اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت چقدر است؟
آیا قرارداد مشارکت در ساخت از نظر قانونی معتبر است و می‌توان بر اساس آن اقدام کرد؟ در صورتی که طرف سازنده به تعهدات خود عمل نکند، آیا به‌عنوان مالک می‌توانید حقوق خود را از او مطالبه کنید؟ اعتبار این نوع قرارداد چقدر است و چه شرایطی باید رعایت شود تا از نظر قانونی قابل قبول باشد؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه باشید و با شناخت دقیق از اعتبار و مفاد قرارداد مشارکت در ساخت، بهترین تصمیمات را برای پروژه‌های ساخت و ساز خود اتخاذ کنید.
آیا قرارداد مشارکت در ساخت معتبر است؟
مقصود شما از اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ آیا شما به این نکته اشاره دارید که این قرارداد باید از نظر قانونی قابل استناد باشد؟ اگر منظور شما این است که در صورت عدم تعهدات از سوی سازنده، باید بتوانید از طریق مراجع قانونی پیگیری کنید، با رعایت اصول و نکات تنظیم قرارداد می‌توانید توافقی منعقد کنید که محکم و معتبر باشد.
برای اینکه قرارداد مشارکت در ساخت دارای اعتبار و جنبه قانونی لازم باشد، باید شرایط عمومی قرارداد را طبق ماده 190 قانون مدنی در فرآیند تنظیم آن لحاظ کنید و مراحل تنظیم قرارداد را به‌طور اصولی و قانونی دنبال کنید.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چگونه عقدی است؟
برای ارزیابی «اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت»، ابتدا باید نوع این عقد را تحلیل کنیم. مشارکت در ساخت به عنوان یک عقد نامعین شناخته می‌شود و جنبه‌ها، احکام و شرایط آن تحت تأثیر توافق و مدیریت طرفین قرارداد قرار دارد.
اعتبار تمامی عقود، از جمله عقد مشارکت در ساخت، به طور کلی برای طرفین قرارداد مورد تأکید است و شرایط و مفادی که در این توافق‌نامه مشخص می‌شود، می‌تواند بر اعتبار آن تأثیر مثبت بگذارد.
با این حال، دیدگاه‌های دیگری نیز درباره نوع این عقد وجود دارد. برخی قاضی‌ها بر این باورند که این عقد جزء عقود جایز محسوب می‌شود و معتقدند که با اراده یکی از طرفین، قرارداد مشارکت در ساخت به راحتی از بین می‌رود.
حتی اگر به عقد مشارکت در ساخت به عنوان یک عقد جایز نگاه شود، شروط مندرج در قرارداد می‌تواند به آن ویژگی‌های یک عقد لازم را ببخشد. بنابراین، تنظیم مفاد قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و باید هر یک از بندهای آن با دقت و جزئیات دقیق مورد توافق قرار گیرد.
مطالب مرتبط: سایت مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت چه ویژگی‌هایی دارد؟
پس از بررسی اصول اصلی عقد مشارکت در ساخت، اکنون زمان آن است که به خصوصیات این قرارداد بپردازیم تا بتوانید شناخت بهتری از اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت کسب کنید. از جمله ویژگی‌های این قرارداد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- معوض بودن
- لازم بودن
- عهدی بودن
- تملیکی بودن
اما این ویژگی‌ها چه معنایی دارند؟ در ادامه، هر یک از این خصوصیات مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت به تفصیل شرح داده خواهد شد.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران
معوض بودن
معوض بودن قرارداد مشارکت در ساخت به این معناست که هر یک از طرفین به ازای آورده‌ای که از طرف مقابل دریافت می‌کنند، عوضی را ارائه می‌دهند. در این نوع قرارداد، عوض مالک شامل زمینی یا ملکی است که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌گیرد.
در عوض، سازنده نیز هزینه‌های مرتبط با ساخت بنا و تخصص و دانش فنی خود را که برای احداث ساختمان به کار می‌برد، به عنوان عوض به مالک ارائه می‌دهد.
لازم بودن
همان‌طور که قبلاً ذکر شد، شرایط ذکر شده در قرارداد مشارکت در ساخت، این توافق را به یک عقد لازم تبدیل می‌کند. عقد لازم به معنای این است که هیچ یک از طرفین نمی‌توانند قرارداد را لغو کنند، مگر اینکه موارد مربوط به فسخ در متن قرارداد گنجانده شده باشد.
به عنوان مثال، به عنوان مالک قرارداد، نمی‌توانید صرفاً به دلیل عدم پایبندی سازنده به تعهداتش در خصوص تحویل ساختمان در زمان مقرر، قرارداد مشارکت در ساخت را لغو نمایید.
اما اگر در متن قرارداد به‌طور مشخص ذکر کرده باشید که در صورت عدم تحویل ساختمان در موعد تعیین‌شده از سوی سازنده، به عنوان مالک حق فسخ قرارداد را خواهید داشت، در این صورت، در صورت عدم انجام این تعهد مشخص توسط سازنده، می‌توانید قرارداد را لغو کنید.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت در پرند
عهدی بودن
با توجه به نام این ویژگی، عهدی بودن قرارداد به این معناست که هر یک از طرفین متعهد به انجام فعالیت‌هایی نسبت به یکدیگر می‌شوند. در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک و سازنده نیز مسئولیت‌هایی دارند که جزئیات آن در متن قرارداد مشخص می‌گردد.
برخی از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تأمین تمامی هزینه‌های لازم برای فرآیند ساخت و ساز
- کسب تمام مجوزهای ضروری برای ایجاد بنا
- طراحی نقشه‌های جدید برای ساختمان یا واحد آپارتمانی
- اجرا و ساخت بنا طبق نقشه‌ای که مورد توافق قرار گرفته
- انجام کلیه فعالیت‌های عمرانی به منظور ساخت ساختمان جدید
- برنامه‌ریزی دقیق و مدیریت پروژه به‌صورت مؤثر
- تحویل ساختمان در زمان تعیین‌شده طبق توافق‌نامه
- بیمه‌گذاری ملک و تمام اعضای تیم مشغول در پروژه
- خرید و پیاده‌سازی اصولی انشعابات مربوط به ساختمان
- رعایت استانداردهای ایمنی در فرآیند ساخت بر اساس مقررات ملی و قوانین مرتبط
برای کسب اطلاعات بیشتر درباره وظایفی که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید رعایت کند، می‌توانید مقاله «وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه نمایید.
اگرچه بخش زیادی از مسئولیت‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده سازنده قرار دارد، شما به‌عنوان مالک نیز دارای وظایفی در این قرارداد هستید. برخی از این وظایف مالک شامل موارد زیر است:
- تحویل زمین یا ملک کلنگی به سازنده در زمان مشخص شده
- حل و فصل هرگونه ادعای حقوقی ممکن قبل از انتقال ملک به سازنده
- تأیید عدم وجود هرگونه رهن، قید، توقیف یا مصادره بر ملک
- تسویه تمامی بدهی‌های مرتبط با ملک قبل از واگذاری به سازنده
- انتقال سند به سازنده در زمان‌های مشخص شده در قرارداد همکاری در ساخت
- عدم دخالت سازنده یا سایر سازندگان در انجام پروژه
- اعطای وکالت به سازنده برای انجام امور اداری ضروری
تملیکی بودن
مفهوم تملیکی بودن قرارداد مشارکت در ساخت به این معناست که در این توافق، مالک بخشی از حقوق مالکانه خود را پس از اتمام پروژه به سازنده منتقل می‌کند. به عبارت دیگر، در این قرارداد، فرآیند تملیک و تملک به وقوع می‌پیوندد.
نسبت مالکیت هر یک از طرفین، یعنی مالک و سازنده، بر اساس آورده‌های آن‌ها مشخص می‌شود و عوامل متعددی در این امر تأثیرگذار هستند. تقسیم درصد مالکیت و تعیین بخش‌های مختلف ساختمان باید با دقت و جزئیات کافی انجام گیرد تا از بروز هرگونه اختلاف میان طرفین جلوگیری شود.
در این قرارداد، انتقال مالکیت یا اسناد نیز روش‌های خاصی دارد که لازم است در خصوص بهترین راه برای انتقال سند با سازنده به توافق رسید. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره انواع این روش‌ها، می‌توانید به مقاله «انتقال سند در مشارکت در ساخت» مراجعه کنید.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
تضمین گرفتن از سازنده، روشی برای افزایش اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از نگرانی‌های مالکین در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، عدم رعایت تعهدات از سوی سازنده است. اتخاذ تدابیری برای تضمین پایبندی سازنده به وظایفش، می‌تواند به افزایش اعتبار قرارداد کمک کند و او را به انجام مسئولیت‌هایش ملزم سازد.
برای ایجاد این تضمین، لازم است که شرایط مربوط به ضامن به‌طور دقیق در متن قرارداد مشخص شود تا در صورت عدم اجرای تعهدات از سوی سازنده، امکان استفاده از آن ضمانت وجود داشته باشد.
انواع تضمین‌هایی که می‌توانید از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت درخواست کنید، شامل موارد زیر می‌شود:
- تضمین حسن انجام کار
- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
- تضمین سرمایه
تضمین حسن انجام کار
تضمین حسن انجام کار، به‌عنوان تعهدی از سوی سازنده، به معنای اطمینان از اجرای کامل و با کیفیت تمامی وظایف مندرج در قرارداد است. با دریافت این ضمانت در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ملزم می‌شود تا تمامی تعهدات خود را به‌طور دقیق و طبق استانداردهای تعیین‌شده در قرارداد به انجام برساند.
باید دامنه و کیفیت وظایف سازنده به‌گونه‌ای مشخص شود که امکان سنجش حسن انجام کار او فراهم گردد.
در تعیین کیفیت تعهدات سازنده، از عبارات غیرقابل ارزیابی و کیفی مانند «مناسب»، «قابل قبول» و «به حد مطلوب» پرهیز کنید. بلکه باید استانداردهای کیفی خود را به‌صورت عددی و دقیق در قرارداد درج نمایید.
مطالب مرتبط: قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
برای نمونه، در مشخص کردن کیفیت استحکام ساختمان، می‌توانید نوع و میزان مصالح استفاده‌شده و قطر تیرآهن‌ها را به‌طور جزئی در قرارداد بیان کنید. این کار به شما این امکان را می‌دهد که در صورت عدم رعایت استانداردهای مورد نظر سازنده، از ضمانت او استفاده کنید.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
با اخذ تضمین خسارت تأخیر از سازنده، این امکان را خواهید داشت که در صورت عدم رعایت برنامه زمان‌بندی مراحل ساخت و ساز که در قرارداد ذکر شده است، اقدامات لازم را برای احقاق حقوق خود انجام دهید.
به عبارت دیگر، با دریافت این تضمین، در صورتی که سازنده از زمان‌بندی تعیین شده در قرارداد عقب بماند و نتواند ساختمان را در زمان مشخص شده تحویل دهد، می‌توانید خسارات ناشی از این تأخیر را از او مطالبه کنید.
تضمین سرمایه
در قراردادهای مشارکت در ساخت، برای تضمین سرمایه‌گذاری، مالکیت تدریجی ملک مورد نظر و تعهدات سازنده در نظر گرفته می‌شود. لازم است به‌گونه‌ای از سازنده تضمین دریافت کنید که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم اجرای تعهدات توسط او، از محل این تضمین تأمین شود.
سازنده می‌تواند برای ارائه تضمین به شما در خصوص انجام مسئولیت‌هایش، از انواع وثیقه‌های مختلف استفاده کند که در این زمینه باید با او به توافق برسید. انواع وثیقه‌هایی که به عنوان تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت مطرح می‌شوند، عبارتند از:
- چک تضمین
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- سفته
- وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
تعیین حق فسخ قرارداد، راهی برای بالا بردن اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت
روش دیگری که می‌تواند به ارتقاء اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت کمک کند و احتمال پایبندی سازنده به تعهداتش را افزایش دهد، تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد است.
برای تعیین حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است شرایط دقیق و با جزئیات لازم را در متن قرارداد ذکر کنید تا در صورت بروز آن شرایط، بتوانید اقدام به فسخ نمایید.
این حق فسخ می‌تواند به دلیل عدم پایبندی سازنده به تعهدات مختلفی که در قرارداد ذکر شده، تعیین گردد. به عنوان مثال، در صورت تأخیر سازنده در تحویل ملک در زمان مقرر، می‌توانید شرطی قرار دهید که در صورت تأخیر بیش از 15 روز، به عنوان مالک این حق را دارید که قرارداد را فسخ کنید.
لازم به ذکر است که تنها در صورتی که شرایط فسخ ذکر شده در قرارداد محقق شود، می‌توانید اقدام به فسخ قرارداد نمایید. در غیر این صورت، نمی‌توانید صرفاً به دلیل عدم پایبندی سازنده به سایر تعهدات، قرارداد را لغو کنید.
مطالب مرتبط: مراحل سند زدن در مشارکت در ساخت چیست؟
به عنوان مثال، اگر حق فسخ را به تأخیر 15 روزه سازنده در تحویل آپارتمان مرتبط کرده‌اید، نمی‌توانید به بهانه عدم انجام صحیح کار یا عدم تحویل ملک با کیفیت مشخص شده، اقدام به فسخ قرارداد کنید.
تاثیر محل انعقاد قرارداد در اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت
رعایت اصول قانونی در تهیه قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عوامل کلیدی در اعتبار این نوع قرارداد است. محلی که قرارداد در آنجا به امضا می‌رسد نیز بر قابلیت استناد و اعتبار آن تأثیرگذار است.
برای اینکه قرارداد مشارکت در ساخت شما از وجاهت قانونی برخوردار باشد و قابلیت استناد داشته باشد، ضروری است که این قرارداد را در دفاتر وکالت یا دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید. تنظیم این قرارداد در مکان‌های دیگر، مانند دفتر کار سازنده، پذیرفته نیست.
جمع‌بندی
اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت به شدت به مفاد آن و شرایط تعیین شده بستگی دارد. با تنظیم اصولی، قانونی و دقیق این قرارداد و پیش‌بینی تمامی چالش‌های ممکن در اجرای آن و ارائه راهکارهای مناسب، می‌توانید به تقویت قرارداد مشارکت در ساخت خود بپردازید.
اگر در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی دارید، می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران راهنمایی بگیرید. ملکیاران با سابقه‌ای درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی و در زمینه انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش، سرمایه‌گذاری، مدیریت پیمان و مرمت و بازسازی ساختمان، شما را در دستیابی به مالکیت ساختمان ایده‌آلتان یاری خواهند کرد.
