نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
درصد مشارکت در پروژه‌های ساختمانی چیست؟ آیا می‌توان در تعیین این رقم به معیارهای رایج استناد کرد؟ چه مواردی بر محاسبه این درصد تأثیر می‌گذارند؟ روش محاسبه درصد مشارکت چگونه است؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همگام شوید و با تعیین دقیق این درصد، قراردادی اصولی و محکم در زمینه مشارکت در ساخت منعقد نمایید تا از وقوع خسارات احتمالی جلوگیری کنید.
درصد مشارکت در ساخت چیست؟
یکی از جنبه‌های کلیدی و در عین حال جنجالی در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین میزان سهم هر یک از طرفین یعنی مالک زمین و سازنده پروژه است. این نکته حائز اهمیت است که هنگام امضای قرارداد به آن دقت کنید. سهم مشخص‌شده در این پروژه تأثیر مستقیم بر مقدار سودی که هر یک از طرفین دریافت می‌کنند و همچنین نحوه تقسیم واحدهای ساخته‌شده دارد.
برای تعیین این سهم، می‌توان به دو روش متوسل شد: یکی از آنها بررسی عرف بازار است و دیگری استفاده از محاسبات خاصی است که بر اساس ویژگی‌های پروژه توسط مالک و سازنده انجام می‌شود.
عرف درصد مشارکت در ساخت
در ابتدا، باید به این نکته توجه داشته باشید که اتکاء به عرف بازار برای تعیین درصد مشارکت در ساخت، نمی‌تواند راهکار مناسبی باشد. ضروری است که ویژگی‌های مختلف پروژه و خصوصیات فنی و کیفی سازنده به دقت بررسی شوند. همچنین، با در نظر گرفتن هزینه‌ها، تعداد طبقات و متراژ پروژه، باید به توافقی عادلانه در مورد سهم هر طرف دست یابید.
اعتماد به عرف درصد مشارکت در ساخت، بدون ارزیابی جوانب مختلف پروژه، ممکن است منجر به بروز مشکلاتی در توافقات قرارداد مشارکت در ساخت شود و در نهایت، ممکن است یکی از طرفین یا هر دوی آنها متضرر شوند.
عوامل موثر بر درصد مشارکت در ساخت
عوامل متعددی در تعیین میزان مشارکت در فرایند ساخت تأثیرگذار هستند که در ادامه به برخی از آنها اشاره خواهیم کرد:
1.ارزش زمین
در توافقنامه‌ای برای همکاری در ساخت، صاحب‌زمین، زمینی را برای پیشبرد پروژه ارائه می‌دهد. ارزش این قطعه زمین در تعیین سهم مشارکت در ساخت تأثیرگذار است و بر اساس ارزشی که این زمین دارد، سهم یا درصد مالک مشخص می‌شود.
2.هزینه های ساخت و ساز
هزینه‌هایی که سازنده برای اجرای پروژه مشارکتی متحمل می‌شود، به طور مستقیم بر تعیین درصد مشارکت تأثیر می‌گذارد. به طور طبیعی، انتخاب مصالح با کیفیت، طراحی پروژه، تعداد طبقات و مساحت پروژه، همگی بر هزینه‌های ساخت و ساز تأثیرگذار بوده و در نتیجه در تعیین درصد مشارکت در ساخت نیز نقش مهمی ایفا می‌کنند.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
3.هزینه پروانه ساخت
هر پروژه ساختمانی قبل از شروع مراحل اجرایی باید نسبت به دریافت مجوز ساخت اقدام نماید. در برخی موارد، مالک زمین خود به طور مستقیم این مجوز را کسب می‌کند که این موضوع بر روی سهم او از قرارداد مشارکت تأثیر می‌گذارد. اما در مواقعی دیگر، زمین تحت مشارکت مجوز ساخت ندارد و در این صورت، سازنده مسئولیت اخذ این مجوز را بر عهده می‌گیرد. هزینه‌ای که سازنده برای به دست آوردن مجوز ساخت پروژه مشارکتی متحمل می‌شود، در محاسبات مربوط به سهم مالک و سازنده لحاظ می‌گردد و این امر می‌تواند درصد سهم سازنده در قرارداد مشارکت را تحت تأثیر قرار دهد.
4.هزینه پایان کار و خلافی
پس از تکمیل پروژه‌های ساختمانی، لازم است که سازنده و مالک برای دریافت گواهی پایان کار اقدام کرده و همچنین جریمه‌های ناشی از تخلفات صورت گرفته در حین اجرا را پرداخت نمایند. طبق عرف، معمولاً سازنده مسئول پرداخت هزینه‌های مربوط به پایان کار و تخلفات است، اما این موضوع ممکن است بسته به نوع پروژه و توافقات میان طرفین قرارداد متفاوت باشد.
میزان هزینه‌ای که برای تخلفات عمرانی و صدور گواهی پایان کار پرداخت می‌شود، تأثیر قابل توجهی بر روی محاسبه درصد مشارکت در ساخت خواهد داشت.
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت
برای محاسبه نسبت مشارکت در پروژه، نخست باید سهم مالک و سهم سازنده را به عنوان ارزش مشارکت مورد ارزیابی قرار دهید. سپس با در نظر گرفتن هزینه‌های زمین، نیروی انسانی و مصالح به کار رفته در فرآیند ساخت، درصدی برای سازنده و درصدی برای مالک مشخص کنید.
محاسبه درصد مالک
برای تعیین سهم مالک در یک قرارداد مشارکت در ساخت، نخست باید ارزش زمینی که مالک ارائه داده است را تعیین نمایید. پس از مشخص شدن این ارزش و با توجه به مدت زمان مورد نیاز برای اجرای پروژه، سهم مالک از قرارداد مشخص خواهد شد. نکته مهمی که باید در نظر داشته باشید این است که قیمت هر متر مربع از زمین تأثیر مستقیمی بر سهم مالک در قرارداد مشارکت دارد.
مطالب مرتبط: مراحل سند زدن در مشارکت در ساخت چیست؟
محاسبه درصد سازنده
محاسبه سهم سازنده در مقابل مالک به عوامل متعددی بستگی دارد که باید در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به آنها توجه نمایید. پیش از ورود به جزئیات محاسبه سهم سازنده، لازم است با مفهومی به نام “مبلغ بلاعوض” آشنا شوید. این مبلغ در آغاز قرارداد توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود تا توازنی میان آورده‌های هر دو طرف ایجاد گردد.
آیا فرمول خاصی برای محاسبه مبلغ بلاعوض وجود دارد؟ پاسخ منفی است. اگرچه فرمول‌های مختلفی از سوی افراد مختلف برای تعیین این مبلغ پیشنهاد شده، واقعیت این است که تعیین مبلغ بلاعوض نیازی به فرمول مشخص ندارد و طرفین قرارداد باید بر سر این مبلغ به توافق برسند. برای اطلاعات بیشتر، می‌توانید مقاله ملکیاران درباره مبلغ بلاعوض را مطالعه کنید.
پس از تعیین مبلغ بلاعوض، باید هزینه‌های مربوط به پروانه ساخت، عوارض و هزینه‌های پایان کار ساختمان را محاسبه کنید. نکته‌ای که باید در نظر داشته باشید این است که ممکن است طبق توافق صورت‌گرفته بین مالک و سازنده در زمان انعقاد قرارداد، یکی از طرفین هزینه‌های مذکور را تقبل کند. به عنوان مثال، اگر توافق شود که مالک هزینه‌های پایان کار را بپردازد، باید این مبلغ را هنگام تعیین سهم مالک از پروژه مدنظر قرار دهید.
مطالب مرتبط: انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت چقدر است؟
نکته پایانی که در محاسبه سهم مشارکت در ساخت باید به آن توجه کنید، هزینه‌هایی است که سازنده در هر ماه از اجرای پروژه متحمل می‌شود.
برای محاسبه دقیق سهم مشارکت در ساخت، لازم است تمامی عوامل ذکرشده را بررسی کرده و سپس با توافقی که با مالک انجام می‌دهید، سهم هر یک از طرفین قرارداد را مشخص کنید.
سخن آخر
تعیین سهم هر طرف در پروژه‌های مشارکتی از جمله مهم‌ترین مواردی است که در قراردادهای ساخت باید به آن توجه شود. برای رسیدن به توافق در این زمینه، ضروری است که تمامی نکات مطرح شده در این مقاله به‌دقت مورد بررسی قرار گیرد.
در برخی مواقع، وقتی که چند مالک برای یک زمین خاص وجود دارند، تعیین میزان سهم هر یک از آنان در پروژه به چالشی جدی تبدیل می‌شود. در این صورت، پس از امضای قرارداد با پیمانکار، مالکان باید نسبت به تنظیم یک توافق‌نامه داخلی اقدام کنند تا سهم و سود هر یک از آنها به وضوح مشخص شود.
مشارکت در ساخت یک فرآیند پیچیده است که نیاز به تحلیل‌های دقیق و کارشناسی دارد. بنابراین توصیه می‌شود از تخصص و مشاوره افراد ماهر و با تجربه در این حوزه بهره‌مند شوید.
گروه ساختمانی ملکیاران با تیمی از کارشناسان مجرب، آماده ارائه خدمات و مشاوره‌های لازم برای یک مشارکت ساخت اصولی و مطمئن است. اگر به مشاوره در این زمینه نیاز دارید، لطفاً با ما در تماس باشید.
مطالب مرتبط: شرایط مشارکت در ساخت چیست؟
