3 مورد از مشکلات مشارکت در ساخت + راه حل
قرارداد مشارکت در ساخت چه چالش‌ها و خطراتی برای شما به همراه می‌آورد؟ چگونه می‌توانید از وقوع ریسک‌های مرتبط با این نوع قرارداد جلوگیری کنید؟ آیا با وجود موانع موجود، امضای این قرارداد به صرفه است؟ با گروه ساختمانی ملکیاران همراه باشید و با آگاهی از چالش‌های قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی قوی و ایمن را به امضا برسانید.
مشکلات داخلی و خارجی مشارکت در ساخت کدام است؟
چالش‌های مشارکت در ساخت را می‌توان به دو گروه اصلی تقسیم کرد: چالش‌های داخلی و خارجی. چالش‌های داخلی به مسائلی اشاره دارند که از سوی سازنده، مالک یا ملک مورد نظر قرارداد ناشی می‌شوند، در حالی که چالش‌های خارجی به مشکلاتی مربوط می‌شود که خارج از کنترل طرفین قرارداد هستند، اما می‌توان با تدابیر لازم از بروز آن‌ها جلوگیری کرد.
از جمله چالش‌های داخلی مشارکت در ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
– عدم تخصص و تعهد کافی سازنده
– تأخیر در تحویل به موقع ساختمان توسط سازنده
– عدم انطباق کیفیت ساختمان با مشخصات تعیین‌شده در قرارداد
– نداشتن حسن انجام کار از سوی سازنده در روند ساخت و ساز
– عدم استفاده از مصالح مشخص‌شده در قرارداد
– بروز اختلافات در خصوص تقسیم واحدها
– خسارات مالی و جانی در حین اجرای قرارداد
– ساخت ملک بر اساس نقشه‌ای غیر از آنچه تعیین شده
– مشکلات مربوط به مالکیت ملک مورد قرارداد
– بروز سوءتفاهم در خصوص تعهدات طرفین
– خطرات مرتبط با انتقال سند در مشارکت
– مسائل مربوط به داوری قرارداد
– واگذاری قرارداد به شخص ثالث توسط سازنده
چالش‌های خارجی نیز می‌توانند برای طرفین قرارداد ایجاد مشکل کنند؛ از جمله این مسائل عبارتند از:
– نوسانات شدید اقتصادی و ورشکستگی سازنده
– بروز شرایط فورس‌ماژور در زمان اجرای قرارداد
تهیه یک قرارداد جامع و استاندارد برای مشارکت در ساخت که در آن مشکلات و اختلافات احتمالی پیش‌بینی شده و راه‌حل‌های مناسبی برای آن‌ها در نظر گرفته شده باشد، می‌تواند به کاهش بروز بسیاری از چالش‌ها کمک کند.
در ادامه، هریک از این خطرات و چالش‌های مشارکت در ساخت به تفصیل بررسی شده و راهکارهای مناسب برای پیشگیری از وقوع آن‌ها ارائه خواهد شد.
1- متخصص و متعهد نبودن سازنده
اگر در انتخاب سازنده برای قرارداد مشارکت در ساخت تحقیقات لازم را انجام ندهید و به یک سازنده غیرمتخصص یا بی‌تعهد روی بیاورید، در خلال اجرای قرارداد با چالش‌های فراوانی روبه‌رو خواهید شد. به همین دلیل، پیش از امضای هر قراردادی، باید از تخصص و تعهد سازنده اطمینان حاصل نمایید تا از بروز مشکلات مختلف در فرآیند مشارکت در ساخت جلوگیری کنید.
برای جمع‌آوری اطلاعات در مورد سازنده، لازم است به پروژه‌های ساختمانی که او تا به حال انجام داده، بپردازید و از مالکان و افرادی که در این پروژه‌ها با سازنده همکاری کرده‌اند، درباره کیفیت خدمات و تعاملات او تحقیق کنید.
در این روند، می‌توانید از یک مشاور حرفه‌ای کمک بگیرید تا پروژه‌های پیشین سازنده را به دقت ارزیابی کند.
همچنین، در بررسی سوابق سازنده، توجه به هم‌خوانی و مقیاس پروژه‌ها با ساختمانی که قصد دارید بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت بسازید، اهمیت دارد. اگر سازنده فقط در زمینه ساختمان‌های ویلایی 1 تا 3 طبقه تجربه دارد، ممکن است برای ساخت یک آپارتمان 10 طبقه تخصص لازم را نداشته باشد.
2- عدم تحویل به‌موقع ساختمان موضوع قرارداد از جانب سازنده
عدم تحویل به موقع ساختمان در قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از نگرانی‌های عمده مالکان به هنگام امضای این توافقنامه است. چگونه می‌توانید اطمینان حاصل کنید که پروژه در زمان مقرر به پایان می‌رسد و ساختمان آماده سکونت خواهد بود؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است که زمان‌بندی دقیق مراحل مختلف پروژه و تاریخ تحویل ساختمان به‌روشنی مشخص شود. این کار به شما کمک می‌کند تا در صورت عدم رعایت زمان‌بندی از سوی سازنده، بتوانید اقدامات قانونی و لازم را انجام دهید.
برای اینکه سازنده را به پایبندی به تعهداتش در خصوص تحویل به موقع ساختمان ملزم کنید، می‌توانید از راهکارهای زیر بهره‌برداری کنید:
- مشخص کردن غرامت به خاطر تأخیر پیمانکار
- اخذ تضمین از پیمانکار برای ارائه به‌موقع بنا
- تعیین ضوابط حق انصراف در صورت تأخیر پیمانکار در ارائه ساختمان
در ادامه، هر یک از این روش‌ها به تفصیل توضیح داده خواهد شد تا شما بتوانید در خصوص گزینه مورد نظر خود با طرف سازنده به توافق برسید.
تعیین خسارت بابت دیرکرد سازنده
برای مطالبه خسارت در شرایطی که سازنده به وظایف خود در قرارداد مشارکت در ساخت عمل نکند، باید به دو نکته مهم توجه داشته باشید:
- برای تحقق یک تعهد سازنده، باید یک بازه زمانی مشخص تعیین گردد و این مدت باید به پایان رسیده باشد.
- همچنین، هیچگونه شرایط اضطراری یا قهری نباید مانع از اجرای تعهد شده باشد.
همان‌طور که پیش‌تر ذکر شد، برای اینکه در صورت تأخیر سازنده در تحویل ساختمان بتوانید خسارات مربوطه را مطالبه کنید، ضروری است که موعد تحویل را به‌طور واضح و مشخص در قرارداد قید نمایید و با ارسال یک اظهارنامه، به‌طور رسمی از سازنده درخواست انجام تعهدات کنید.
قوه قاهره یا عامل فورس‌ماژور، به شرایطی اشاره دارد که به‌عنوان مانع خارجی، انجام تعهدات سازنده را مختل می‌کند. این شرایط می‌تواند شامل حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله یا وضعیت‌های خاص سیاسی و اجتماعی باشد که مانع از اجرای تعهدات توسط سازنده می‌شود. در صورت بروز فورس‌ماژور، سازنده به لحاظ قانونی ملزم به پرداخت خسارت نخواهد بود.
ضمانت گرفتن از سازنده بابت تحویل به‌موقع ساختمان
یکی از روش‌های موثر برای جلوگیری از بروز مشکلات در مشارکت ساخت، به‌ویژه در زمینه تأخیر تحویل ساختمان، این است که از سازنده برای انجام تعهداتش تضمین دریافت کنید.
تضمین خسارت ناشی از تأخیر، نوعی ضمانت است که سازنده برای ارائه به‌موقع ساختمان مورد نظر به شما ارائه می‌دهد. در صورت عدم رعایت این تعهد، می‌توانید با استفاده از وثیقه‌های ضمانتی که در اختیار دارید، خسارت خود را از او مطالبه کنید.
انتخاب انواع مختلف وثیقه‌های ضمانت برای تأمین تضمین تحویل به‌موقع ساختمان از سازنده امکان‌پذیر است، که در این‌باره باید به توافقی مناسب با سازنده دست یابید. برخی از وثیقه‌های مورد استفاده در قراردادهای مشارکت در ساخت عبارتند از:
- چک تضمینی
- ضمانت‌نامه مالی
- ضمانت‌نامه از سوی شخص ثالث
- وثیقه املاک یا دارایی‌های غیرمنقول
- سفته قانونی
تعیین شرایط حق فسخ در صورت تاخیر سازنده در تحویل ساختمان
در توافقنامه مشارکت در ساخت، شما این امکان را دارید که در صورت بروز شرایط خاص در طول فرآیند پروژه و عدم رعایت تعهدات از سوی سازنده، حق فسخ قرارداد را برای خود محفوظ دارید. همچنین، تأخیر سازنده در ارائه ساختمان موضوع قرارداد می‌تواند یکی از دلایل معتبر برای فسخ توافقنامه محسوب شود.
برای آنکه بتوانید قرارداد مشارکت در ساخت را لغو کنید، لازم است که شرایط فسخ به‌طور کامل محقق شود تا حق فسخ برای شما ایجاد گردد. اگر در زمان امضای قرارداد متوجه شوید که در صورت تأخیر سازنده بیش از یک زمان مشخص، بهتر است که توافقنامه را لغو کنید، می‌توانید شرایط فسخ را به‌طور دقیق در متن قرارداد مشخص کنید و با سازنده بر سر این شرایط به توافق برسید.
3- مطابقت نداشتن کیفیت ساختمان آماده با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد
به‌عنوان صاحب قرارداد مشارکت در ساخت، شما انتظار دارید که بنا طبق استانداردهای کیفیت مورد نظر شما ساخته شود. عدم تطابق ساختمان با این کیفیت می‌تواند منجر به بروز مشکلاتی در فرآیند مشارکت در ساخت شود که باید از آن جلوگیری کرد.
برای کاهش چالش‌ها، بهتر است که استانداردهای کیفی خود را به‌طور واضح و قابل اندازه‌گیری در متن قرارداد ذکر کنید.
در تعیین معیارهای کیفی برای مراحل مختلف ساخت، لازم است از به‌کارگیری عباراتی مانند «به نحو مطلوب»، «قابل قبول» و «عالی» اجتناب کنید و به‌جای آن کیفیت را با اعداد و ارقام به‌صورت قابل ارزیابی بیان کنید.
برای مثال، به‌جای بیان «دارای مقاومت کافی» برای استحکام بنا، می‌توانید ویژگی‌های قابل مشاهده و اندازه‌گیری مانند نوع و مقدار مصالح، قطر تیرآهن‌ها و میزان مقاومت کلی سازه را به‌طور دقیق در قرارداد لحاظ کنید.
بدیهی است که اگر کیفیت مورد انتظار خود را به‌طور دقیق و قابل اندازه‌گیری در قرارداد مشخص نکنید، ممکن است برداشت‌های متفاوتی از آن صورت گیرد و حتی متعهدترین سازنده نیز اگر به درستی به وظایف خود آگاه نباشد، نمی‌تواند به‌خوبی عمل کند.
برای پیشگیری از مشکلات مربوط به کیفیت ساختمان در مشارکت در ساخت، گرفتن تضمین حسن انجام کار اهمیت ویژه‌ای دارد.
شاید برای شما سوال پیش بیاید که آیا می‌توانید از سازنده تضمین بگیرید که ساختمان با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد تحویل داده شود یا خیر.
پاسخ مثبت است. تضمین حسن انجام کار می‌تواند به‌عنوان یک ضمانت برای اطمینان از انجام کامل تعهدات سازنده و تأمین کیفیت مندرج در قرارداد عمل کند.
اگر سازنده به تعهداتی که بابت آن‌ها تضمین حسن انجام کار را به شما داده است، عمل نکند، ملزم است که یا نقص‌های ساختمان را اصلاح کند یا هزینه تفاوت میان اجرای صحیح و باکیفیت بنا و اجرای نادرست و بی‌کیفیت آن را به شما پرداخت نماید.
4- بروز اختلافات ناشی از تقسیم واحدها
یکی از چالش‌های «مشارکت در ساخت» که می‌توانید با تنظیم یک قرارداد شفاف و اصولی از بروز آن جلوگیری کنید، بروز اختلافات درباره تقسیم واحدها و سایر فضاهای مربوط به ساختمان مورد توافق است.
یکی از اشتباهات رایج میان طرفین قرارداد در تعیین نسبت مشارکت، اتکا به عرف بازار است. هر پروژه ویژگی‌های منحصر به فرد خود را دارد و نسبت مشارکت و تعداد واحدها باید بر اساس آورده‌های طرفین در قرارداد مشخص شود.
آورده شما به‌عنوان مالک، شامل ملک کلنگی یا زمینی است که برای انجام ساخت و ساز به سازنده می‌دهید و آورده سازنده شامل هزینه‌های ساخت و ساز و تخصص و مهارت‌هایی است که برای ایجاد بنا به کار می‌برد.
به‌طور معمول، تعیین نسبت سهم مشارکت و تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به شیوه‌های زیر صورت می‌گیرد:
- تقسیم معمولی
- تقسیم واحدی
- تقسیم واحدی- احتسابی
در روش تقسیم معمولی، مالک و سازنده با توجه به آورده‌های خود، نسبت مشارکت مشخصی را تعیین می‌کنند بدون اینکه بخواهند مالکیت واحدها را به‌طور جداگانه تقسیم کنند؛ به عنوان مثال، سهم سازنده و مالک به ترتیب 40 و 60 درصد مشخص می‌شود.
در تقسیم واحدی، واحدهای ساختمان بر اساس متراژ، کیفیت و ویژگی‌های دیگر بین طرفین تقسیم می‌شود. برای نمونه، توافق می‌شود که در یک آپارتمان 6 طبقه، طبقه‌های 1، 3 و 5 به مالک اختصاص یابد و طبقات 2، 4 و 6 به سازنده تعلق گیرد.
با توجه به اینکه ممکن است پس از ساخت، اندازه برخی واحدها تغییر کند و منجر به بروز اختلاف گردد، این روش مناسب‌ترین شیوه برای تعیین میزان مشارکت طرفین قرارداد به شمار نمی‌آید.
در تقسیم واحدی- احتسابی، علاوه بر تعیین مالکیت نوع و تعداد واحدها، توافق می‌شود که پس از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، تغییرات در مساحت و کیفیت واحدها با توجه به قیمت‌های درج‌شده در قرارداد یا قیمت روز محاسبه شده و اختلافات مربوطه حل و فصل گردد.
پیشگیری از بروز مشکلات مشارکت در ساخت در تقسیم واحدها با تنظیم یک قرارداد اصولی
هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است که با دقت به آورده‌های هر یک از طرفین توجه شود و مالکیت آن‌ها به طور واضح مشخص گردد. همچنین باید سناریوهای ممکن، از جمله تغییرات در مساحت هر واحد را پیش‌بینی کرده و برای آن‌ها راهکارهای مناسبی در نظر گرفت.
علاوه بر تعیین مالکیت واحدها، لازم است توافقاتی درباره مالکیت انباری، پارکینگ و بخش‌های مشترک ساختمان نیز به عمل آید. به این ترتیب، مالکیت هر قسمت از ساختمان به صورت دقیق مشخص خواهد شد تا از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری شود.
برای محاسبه میزان مالکیت هر یک از طرفین در قرارداد مشارکت، باید آورده‌های هر طرف به طور کامل و دقیق بررسی گردد.
همچنین، ارزش ملک کلنگی یا زمینی که قرار است ساخت و ساز روی آن انجام شود، و هزینه‌های مربوط به ساخت و اقداماتی که سازنده برای اجرای قرارداد انجام می‌دهد، باید با جزئیات کامل محاسبه و در نهایت روی درصد مالکیت مشخصی توافق شود.
عوامل متعددی بر درصد مالکیت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تأثیرگذار هستند، از جمله:
- مکان جغرافیایی ملک
- ویژگی‌های محلی ملک
- استانداردهای نقشه‌برداری و مشخصات جغرافیایی ملک
- اعتبار و توانایی‌های فنی سازنده
- تمامی هزینه‌های مربوط به فرآیند ساخت و ساز
5- بروز خسارات جانی و مالی در طول اجرای قرارداد
تمامی خطرات و چالش‌های مرتبط با مشارکت در ساخت تنها به زیان‌های مالی محدود نمی‌شوند. در واقع، به دلیل سهل‌انگاری سازنده و عدم پایبندی او به تعهدات، ممکن است خسارات جانی نیز در حین اجرای پروژه به وقوع بپیوندد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده موظف است تمام کارکنان مرتبط با پروژه را تحت پوشش بیمه قرار دهد. همچنین، مسئولیت ایمنی افرادی که به دلایل مختلف در اثر پروژه آسیب می‌بینند، بر عهده اوست. علاوه بر این، سازنده باید نسبت به حوادثی که ممکن است برای ساختمان‌های همجوار به خاطر اجرای پروژه رخ دهد، پاسخگو باشد.
سازنده باید با تهیه بیمه کامل مسئولیت مدنی، تمامی کارکنان و افرادی که در معرض خطرات پروژه قرار دارند و همچنین ساختمان‌های مجاور را تحت پوشش بیمه‌ای قرار دهد.
اگرچه مسئولیت تمامی حوادث ناشی از اجرای پروژه به عهده سازنده است، اما شما به عنوان مالک نیز ممکن است تحت تاثیر این حوادث قرار گیرید.
به عنوان مثال، اگر گودبرداری به شیوه‌ای ناایمن انجام شود و ساختمان مجاور دچار ریزش شود، ممکن است روند آماده‌سازی ساختمان موضوع قرارداد به تأخیر بیفتد یا سازنده به شدت آسیب ببیند و نتواند پروژه را ادامه دهد.
با انتخاب یک سازنده با تجربه و نظارت دقیق بر فعالیت‌های او، می‌توانید از وقوع بسیاری از این خطرات در مشارکت در ساخت جلوگیری کنید.
6- ساخت ملک بر خلاف نقشه تعیین‌شده
تخلف از ساخت و ساز طبق نقشه‌ای که مورد توافق قرار گرفته، یکی دیگر از چالش‌ها و خطرات مشارکت در پروژه‌های ساخت و ساز است. با نظارت دقیق بر روی مراحل اجرایی، می‌توان از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کرد.
اجرای پروژه به شکل غیرمناسب و خارج از نقشه، تخلفی از جانب سازنده محسوب می‌شود. در صورتی که او به تغییراتی در اجرای نقشه نیاز داشته باشد، باید این مسئله را با شما در میان گذاشته و رضایت شما را کسب کند.
گاهی اوقات به دلیل تغییرات قانونی پیش و پس از امضای قرارداد مشارکت، سازنده ناگزیر می‌شود که اصلاحاتی را در نقشه اعمال کند. به عنوان مثال، ممکن است در ابتدا مجوز ساخت برای یک ساختمان 8 طبقه صادر شده باشد، اما پس از امضای قرارداد، قوانین تغییر کند و مجوز ساخت تنها برای ساختمان‌های حداکثر 7 طبقه صادر شود.
این گونه موارد باید در متن قرارداد مشارکت به‌درستی پیش‌بینی شده و برای آن راه‌حل‌هایی ارائه گردد تا تغییرات قانونی، پروژه شما را با چالش‌های جدی مواجه نسازد.
7- بروز سوء تفاهم در مورد تعهدات طرفین قرارداد
ایجاد تفسیرهای گوناگون از تعهدات طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از چالش‌های رایج به شمار می‌آید که می‌توان با تهیه قراردادی دقیق و روشن از وقوع آن جلوگیری کرد.
وظایف هر یک از طرفین در این نوع قرارداد باید به طور کامل مشخص و بدون ابهام تعیین شوند تا از بروز هرگونه سوء تفاهم پرهیز شود. برای تعریف دقیق تعهدات و مسئولیت‌های طرفین، لازم است از استفاده از عبارات کلی، کیفی و مبهم خودداری گردد.
در مواردی که به کارگیری عبارات کیفی ضروری است، باید این عبارات به گونه‌ای ویرایش شوند که ملموس و قابل اندازه‌گیری باشند.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
به منظور اینکه مفاد و تعهدات قرارداد برای طرفین به وضوح روشن باشد و از بروز سوء تفاهم جلوگیری شود، ضروری است که در نگارش قرارداد دقت لازم انجام شود و به همراه سازنده، چندین بار متن قرارداد مرور و بازبینی شود.
8- مشکلات مشارکت در ساخت مربوط به مالکیت ملک موضوع قرارداد
همه‌ی چالش‌ها و دشواری‌های مربوط به مشارکت در ساخت تنها به سازنده و وظایف او محدود نمی‌شود. بلکه، مسائل مربوط به ملک مورد قرارداد و مشکلات مالکیتی شما به‌عنوان مالک نیز می‌تواند روند اجرای قرارداد را با موانع مواجه کند.
به‌عنوان مالک قرارداد، ضروری است که هر نوع مشکل مرتبط با مالکیت ملک را حل کنید و سپس به امضای قرارداد مشارکت در ساخت بپردازید. البته ممکن است برخی از این مسائل قابل حل نباشند.
علاوه بر رفع مشکلات مالکیتی، باید اطمینان حاصل کنید که ملک هیچگونه محدودیت، بدهی یا تخلف ساختمانی نداشته باشد. برخی از چالش‌های مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت به ملک به شرح زیر است:
- محجور بودن یا در حبس قرار داشتن ملک
- وجود دعوی قضایی مرتبط با ملک
- ملک در گرو بانک یا مؤسسه مالی
- خطاهای ثبت‌شده در مدارک مالکیت ملک
- بار مالی پیشین ملک
- عدم تطابق مساحت قیدشده در سند با اندازه واقعی ملک
- نقض قوانین ساخت‌وساز در گذشته ملک
- محدودیت‌های خدمات عمومی همچون آب، گاز و برق
- کیفیت نامناسب خاک محل پروژه
9- خطرات مشارکت در ساخت مرتبط با انتقال سند
انتخاب روش انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مراحل کلیدی این توافق به شمار می‌آید و عدم توجه کافی به آن می‌تواند خطراتی را برای شما به همراه داشته باشد. در این نوع قرارداد، سه روش رایج برای انتقال سند از مالک به سازنده وجود دارد که به شرح زیر است:
- انتقال مدارک در شروع قرارداد با چک تضمینی از سوی سازنده
- انتقال مدارک در پایان قرارداد با چک تضمینی از طرف مالک
- انتقال مدارک بر اساس سهم مالکیت تعیین شده
ریسک‌پذیرترین شیوه انتقال سند، شیوه اول به شمار می‌آید. در این روش، قبل از آنکه سازنده اقدام به هر نوع عملیاتی برای ساخت ملک شما کند، او را به مالک بخشی از ملک تبدیل می‌کنید. این روش به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.
شیوه دوم، گزینه‌ای مناسب برای شما به عنوان مالک است؛ چرا که سند را پس از تکمیل پروژه و انجام تعهدات سازنده به او واگذار می‌کنید. با این حال، این روش نیز بدون خطر نیست. چک تضمینی که برای انتقال سند به سازنده در پایان پروژه می‌دهید، ممکن است مشکلاتی برای شما ایجاد کند.
شیوه سوم انتقال سند، هم به نفع شماست و هم رضایت سازنده را جلب می‌کند. در این روش، در هر مرحله از فرآیند ساخت و ساز، بر اساس اقدامات انجام‌شده توسط سازنده، درصدی از مالکیت سند را به او انتقال می‌دهید.
به عنوان مثال، پس از دریافت مجوزهای لازم برای ساخت، درصد معینی از سند را به سازنده می‌دهید. سپس در مرحله اجرای فونداسیون و سازه، قسمت دیگری از سند را منتقل می‌کنید و به همین ترتیب، تا پایان تمامی مراحل ساخت و اداری، کل سهم مالکیت سازنده را به نام او ثبت می‌کنید.
10- مشکلات مشارکت در ساخت مریوط به داوری قرارداد
انتخاب داور در قرارداد همکاری برای ساخت باید به نحوی انجام شود که در صورت بروز مشکلات، بتوانید اختلافات خود را به او ارجاع دهید و انتظار حل و فصل عادلانه آن‌ها را داشته باشید.
اگر در انتخاب داور دقت لازم را به کار نبرید، به جای اینکه مسائل خود را از طریق داور حل کنید، ممکن است اختلافات جدیدی با سازنده پیش بیاید.
شخصیتی که برای داوری در این قرارداد انتخاب می‌کنید و به نظر او برای حل مشکلاتتان تکیه می‌کنید، باید کاملاً بی‌طرف باشد و هیچگونه رابطه دوستی یا خویشاوندی با هیچ‌یک از طرفین نداشته باشد.
مطالب مرتبط: شرایط مشارکت در ساخت چیست؟
علاوه بر این، داور نباید هیچگونه دشمنی یا کینه‌ای نسبت به یکی از طرفین قرارداد داشته باشد. صلاحیت و شایستگی داور نیز از نکات مهمی است که باید در انتخاب او مدنظر قرار گیرد.
نکته دیگری که در تعیین داور برای حل و فصل اختلافات ممکن است در قرارداد مشارکت در ساخت مهم باشد، این است که شما و سازنده باید به‌خوبی از وظایف داور آگاه باشید و او را نسبت به نقشی که در قرارداد دارد، به‌طور کامل آشنا کنید.
در بسیاری از قراردادهای مشابه، داور از نقش واقعی خود بی‌خبر است و تصور می‌کند که تنها وظیفه‌اش میانجی‌گری یا ریش‌سفیدی است.
11- واگذار کردن قرارداد به شخص ثالث از سوی سازنده
یکی از چالش‌ها و ریسک‌های مشارکت در ساخت برای مالک این است که ممکن است سازنده مسئولیت پروژه را به فرد دیگری واگذار کند و وظایف خود را به او بسپارد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، فردی که به‌عنوان سازنده شناخته می‌شود، موظف است تمامی تعهدات مندرج در قرارداد را به‌عهده بگیرد. این وظایف به‌طور انحصاری بر عهده سازنده است و او نمی‌تواند انجام آن‌ها را به شخص یا اشخاص دیگر محول کند.
بهتر است به قرارداد تعهدی مبنی بر «عدم واگذاری انجام قرارداد به اشخاص ثالث» از سوی سازنده اضافه کنید و به‌وضوح بیان نمایید که سازنده هیچگونه حقی برای واگذاری تعهدات خود به دیگران ندارد و مسئولیت تمامی تعهدات مشخص شده برای او به‌طور کامل بر عهده خودش خواهد بود.
شما به‌عنوان مالک این حق را دارید که در قرارداد ذکر کنید که در صورت تخلف سازنده از عدم واگذاری وظایفش به اشخاص غیر، این امکان را خواهید داشت که قرارداد را فسخ کنید.
مطالب مرتبط: تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت چگونه است؟
شاید برای شما سوال پیش بیاید که آیا سپردن اجرای پروژه به پیمانکاران مختلف توسط سازنده به معنای واگذاری تعهدات او به آن‌هاست یا خیر.
استفاده از پیمانکاران و کارگران توسط سازنده به هیچ عنوان با مسئولیت او در تضاد نیست. سازنده می‌تواند برای اتمام پروژه از پیمانکاران و کارمندان مختلف بهره‌برداری کند و با مدیریت آن‌ها روند ساخت و ساز را ادامه دهد.
با این حال، در این شرایط نیز مسئولیت انجام تعهدات همچنان بر عهده سازنده خواهد بود و او باید به‌گونه‌ای کارکنان پروژه را هدایت کند که شرایط قرارداد به‌درستی رعایت گردد.
12- وقوع نوسانات شدید اقتصادی و ورشکسته شدن سازنده
پس از تحلیل چالش‌های داخلی در مشارکت‌های ساختمانی، اکنون زمان آن رسیده است که به مشکلات خارجی که بر قراردادهای مشارکت تأثیر می‌گذارند و از حیطه کنترل طرفین خارج هستند، بپردازیم.
اگرچه این موانع خارج از کنترل شما قرار دارند، اما می‌توانید با پیش‌بینی آن‌ها و ارائه راهکارهایی برای مواجهه با این چالش‌ها، آمادگی لازم را برای مقابله با مشکلات مشارکت در ساخت فراهم آورید.
نوسانات شدید اقتصادی و احتمال ورشکستگی سازنده از جمله چالش‌های خارجی این نوع مشارکت است که با انتخاب مناسب سازنده می‌توانید تا حدی به مدیریت این مشکل بپردازید.
در انتخاب سازنده، به عواملی مانند توانایی او در مدیریت پروژه‌های دشوار و تجربه‌اش در عبور موفق از شرایط بحرانی توجه داشته باشید و احتمال ورشکستگی او را در صورت بروز بحران‌های اقتصادی تحلیل کنید.
یکی دیگر از مشکلات مرتبط با مشارکت در ساخت، ناشی از نوسانات اقتصادی و افزایش هزینه مصالح و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت و ساز است. لازم است چنین شرایطی در قرارداد پیش‌بینی شود و راهکارهای مناسبی برای مقابله با آن تعیین گردد تا هیچ یک از طرفین قرارداد به مشکلات مالی دچار نشوند.
13- وقوع شرایط فورس‌ماژور در طول اجرای قرارداد
شرایط فورس‌ماژور به طور کلی به وضعیت‌هایی اشاره دارد که خارج از کنترل طرفین قرار دارند و ممکن است در حین اجرای پروژه به وقوع بپیوندند. به عنوان مثال، حوادث شدید جوی و رویدادهای غیرمنتظره سیاسی و اجتماعی می‌توانند نمونه‌هایی از این شرایط باشند که لازم است در متن قرارداد مشارکت در ساخت به آن‌ها پرداخته شود.
برای نمونه، در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که در صورت بروز شرایط خاص جوی که اجرای پروژه را مختل کند، چگونه زمان‌بندی تعهدات پیمانکار و تاریخ تحویل بنا تحت تأثیر قرار می‌گیرد.
مطالب مرتبط: ارکان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
سخن آخر
بسیاری از خطرات و چالش‌های مرتبط با مشارکت در ساخت، با تهیه یک توافقنامه جامع و صحیح قابل‌اجتناب هستند. همچنین، انتخاب یک پیمانکار حرفه‌ای و متعهد می‌تواند شما را از مواجهه با مشکلات این فرآیند نجات دهد. بنابراین، پیش از آغاز پروژه ساخت و ساز و بروز هرگونه معضل، لازم است در انتخاب پیمانکار و تنظیم قرارداد نهایت دقت و توجه را به کار ببرید تا با خیالی آسوده، مراحل اجرایی را آغاز کنید.
چنانچه در خصوص «چالش‌های مشارکت در ساخت» و به‌طور کلی درباره انعقاد این نوع قراردادها پرسش‌هایی دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران مطرح نمایید. ملکیاران با سابقه‌ای درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و همچنین قراردادهای مرمت و بازسازی ساختمان را تنظیم می‌کند و در راستای دستیابی به ملک مورد نظر شما یاری‌رسان خواهد بود.
مطالب مرتبط: مراحل سند زدن در مشارکت در ساخت چیست؟
