تشخیص اینکه آیا زمین ارزش بیشتری دارد یا یک آپارتمان، به مجموعه‌ای از عوامل وابسته است و نمی‌توان به این پرسش به طور قطعی پاسخ داد. هزینه‌های مسکن، اعم از زمین یا آپارتمان، تحت تأثیر مولفه‌های متعددی همچون موقعیت جغرافیایی، اندازه، امکانات موجود، نوع استفاده، شرایط اقتصادی و غیره قرار می‌گیرد.
در ادامه، به بررسی برخی از عواملی خواهیم پرداخت که ممکن است بر قیمت گذاری زمین و آپارتمان تأثیر بگذارند:
عوامل موثر بر قیمت زمین:
- موقعیت جغرافیایی: زمین‌هایی که در نواحی مرکزی شهر، مناطق با آب و هوای مطلوب یا نزدیک به خدمات و تجهیزات رفاهی واقع شده‌اند، معمولاً قیمت بالاتری نسبت به زمین‌های موجود در مناطق دورافتاده یا با دسترسی محدود به امکانات دارند.
- مساحت: قیمت زمین به صورت مستقیم با اندازه آن ارتباط دارد. زمین‌های بزرگ‌تر عموماً گرانتر از زمین‌های کوچکتر هستند.
- کاربری: نوع کاربری زمین، نظیر مسکونی، تجاری، اداری یا کشاورزی، می‌تواند بر قیمت آن تأثیرگذار باشد. زمین‌هایی که برای مصارف مسکونی طراحی شده‌اند، معمولاً هزینه بیشتری نسبت به زمین‌هایی با کاربری‌های دیگر دارند.
- شرایط اقتصادی: وضعیت اقتصادی کشور، نرخ تورم و نوسانات ارزی می‌توانند بر قیمت زمین تأثیر بگذارند. در زمان‌های رونق اقتصادی، معمولاً شاهد افزایش قیمت زمین هستیم و در دوران رکود، قیمت‌ها کاهش می‌یابند.
- امکانات: وجود تسهیلاتی مانند آب، برق، گاز، تلفن و دسترسی به راه‌های ارتباطی می‌تواند تأثیر مثبتی بر قیمت زمین داشته باشد.
عوامل موثر بر قیمت آپارتمان:
- محل قرارگیری: آپارتمان‌هایی که در نقاط مرکزی شهر، مناطق با آب و هوای مطلوب یا نزدیک به خدمات و امکانات عمومی واقع شده‌اند، به طور معمول هزینه بیشتری نسبت به آپارتمان‌های واقع در مناطق دورافتاده و با دسترسی محدود دارند.
- ابعاد: قیمت هر واحد آپارتمانی ارتباط مستقیمی با اندازه آن دارد. به طور کلی، آپارتمان‌های بزرگ‌تر معمولاً هزینه بیشتری نسبت به واحدهای کوچکتر دارند.
- ارتفاع و تعداد واحدها: آپارتمان‌هایی که در طبقات بالاتر یا در مجتمع‌هایی با تعداد کمتری از واحدها واقع شده‌اند، به طور معمول گرانتر از واحدهایی هستند که در طبقات پایین‌تر یا در مجتمع‌های با تعداد بیشتری از واحدها قرار دارند.
- امکانات موجود: وجود تسهیلاتی نظیر آسانسور، پارکینگ، انباری، استخر، سونا و جکوزی در یک آپارتمان می‌تواند به طور مثبت بر قیمت آن تأثیر بگذارد.
- سن ساختمان: آپارتمان‌های تازه‌ساز معمولاً هزینه بیشتری دارند نسبت به واحدهای قدیمی. اما در برخی موارد، آپارتمان‌های قدیمی که در موقعیت‌های خاص یا با طراحی منحصر به فرد قرار دارند، ممکن است قیمت بالاتری نسبت به آپارتمان‌های جدید داشته باشند.
- کیفیت ساخت: آپارتمان‌هایی که با مصالح باکیفیت و مرغوب ساخته شده‌اند، معمولاً نسبت به واحدهایی که با مصالح ارزان‌تر و بی‌کیفیت ساخته شده‌اند، هزینه بیشتری دارند.
مقایسه قیمت زمین و آپارتمان:
با توجه به عوامل مطرح شده در بالا، نمی‌توان به وضوح تعیین کرد که کدام یک از زمین یا آپارتمان دارای ارزش بالاتری است. در برخی مواقع، هزینه زمین ممکن است بیشتر از هزینه آپارتمان باشد و در موارد دیگر، قیمت آپارتمان می‌تواند از قیمت زمین پیشی بگیرد.
انتخاب بین زمین و آپارتمان:
انتخاب بین خرید زمین یا آپارتمان به نیازها و سلیقه‌های شخصی شما وابسته است. اگر به دنبال فضایی مستقل و خصوصی هستید و قصد دارید در آینده ساخت‌وساز را در زمین خود آغاز کنید، خرید زمین ممکن است گزینه‌ای مناسب برای شما باشد. از سوی دیگر، اگر به دنبال آپارتمانی با امکانات رفاهی و خدمات کامل هستید و یا تمایل دارید در یک مجتمع با همسایگان زندگی کنید، خرید آپارتمان ممکن است انتخاب بهتری برایتان باشد.
خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟
سرمایه‌گذاران با دارایی‌های مختلف و تحمل ریسک‌های متفاوت، رفتارهای متنوعی در بازار از خود نشان می‌دهند. زمین، شامل اراضی و املاک کلنگی، به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری مطمئن برای افرادی که به دنبال درآمد روزانه از دارایی و نقدینگی نیستند، شناخته می‌شود. با توجه به این که زمین به دلیل عدم استهلاک و محدودیت عرضه، در طولانی‌مدت پتانسیل بازدهی بیشتری نسبت به واحدهای مسکونی دارد، سهم قابل توجهی از سبد سرمایه‌گذاری افراد در حوزه دارایی‌های غیرمنقول به آن تعلق می‌گیرد. البته کسب سود در این حوزه مستلزم مدیریت حرفه‌ای املاک بر اساس سیگنال‌های بازارهای اقتصادی است. یکی از شاخص‌های کلیدی در بازار مسکن، نسبت قیمت زمین به آپارتمان است. تجزیه و تحلیل این نسبت به دلیل تاثیر آن بر سود سازندگان و همچنین بازار مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است؛ بنابراین هر چه سهم قیمت زمین از هزینه کل آپارتمان کمتر باشد، سود بیشتری نصیب انبوه‌سازان خواهد شد. البته عوامل و قوانین مختلفی وجود دارد که این سود را تحت تأثیر قرار می‌دهد و این مقاله به آن‌ها نمی‌پردازد.
بناهای کلنگی، که عمر مفید آن‌ها با توجه به نوع مصالح و ساخت به حداقل 30 سال رسیده است، به عنوان نوع دیگری از زمین یا آپارتمان‌های قدرالسهمی خرید و فروش می‌شوند، و در هنگام معامله برای سازه قیمتی تعیین نمی‌شود. قیمت این بناها نیز در محاسبات متوسط قیمت زمین لحاظ می‌گردد.
در زمان تهیه این گزارش، قیمت هر متر مربع زمین و بنای کلنگی در تهران به حدود یک و نیم برابر قیمت آپارتمان مسکونی رسیده است. مقایسه تغییرات متوسط قیمت در دو بازار زمین و آپارتمان در پنج سال گذشته نشان می‌دهد که هر دو بازار در سال 96 و اوایل 97 تقریباً در یک سطح قیمتی قرار داشتند، اما در طول زمان و به ویژه از بهار 98 به بعد، قیمت زمین به طور پیوسته از قیمت آپارتمان پیشی گرفته است. کاهش تعداد پلاک‌های کلنگی و افزایش تقاضا در مقابل عرضه، به کمیاب شدن زمین و بناهای کلنگی انجامیده و این امر موجب افزایش قیمت‌ها در مناطق مختلف تهران شده است. بررسی دقیق‌تر متوسط قیمت زمین و بناهای کلنگی در تهران از سال 96 تا 1401 نشان می‌دهد که منطقه 7 کمترین رشد قیمت را در این بازه زمانی نسبت به سایر مناطق داشته است، در حالی که منطقه 17 بیشترین افزایش متوسط قیمت را ثبت کرده است. این منطقه یکی از متراکم‌ترین نواحی تهران است و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا دلیل اصلی افزایش قیمت آن محسوب می‌شود.
خرید ویلا در کردان
براساس نمودار، از پاییز سال 97، دو بازار روند واگرایی را در پیش گرفته و این مسئله منجر به افزایش نسبت قیمت زمین به آپارتمان و کاهش حاشیه سود سازندگان شده است. اگرچه در این شرایط نیز می‌توان با وضع قوانین مناسب به گونه‌ای عمل کرد که برای سازندگان به صرفه باشد، اما در پنج سال گذشته چنین اقداماتی مشاهده نشده است. به همین علت، سازندگان تمایل کمتری به ساخت واحدهای جدید نشان داده و این صنعت به رکود دچار شده است. با توجه به این که عوامل محدودی وجود دارد که بتواند روند صعودی قیمت زمین و آپارتمان را کاهش دهد، به نظر می‌رسد نسبت متوسط قیمت یک متر مربع زمین به یک متر مربع آپارتمان همچنان در حال افزایش باشد. البته باید توجه داشت که دستیابی به سود در این بازار، که ناشی از فروش و مولدسازی واحدهای نوساز و مدیریت صحیح املاک است، نیازمند زمان و هزینه بیشتری است. بنابراین، سرمایه‌گذاری در این بخش از صنعت ساختمان برای کسانی که به دنبال کسب سود در کوتاه‌مدت هستند، مناسب نخواهد بود.
قیمت زمین و بناهای کلنگی علاوه بر عوامل اقتصادی، تحت تأثیر میزان ساخت و ساز نیز قرار دارد. بر اساس قوانین اکثر شهرداری‌ها، به طور متوسط می‌توان حدود 60 درصد زمین را با تراکم و ارتفاع مشخص ساخت و بخش عمده‌ای از هزینه تمام شده مسکن مرتبط با ارزش زمین آن است. اگر تدابیری اتخاذ شود که سهم قیمت زمین از هزینه کل آپارتمان کاهش یابد، ساخت و ساز به لحاظ اقتصادی توجیه‌پذیر خواهد بود
در نهایت، پیشنهاد می‌شود قبل از اتخاذ تصمیم در خصوص خرید زمین یا آپارتمان، تحقیقات دقیقی بر اساس نیازها، سلیقه و بودجه‌تان انجام دهید و از نظرات کارشناسان حوزه املاک بهره‌مند شوید.
مطالب مرتبط: خرید و فروش زمین هکتاری
