و از مالکان یا خریدارانی که با او همکاری داشته‌اند، درباره کیفیت کار و میزان تعهد او اطلاعات کسب کنید.
بررسی تطابق پروژه‌های پیشین سازنده با نوع ساختمانی که قصد دارید به او بسپارید، از دیگر اقداماتی است که باید در انتخاب سازنده به آن توجه کنید. به‌عنوان مثال، اگر سازنده تنها تجربه ساخت ساختمان‌های ویلایی حداکثر سه طبقه را داشته باشد، نمی‌توان انتظار داشت که او بتواند پروژه‌ای مانند آپارتمان 10 طبقه مورد نظر شما را به خوبی اجرا کند.
2- موضوع قرارداد
یکی دیگر از اجزای اساسی قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد محسوب می‌شود. محتوای قراردادی که با سازنده منعقد می‌کنید، باید به‌صورت واضح و مشخص در متن آن قید گردد. در صورتی که برای انجام وظایف اصلی سازنده، نیاز به اجرای فعالیت‌های جانبی وجود دارد، این اقدامات نیز باید به‌عنوان بخشی از موضوع قرارداد ثبت شوند.
3- مدت زمان قرارداد
به‌عنوان یکی از عناصر کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که با در نظر گرفتن زمان لازم برای مراحل ساخت توسط سازنده، یک بازه زمانی مشخص برای اجرای قرارداد تعیین کنید. این قرارداد باید شامل تاریخ شروع و پایان واضح باشد و همچنین تمامی مراحل اجرایی پروژه باید به صورت زمان‌بندی‌شده مشخص گردند.
با تنظیم یک برنامه زمانی مشخص برای اجرای قرارداد، شما چارچوب زمانی معینی را برای آن تعریف می‌کنید و در صورت عدم رعایت زمان‌بندی از سوی سازنده، قادر به اتخاذ تدابیر لازم، مانند دریافت خسارت، خواهید بود. این امر مانع از آن می‌شود که تأخیر سازنده در هر مرحله از ساخت، به تأخیر در تحویل نهایی ساختمان منجر گردد.
با تعیین یک بازه زمانی برای قرارداد، در صورتی که سازنده موفق به تحویل ساختمان نوساز در زمان مقرر نشود، می‌توانید راهکارهای مختلفی را در متن قرارداد پیش‌بینی کنید تا از ضرر خود جلوگیری نمایید.
از جمله اقداماتی که می‌توانید در صورت تأخیر سازنده در تحویل ساختمان انجام دهید، تعیین خسارت و حق فسخ قرارداد است.
استفاده از روش تعیین خسارت روزانه یکی از گزینه‌های منطقی است که می‌توانید برای دریافت خسارت به ازای هر روز تأخیر در تحویل ساختمان نوساز از سازنده به کار ببرید. در خصوص مبلغ خسارت روزانه نیاز به توافق با سازنده دارید.
تعیین خسارت روزانه معادل با اجاره روزانه ساختمان نوساز موضوع قرارداد می‌تواند یکی از شیوه‌های محاسبه خسارت تأخیر سازنده باشد. با در نظر گرفتن این خسارت به میزان هزینه سکونت روزانه یک مستأجر فرضی در ساختمان مورد نظر، نتایج ناشی از تأخیر سازنده را جبران خواهید کرد.
4- ضمانت پایبندی به تعهدات
هر یک از طرفین قرارداد می‌توانند به یکدیگر ضمانتی بابت تعهدات خود ارائه دهند. با استفاده از این اصل در قرارداد مشارکت در ساخت، شما به‌عنوان مالک می‌توانید از سازنده ضمانت‌هایی برای انجام تعهدات مختلف او دریافت کنید و این‌گونه احتمال رعایت الزامات قراردادی از جانب وی را افزایش دهید.
شما می‌توانید از سازنده این نوع تضمین‌ها را بخواهید:
۱. تضمین حسن انجام کار
۲. تضمین خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد
۳. تضمین سرمایه
تضمین حسن انجام کار، همان‌طور که از نامش پیداست، به‌منظور اطمینان از پایبندی سازنده به انجام دقیق و کامل تعهداتش و اجرای عملیات ساختمانی بر اساس استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد از او اخذ می‌شود.
سازنده موظف است پروژه را به‌طور کامل و طبق مشخصات و استانداردهای ذکرشده در قرارداد به اتمام برساند و تحویل ساختمانی ناقص و بی‌کیفیت، نشان‌دهنده عدم رعایت وظایف او خواهد بود.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
تضمین خسارت ناشی از تاخیر نیز به‌عنوان ضمانتی است که سازنده برای پایبندی به زمان‌بندی مشخص پروژه و تحویل به‌موقع ساختمان جدید به شما ارائه می‌دهد. در صورت عدم رعایت زمان‌بندی از سوی سازنده، شما می‌توانید خسارت مورد نظر را از وی مطالبه کنید.
در تضمین سرمایه، به‌عنوان مالک، در قبال ملکی که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهید و به‌دلیل عدم پایبندی وی به تعهداتش، از او ضمانت می‌گیرید. این ضمانت به‌منظور تضمین مالکیت تدریجی ملک مورد نظر و تعهدات سازنده اخذ می‌شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد ضمانت‌هایی که می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده دریافت کنید، به مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» مراجعه کنید.
5- وثیقه‌های ضمانت
یکی از عناصر کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت، مشخص کردن وثیقه‌های ضمانتی است که به منظور تأمین اطمینان از سازنده دریافت می‌شود. برای این تضمین، باید وثیقه‌ای معتبر در نظر گرفته شود که بتواند به‌عنوان پشتوانه‌ای مناسب برای جبران خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات سازنده عمل کند.
می‌توانید گزینه‌های زیر را به‌عنوان وثیقه برای ضمانت سازنده انتخاب کنید:
– چک تضمینی
– سفته
– ضمانت‌نامه بانکی
– ضمانت‌نامه شخص ثالث
– وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
به‌عنوان مالک، شما می‌توانید در هر مرحله از فرایند ساخت، چکی تضمینی متناسب از سازنده دریافت کنید. این چک‌ها معمولاً بدون تاریخ هستند و جنبه کیفری ندارند.
اگر سفته را به‌عنوان وثیقه انتخاب کنید، برای وصول مبلغ آن باید اقدام به واخواست کنید و بار طرح دعوی به دوش شما خواهد بود. در مقابل، انتخاب چک تضمینی به‌عنوان وثیقه، گزینه‌ای مناسب‌تر برای مالک محسوب می‌شود.
با انتخاب ضمانت‌نامه بانکی به‌عنوان وثیقه ضمانت، بانک به‌عنوان یک طرف ثالث در این تضمین نقش‌آفرینی می‌کند. در صورت توافق بر سر ضمانت‌نامه بانکی، بانک متعهد می‌شود که در صورت درخواست شما برای وصول مبلغ، آن را به شما پرداخت کند.
همان‌طور که از نام ضمانت‌نامه شخص ثالث پیداست، با انتخاب این گزینه، فردی با پشتوانه مالی قوی و اعتبار مناسب به‌عنوان ضامن تعهدات سازنده انتخاب می‌شود.
سازنده همچنین می‌تواند ملک خود را به‌عنوان وثیقه ضمانت معرفی کند. در این حالت، لازم است با همکاری کارشناسان مجرب وضعیت ملک وثیقه را بررسی کرده و ارزش آن را ارزیابی کنید.
مطالب مرتبط: شرایط مشارکت در ساخت چیست؟
6- تاثیر فورس‌ماژور بر اجرای قرارداد
شرایط قهری یا فورس‌ماژور به وضعیت‌هایی اطلاق می‌شود که در طول اجرای یک قرارداد ممکن است رخ دهد، اما خارج از کنترل طرفین قرارداد است.
رویدادهایی نظیر زلزله، سیل و همچنین حوادث غیرمترقبه سیاسی و اجتماعی جزء شرایط قهری محسوب می‌شوند که می‌توانند بر روند اجرای قرارداد و تعهدات طرفین تأثیر بگذارند.
به‌عنوان یکی از اجزای اصلی قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است موارد مرتبط با قوه قاهره به‌طور دقیق در متن قرارداد تعیین شوند و تدابیر مناسبی برای مواجهه با این وضعیت‌ها در نظر گرفته شود.
با تنظیم صحیح این بخش از قرارداد، نه‌تنها در صورت وقوع شرایط قهری غافلگیر نخواهید شد، بلکه با مشخص کردن مصادیق دقیق، از این موضوع جلوگیری می‌کنید که طرف سازنده هر وضعیت غیرقابل پیش‌بینی را به‌عنوان قوه قاهره تلقی کند و از انجام تعهدات خود شانه خالی کند.
7- پیش‌بینی اختلافات احتمالی و تعیین راهکار حل و فصل آنها
نگرش آینده‌نگر شما هنگام تدوین قرارداد، نکته‌ای اساسی است که در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت ویژه‌ای دارد.
بایستی اختلافاتی که ممکن است در نتیجه عدم پایبندی طرفین به تعهدات، بروز شرایط متفاوت در طول اجرای قرارداد، درخواست‌های غیرمترقبه از سوی طرفین و مسائل دیگر به وجود آید، پیش‌بینی کنید و تدابیر لازم را برای مواجهه با این چالش‌ها در نظر بگیرید.
انتخاب یک داور معتبر، بی‌طرف و مورد اعتماد هر دو طرف به عنوان راه حلی برای ارجاع اختلافات احتمالی می‌تواند در مواقع لزوم کمک‌تان کند. همچنین، باید در انتخاب داور تحقیقات کافی انجام دهید تا عدم صلاحیت او به منبعی جدید از اختلافات بین شما و طرف سازنده تبدیل نشود.
این نکات را در تنظیم ارکان قرارداد مشارکت در ساخت در نظر بگیرید
برای تعیین اصولی و هوشمندانه‌ی چارچوب و اجزای قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است به چندین نکته توجه نمایید. در ادامه با برخی از این موارد آشنا خواهید شد.
1- برای خود حق فسخ قائل شوید
عواملی چون عدم رعایت تعهدات از سوی سازنده یا بروز شرایط فورس‌ماژور می‌توانند به‌گونه‌ای وضعیت اجرای قرارداد را تغییر دهند که خروج از آن بهترین گزینه برای شما باشد. اگر این موارد را در قرارداد پیش‌بینی نکنید و حق فسخ را برای خود لحاظ نکنید، ممکن است در حین اجرای قرارداد با سازنده دچار مشکلاتی شوید.
شرایطی که برای حق فسخ در قرارداد تعیین می‌کنید، باید به‌طور جزئی و مشخص ثبت شود تا در صورت وقوع آن شرایط، امکان فسخ قرارداد را داشته باشید. به‌عنوان مثال، در صورتی که سازنده بیش از حد در تحویل آپارتمان تأخیر کند، می‌توانید در قرارداد ذکر کنید که اگر تأخیر بیش از 30 روز باشد، مالک حق دارد قرارداد را فسخ کند.
البته، تعیین حق فسخ به‌دلیل عدم پایبندی سازنده به تعهد خاصی، به‌معنای حق فسخ در صورت عدم انجام دیگر تعهدات او نخواهد بود. برای مثال، اگر حق فسخ را تنها برای تأخیر سازنده در تحویل آپارتمان لحاظ کرده باشید، در صورت تحویل ساختمان به‌صورت ناقص یا معیوب، حق فسخ قرارداد را نخواهید داشت.
مطالب مرتبط: تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت
2- قرارداد دوطرفه است
در روند تعیین عناصر قرارداد مشارکت در ساخت، به خاطر داشته باشید که هر توافقی به‌صورت دوطرفه است. در مقابل مزایایی که از سازنده دریافت می‌کنید، باید آماده باشید که امتیازاتی نیز ارائه دهید. اگر تنها به خواسته‌های خود در متن قرارداد بپردازید و به نگرانی‌های طرف سازنده توجه نکنید، نمی‌توانید به توافقی دست یابید.
همچنین، برای اجرای صحیح قرارداد، نمی‌توانید بدون رعایت تعهدات خود، از سازنده انتظار داشته باشید که مسئولیت‌هایش را به درستی انجام دهد. پایبندی به تعهدات هر دو طرف در زمان‌های مشخص، شرط لازم برای اجرای موفقیت‌آمیز قرارداد است.
به‌عنوان مثال، اگر زمین مربوط به قرارداد را در زمان مقرر برای سازنده فراهم نکنید، نمی‌توانید از او بخواهید که به برنامه زمان‌بندی قرارداد عمل کرده و ساختمان جدید را در موعد مقرر به شما تحویل دهد.
مطالب مرتبط: تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت چگونه است؟
3- متن قراردادتان را از قراردادهای دیگر کپی نکنید
هر توافق‌نامه خصوصیات منحصر به فردی دارد؛ بنابراین کپی‌برداری از قسمت‌های آن از سایر قراردادها مناسب نیست. هر گونه بی‌توجهی در تهیه اجزای قرارداد مشارکت در ساخت و دیگر مفاد آن، ممکن است در حین اجرای قرارداد برای شما چالش‌هایی ایجاد کند.
به خاطر داشته باشید که هر یک از عبارات موجود در متن توافق‌نامه دارای معانی حقوقی خاصی هستند و لازم است که متن کل قرارداد چندین بار توسط طرفین مورد بررسی قرار گیرد تا از صحت و روشنی آن اطمینان حاصل شود.
سخن پایانی
با تنظیم یک قرارداد اصولی، هوشمند و چشم‌اندازدار، می‌توانید بسیاری از مشکلات مربوط به مشارکت در ساخت را از همان ابتدا برطرف کنید. با مشخص کردن دقیق اجزای قرارداد و ایجاد یک ساختار منسجم، شرایط لازم برای اجرای استاندارد قرارداد را مهیا کرده و شانس موفقیت آن را افزایش می‌دهید.
اگر در مورد «اجزای قرارداد مشارکت در ساخت» و چگونگی انعقاد آن سوالاتی دارید، می‌توانید با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران در تماس باشید. ملکیاران با سابقه‌ای درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع مختلف قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش واحدهای مسکونی، سرمایه‌گذاری در ساخت، مدیریت پیمان و بازسازی ساختمان را به اجرا در می‌آورد و در دستیابی به ملک مورد نظر شما یاری‌تان می‌کند.
مطالب مرتبط: خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
