نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت + پرریسک ترین روش
چگونه باید مراحل انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت انجام شود تا پروژه شما با موفقیت به اجرا درآید؟ چه زمانی باید سند ملک مورد معامله را به سازنده انتقال دهید؟ آیا لازم است در آغاز قرارداد، سند مالکیت‌های توافق شده را به نام سازنده ثبت کنید؟ برای انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت، باید مراحل خاصی را دنبال کنید. با گروه ساختمانی ملکیاران همراه شوید و قراردادی مطمئن و ایمن را امضا کنید.
از انتقال سند مشارکت در ساخت در شروع پروژه خودداری کنید!
یکی از نکات کلیدی در فرآیند انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت، عدم انتقال ملک به سازنده در آغاز پروژه است.
اگر قبل از آغاز عملیات اجرایی، هر درصد از سند ملک را به نام سازنده ثبت کنید، در واقع به او مالکیت می‌دهید بدون اینکه هیچ ساخت و سازی صورت گرفته باشد!
این اقدام برای شما به عنوان مالک بسیار پرخطر محسوب می‌شود و به هیچ عنوان توصیه نمی‌گردد. با تنظیم قراردادی استاندارد برای مشارکت در ساخت و مشخص کردن جزئیات مربوط به وظایف و مسئولیت‌های هر یک از طرفین، باید به وضوح ساز و کار انتقال سند را تعیین کنید. به این ترتیب، متعهد می‌شوید که در زمان مشخص و با توجه به انجام تعهدات سازنده، سند درصد توافق شده را به او منتقل نمایید.
در طول اجرای پروژه ممکن است حوادث غیرمنتظره‌ای رخ دهد و اگر در ابتدا مالکیت را به سازنده داده باشید، با مشکلات جدی مواجه خواهید شد. این مشکلات می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- احتمال دارد شهرداری به هر دلیلی مجوز ساخت و ساز شما را صادر نکند،
- سازنده ممکن است به دلیل فوت یا مشکلات دیگر غیبت کند،
- یا ممکن است درگیری‌هایی بین شما و سازنده پیش بیاید که او نخواهد قرارداد را لغو کند.
اگر در ابتدا بخشی از سند را به نام سازنده ثبت کرده باشید، حتی در صورت فسخ قرارداد، او هنوز مالک درصدی از ملک خواهد بود که این موضوع می‌تواند شما را درگیر چالش‌های حقوقی نماید.
روش های انتقال سند در مشارکت در ساخت
سه روش رایج برای انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد که در صورت توافق با سازنده طرف قرارداد، می‌توانید از هر یک از این شیوه‌ها بهره بگیرید. این سه روش انتقال سند از مالک به سازنده به شرح زیر است:
- انتقال مدارک با چک تضمینی متعلق به مالک (در پایان پروژه)
- انتقال مدارک بر مبنای میزان سهم یا درصد همکاری
- انتقال مدارک با چک تضمینی از طرف سازنده (در مرحله آغازین)
برای تعیین مناسب‌ترین شیوه انتقال سند در پروژه‌های مشارکت در ساخت، لازم است که تصمیم‌گیری بر اساس ویژگی‌های خاص هر پروژه صورت گیرد. ممکن است یک روش خاص برای یک پروژه بهینه باشد، در حالی که برای پروژه‌ای دیگر، گزینه‌های متفاوتی از جمله روش‌های دیگر ممکن است مناسب‌تر باشند.
در ادامه، به بررسی دقیق هر یک از روش‌های انتقال سند پرداخته خواهد شد تا با در نظر گرفتن جزئیات هر روش و شرایط ویژه پروژه، بتوانید به توافق مشخصی با طرف سازنده دست یابید.
1- انتقال سند با چک تضمینی مالک
در این شیوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک با سازنده توافق می‌کند که پس از اتمام پروژه و آماده‌سازی ساختمان، سند ملک را به نسبت سهم سازنده با ارائه یک چک تضمینی به او انتقال دهد و سپس چک را بازپس گیرد.
مشخصات این شیوه انتقال باید به‌طور دقیق در قرارداد مشارکت درج و مورد توافق هر دو طرف قرار گیرد. همچنین، هر گونه اختلاف یا مشکل احتمالی باید در قرارداد پیش‌بینی و راه‌حلی برای آن در نظر گرفته شود.
مطالب مرتبط: سایت مشارکت در ساخت
لازم به ذکر است که چک‌های تضمینی که به سازنده ارائه می‌دهید، تنها به‌عنوان وجه التزام و به منظور جبران خسارت ناشی از عدم حضور مالک در دفترخانه به او داده می‌شود. این پرداخت‌ها تأثیری بر تعهدات شما نسبت به سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت نخواهد داشت.
بنابراین، در این مدل انتقال سند، به‌عنوان مالک با این خطر مواجه هستید که سازنده حتی پس از دریافت سند نیز ممکن است مبلغ چک‌ها را از شما درخواست کند.
از این رو، اگر قصد دارید این مدل انتقال سند را پیاده‌سازی کنید، ضروری است که در قرارداد مشارکت در ساخت به تمامی این چالش‌ها توجه کنید و راهکارهایی برای کاهش ریسک قرارداد ارائه دهید.
2- انتقال سند بر اساس مقدار قدرالسهم یا درصد مشارکت
روش دیگری که برای انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد و می‌تواند برای هر دو طرف، یعنی مالک و سازنده، مناسب باشد، انتقال تدریجی سند از مالک به سازنده است. در این رویکرد، بر اساس توافق‌نامه و درصد پیشرفت پروژه، بخشی از سند ملک به سازنده منتقل می‌شود.
میزان درصد مالکیتی که در هر مرحله از روند ساخت به سازنده واگذار می‌گردد، با در نظر گرفتن هزینه‌های ساخت و ارزش سهم ملک و آورده‌های سازنده تعیین می‌شود.
نکته‌ای که در این نوع انتقال سند باید مد نظر قرار گیرد، هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال است. انجام این انتقال به صورت مرحله‌ای می‌تواند هزینه‌های اضافی را به پروژه تحمیل کند که باید به آن توجه ویژه‌ای داشته باشید.
علاوه بر این، تعیین اینکه چه کسی مسئول پرداخت این هزینه‌ها خواهد بود، از مواردی است که باید در قرارداد به دقت توافق شود تا از بروز اختلافات جلوگیری گردد.
مراحل انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس نسبت سهم‌ها و توافقات میان شما و سازنده انجام می‌شود و می‌توانید زمان‌های مختلف پیشرفت پروژه را به عنوان زمان انتقال درصدهای مالکیت به سازنده انتخاب کنید.
یک فرایند 3 مرحله ای برای انتقال سند به این روش وجود دارد که عبارت است از:
- انتقال مدارک پس از دریافت مجوز ساخت
- انتقال مدارک پس از اتمام مراحل سفت‌کاری پروژه
- انتقال مدارک پس از تحویل ساختمان آماده به بهره‌برداری
شما می‌توانید روشی متفاوت با مراحل بیشتر برای انتقال سند انتخاب کنید. این روش به شکل زیر است:
- انتقال مالکیت پس از دریافت مجوز ساخت، دریافت کمک هزینه بلاعوض و تخریب ملک قدیمی مورد توافق
- انتقال مالکیت پس از اجرای پی و ساخت سازه پروژه
- انتقال مالکیت پس از اتمام کار سقف‌های پروژه
- انتقال مالکیت پس از آماده شدن نیمی از طبقات ساختمان (به عنوان مثال، 3 طبقه از یک مجتمع 6 طبقه)
- انتقال مالکیت پس از آماده شدن نیمه دیگر طبقات ساختمان
- انتقال مالکیت پس از اتمام مراحل سفت‌کاری پروژه
- انتقال مالکیت پس از تحویل ساختمان به حالت آماده
- انتقال مالکیت پس از دریافت گواهی پایان کار
شاید برایتان سوال پیش بیاید که چه کسی مسئول تأیید هر یک از مراحل پروژه است و چگونه می‌توانید از انجام صحیح آن‌ها توسط سازنده اطمینان حاصل کنید.
انتخاب یک ناظر یا داور معتبر که مورد قبول هر دو طرف قرارداد باشد، می‌تواند به حل این نگرانی کمک کند. این فرد به عنوان مرجع تأییدکننده، وظیفه دارد تا پیشرفت هر مرحله از پروژه را ارزیابی کند.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت تهران
لازم به ذکر است که هر مرحله از پیشرفت پروژه باید به‌طور کتبی توسط سازنده به مالک ارائه شود. این امر به مالک اجازه می‌دهد تا با اطلاع از اتمام هر مرحله و دریافت تأیید از ناظر، نسبت به انتقال سند بخشی از ملک به سازنده اقدام کند.
پروژه‌هایی که به دلیل عدم ارائه گزارش‌های کتبی پیشرفت از سوی سازنده، مالک را از وضعیت پروژه بی‌خبر می‌گذارند، ممکن است به نتایج نامطلوبی منجر شوند. در این حالت، مالک معمولاً سند مربوط به درصد مالکیت را به سازنده منتقل نمی‌کند و این موضوع می‌تواند باعث نارضایتی سازنده گردد.
به همین دلیل، با فراهم کردن اطلاعات شفاف در هر مرحله و اطلاع‌رسانی دقیق از وضعیت پروژه توسط سازنده، می‌توان از بروز مشکلات این‌چنینی جلوگیری کرد.
3- انتقال سند با چک تضمینی سازنده
در قسمت قبلی، به خطرات این شیوه انتقال سند اشاره کردیم. در این روش، بر خلاف روش اولیه، سازنده در آغاز پروژه یک چک تضمینی به مالک ارائه می‌دهد و در عوض، مالک موظف است در همان مراحل اولیه سند ملک مورد نظر را طبق درصد توافق شده در قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده منتقل کند.
همان‌طور که ذکر شد، این شیوه پیشنهاد نمی‌شود و ممکن است برای شما مشکلات حقوقی به بار آورد. بنابراین بهتر است با سازنده درباره روش‌های دیگر انتقال سند به توافق برسید تا ریسک‌های خود را در قرارداد مشارکت در ساخت کاهش دهید.
بهترین نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت کدام است؟
اکنون این شما هستید که با توجه به شرایط پروژه و سازنده‌ای که با او قرارداد مشارکت در ساخت امضا می‌کنید، مناسب‌ترین روش را انتخاب نمایید. قانع کردن سازنده طرف قرارداد شما در خصوص شیوه انتقال سند، موضوعی حیاتی است که باید به آن توجه داشته باشید.
در صورتی که سند را به صورت چک تضمینی منتقل کنید، به‌عنوان مالک می‌توانید با اطمینان خاطر بدانید که انتقال مالکیت به سازنده تنها پس از اتمام پروژه و تحویل ساختمان انجام می‌گیرد و در صورت بروز هرگونه مشکل در طول قرارداد، سازنده قادر نخواهد بود ادعای مالکیت کند.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت در پرند
با این حال، این روش انتقال سند نیز خطراتی برای شما به همراه دارد. همان‌طور که ذکر شد، چک‌های تضمینی که شما ارائه می‌دهید، تنها به عنوان وجه‌التزام تلقی می‌شوند و تأثیری بر تعهد شما در انتقال سند نخواهند داشت.
بنابراین، سازنده پس از دریافت سند و سهم مالکیت خود می‌تواند نسبت به دریافت مبلغ مورد نظر اقدام کند.
روش انتقال سند بر اساس درصد مالکیت یکی از گزینه‌هایی است که توافق بر سر آن با سازنده آسان‌تر به نظر می‌رسد. انتقال سند بر اساس درصدهای معین ملک پس از اتمام مراحل مختلف پروژه، برای هر دو طرف قرارداد مطلوب خواهد بود، اما هزینه‌های متعدد نقل و انتقال سند ممکن است برای طرفین مشکل‌ساز شود.
از این رو، لازم است بررسی کنید که آیا مزایای این روش انتقال سند بر اساس سهم مالکیت، هزینه‌های آن را توجیه می‌کند یا خیر. انتخاب داور یا ناظر معتبر نیز مسأله دیگری است که باید در این روش به آن توجه کنید و زمان کافی برای آن صرف نمایید.
روش انتقال سند با چک تضمینی از سوی سازنده، به عنوان پرخطرترین گزینه برای مالک به شمار می‌رود و استفاده از آن توصیه نمی‌شود. در این شیوه، با واگذاری بخشی از ملک خود در آغاز پروژه و بدون هیچ اقدام از سوی سازنده، خود را در معرض خطر زیادی قرار می‌دهید.
برآورد هزینه‌ها در انتقال سند قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از جنبه‌های کلیدی در فرآیند انتقال سند در مشارکت در ساخت، به‌خصوص در مدل انتقال سند بر مبنای قدرالسهم، تخمین هزینه‌های پروژه و تخصیص درصدهای مالکیت بر اساس این برآوردهاست.
در قرارداد مشارکت ساخت، تعیین سهم مالک و سازنده از جمله مسائل حیاتی است که باید مورد توافق طرفین قرار گیرد. با توجه به عواملی همچون موقعیت زمین و سطح مهارت و شهرت سازنده، امکان دارد درصدهای مشارکت به نفع یکی از طرفین تغییر یابد.
مطالب مرتبط: بررسی جامع مشارکت در ساخت تهران
هنگامی که در خصوص درصد مالکیت ملک توافق حاصل شود، در روش‌های انتقال سند با چک تضمینی از طرف مالک یا سازنده، روند کار چندان دشوار نخواهد بود. اما در روش انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم، لازم است درصدهای مالکیت که از مالک به سازنده در هر مرحله از پیشرفت پروژه منتقل می‌شود، با دقت محاسبه و توافق شود.
برای انتقال درصدهای مالکیت یا مقادیر مشخصی از دانگ‌ها به سازنده در هر مرحله از پروژه، پیشنهاد می‌شود از مشاور اقتصادی متخصص کمک بگیرید تا هزینه‌های هر مرحله از ساخت را به تفکیک محاسبه کند.
باید توجه داشت که تمامی هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز به هزینه‌های عمرانی محدود نمی‌شود و هزینه‌هایی نظیر اخذ مجوزهای ساخت و هزینه‌های اداری نیز باید در محاسبات گنجانده شوند.
با در نظر گرفتن تمامی هزینه‌ها و تفکیک آن‌ها به بخش‌های مختلف پروژه، و همچنین انتقال سند بر اساس این هزینه‌ها در هر مرحله، می‌توان بسیاری از چالش‌ها و اختلافات ناشی از انتقال سند بر مبنای قدرالسهم را به حداقل رساند.
سخن آخر
درک «روش‌های انتقال سند در مشارکت در ساخت» و انتخاب مناسب‌ترین شیوه برای این نوع قرارداد، از اهمیت بالایی برخوردار است و لازم است با سازنده‌ای که با او قرارداد بسته‌اید، بر سر آن توافق کنید. در انتخاب بهترین راه برای انتقال سند، باید ریسک‌های احتمالی را مد نظر قرار داده و پروژه‌ای موفق را به سرانجام برسانید.
اگر در هر مرحله از قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی برایتان پیش آمده، می‌توانید با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران مشورت کنید و پاسخ‌های لازم را دریافت کنید. ملکیاران با سابقه‌ای درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع قراردادهای مربوط به مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش، سرمایه‌گذاری در ساخت، مدیریت پیمان و مرمت و بازسازی ساختمان را به انجام می‌رساند.
مطالب مرتبط: اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت چقدر است؟
