شرایط مشارکت در ساخت چیست؟
شرایط مربوط به همکاری در پروژه‌های ساختمانی در زمینه‌های مختلف چگونه است؟ برای امضای قرارداد مشارکت در ساخت، شما به عنوان صاحب ملک باید چه ویژگی‌هایی داشته باشید؟ سازنده باید دارای چه مدارک و توانایی‌هایی باشد تا بتوانید با او یک قرارداد مطمئن و ایمن منعقد کنید؟ مسئولیت‌ها و وظایف هر یک از طرفین این توافق‌نامه چیست؟ با تیم ساختمانی ملکیاران همراه شوید و به صورت هوشمندانه اقدام به انعقاد قرارداد کنید.
شرایط مشارکت در ساخت برای مالک چیست؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین یا ملک قدیمی خود را به سازنده واگذار می‌کند تا با تخصص و هزینه‌های خود، ساختمان جدیدی را بر روی آن زمین بسازد و در نتیجه، بر اساس آورده‌هایش، در پروژه نهایی مشارکت کند.
به عنوان مالک در این نوع قرارداد، ضروری است که به‌طور قانونی مالکیت ملک مورد نظر را داشته باشید و هیچ ادعای حقوقی نسبت به آن وجود نداشته باشد.
قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، شما باید:
– اطمینان حاصل کنید که زمین شرایط لازم برای ساخت و ساز ساختمان مورد نظر را دارد،
– تأیید کنید که ملک تحت رهن، قید، بازداشت یا مصادره نیست،
– تمامی دعاوی حقوقی را پیش از تحویل ملک به سازنده حل و فصل کنید و
– تمامی بدهی‌های مربوط به ملک را قبل از واگذاری به سازنده تسویه نمایید.
این موارد بخشی از شرایط لازم برای مالک در مشارکت در ساخت است که باید پیش از تنظیم و امضای قرارداد تأمین شود.
علاوه بر این، مالک در طول دوره اجرای قرارداد نیز مسئولیت‌هایی دارد و باید به تعهدات خود عمل کند تا بتواند از سازنده انتظار داشته باشد که وظایف خود را انجام دهد.
شرایط مشارکت در ساخت برای سازنده چیست؟
اگر قصد دارید ملکی را برای ساخت و ساز در اختیار یک سازنده قرار دهید و او را در پروژه نوساز خود شریک کنید، باید شرایط لازم را به عنوان مالک فراهم کنید تا امکان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مهیا شود. در این راستا، انتخاب سازنده‌ای که صلاحیت‌ها و الزامات لازم برای امضای این قرارداد را داشته باشد، اهمیت زیادی دارد.
سازنده‌ای که برای پروژه خود برمی‌گزینید، باید دارای تخصص و تعهد بالایی باشد و توانایی‌های فنی و مالی لازم برای ساخت ساختمان مورد نظر شما را دارا باشد. علاوه بر این، تجارب و پروژه‌های قبلی سازنده باید با نوع ساختمان شما همخوانی داشته باشد.
به عنوان مثال، اگر سازنده تنها در ساخت و ساز ساختمان‌های ویلایی حداکثر ۳ طبقه تجربه دارد، بهتر است در مورد سپردن پروژه ساخت یک آپارتمان ۱۰ طبقه به او تردید کنید.
به طور کلی، برخی از شرایطی که باید در انتخاب سازنده مد نظر قرار دهید، شامل موارد زیر است:
– توانایی مالی برای انجام ساخت و ساز مربوط به قرارداد
– تخصص و تجربه کافی در زمینه ساخت ساختمان مورد نظر
– سابقه مثبت در انجام تعهدات در پروژه‌های قبلی
– تعهد به عدم واگذاری پروژه به افراد یا شرکت‌های دیگر
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص درصد مشارکت
یکی از مسائل کلیدی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، که تأثیر زیادی بر بروز اختلافات در طول اجرای آن دارد، تعیین نسبت مشارکت طرفین در پروژه ساختمانی است.
برای مشخص کردن نسبت مشارکت یا سهم مالکیت هر یک از طرفین، لازم است به فاکتورهای متعددی توجه شود و از تعیین این سهم بدون در نظر گرفتن ویژگی‌های پروژه و صرفاً بر مبنای عرف بازار خودداری گردد.
محاسبه دقیق آورده‌های هر یک از طرفین به قرارداد، سهم شراکت آن‌ها را به روشنی مشخص می‌کند.
آورده مالک شامل ملک کلنگی یا زمینی است که به سازنده برای انجام ساخت و ساز واگذار می‌شود. از سوی دیگر، آورده سازنده شامل دانش، تخصص و همچنین هزینه‌هایی است که برای اجرای پروژه صرف می‌کند.
به طور کلی، عوامل مؤثر در تعیین نسبت مشارکت در ساخت عبارتند از:
– تمامی هزینه‌های ساخت
– موقعیت جغرافیایی ملک
– کیفیت منطقه و محله ملک
– استانداردهای طراحی و ابعاد ملک
– شهرت و مهارت‌های سازنده در زمینه ساخت و ساز
– کیفیت مصالح مورد استفاده
برای تعیین سهم مشارکت طرفین در ساختمان نهایی، باید از تعیین یک درصد کلی (مانند 50-50 یا 60-40) بدون جزئیات پرهیز کرد.
تعداد و نوع طبقات، مساحت واحدهایی که به هر یک از طرفین اختصاص می‌یابد و جزئیات مربوط به انباری، پارکینگ و بخش‌های مشترک ساختمان باید به‌طور دقیق در تعیین مالکیت ساختمان مورد توجه قرار گیرد.
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعهدات طرفین
برای برقراری هر توافق‌نامه، لازم است که شرایط آن را بپذیرید و به مسئولیت‌هایی که در توافق‌نامه تعیین می‌شود، متعهد باشید. اگرچه بخش عمده‌ای از وظایف در همکاری برای ساخت بر عهده سازنده است، اما شما به‌عنوان صاحب ملک نیز مسئولیت‌هایی دارید که بستر را برای تحقق تعهدات سازنده تسهیل می‌کند.
برای کاهش چالش‌ها در حین اجرای توافق‌نامه، ضروری است که وقت کافی را برای تهیه یک قرارداد اصولی، هوشمند و آینده‌نگر اختصاص دهید. مشخص کردن تعهدات طرفین، به عنوان یکی از ارکان کلیدی قرارداد، باید با دقت و جزئیات دقیق انجام شود تا از بروز هرگونه اختلاف در طول پروژه جلوگیری شود.
تعیین زمان‌بندی مشخص برای هر یک از مراحل ساخت و ساز، یکی از اقدام‌های حیاتی است که باید برای تضمین انجام تعهدات سازنده در توافق‌نامه صورت گیرد. این کار کمک می‌کند تا تمامی امور طبق برنامه‌ریزی مشخص پیش برود و در نهایت، سازنده ساختمان جدید را در زمان مقرر به شما تحویل دهد.
همان‌طور که از پیمانکار انتظار دارید که کارهایش را در زمان مشخص انجام دهد، شما به‌عنوان صاحب پروژه نیز ملزم به انجام وظایف خود در زمان مناسب هستید تا روند کار به‌طور منظم و طبق برنامه تعیین‌شده پیش برود.
تعهدات مالک
علاوه بر اقداماتی که لازم است قبل از امضای قرارداد انجام دهید و شرایط را برای آغاز فرآیند ساخت مهیا کنید، مسئولیت‌های دیگری نیز نسبت به سازنده دارید که باید به آن‌ها توجه کنید و هر یک از این مسئولیت‌ها را در زمان مقرر انجام دهید.
برخی از تعهدات مالک در قرارداد عبارت هستند از:
- تحویل زمین یا ملک قدیمی به پیمانکار در زمان مشخص شده در قرارداد
- انتقال مالکیت به سازنده در زمان‌های معین در توافق‌نامه
- بازپرداخت مبلغ وام مشارکت در ساخت به پیمانکار پس از دریافت ساختمان تکمیل شده
- عدم دخالت پیمانکاران دیگر در پروژه
- اعطای وکالت به سازنده برای انجام امور اداری لازم جهت پیشبرد عملیات ساخت و ساز
تعهدات سازنده
سازنده‌ای که با طرف قرارداد همکاری می‌کند، باید شرایط مشارکت در ساخت را قبول کند و به تعهدات خود وفادار بماند. اگرچه مسئولیت اصلی او شامل اجرای صحیح و مطابق با قرارداد عملیات ساخت و ارائه به‌موقع و کامل ساختمان مورد توافق است، اما وظایف دیگری نیز بر عهده او قرار دارد.
برخی از وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تأمین تمامی هزینه‌های مرتبط با ساخت و ساز
- اخذ مجوزهای لازم برای اجرای پروژه ساختمانی موضوع قرارداد
- طراحی نقشه‌های ساختمان جدید
- اجرای پروژه بر اساس استانداردهای کمی و کیفی مورد توافق در قرارداد
- پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به مالک
- پایبندی به زمان‌بندی مشخص شده برای مراحل اجرایی و تحویل به‌موقع ساختمان
- بیمه کردن ملک و کلیه پرسنل مرتبط با پروژه
- خرید و نصب انشعابات ساختمان با رعایت استانداردهای لازم
- پایبندی به تمامی اصول ایمنی در حین اجرای پروژه
- دریافت مجوز پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد تک‌برگی
- عدم انتقال تعهدات به شخص یا اشخاص دیگر
شرایط مشارکت در ساخت در مورد کیفیت ساخت
برای دریافت ساختمان مورد نظر از سازنده، ضروری است که استانداردهای کیفی خود را به‌طور دقیق و قابل اندازه‌گیری در قرارداد ذکر کنید.
سازنده باید به شرط‌های مربوط به همکاری در ساخت و رعایت استانداردهای کیفی مندرج در قرارداد پایبند باشد و ساختاری را به شما ارائه دهد که تمامی معیارهای کیفی تعیین‌شده را دارا باشد.
برای مشخص کردن کیفیت ساختمان موضوع قرارداد، از استفاده از عبارات کلی و مبهم که ممکن است تفاسیر گوناگونی به همراه داشته باشد، خودداری کنید.
عباراتی مانند «به نحو مطلوب»، «عالی» و «قابل قبول» معیار مشخصی برای سازنده ارائه نمی‌دهند و نمی‌توانند منظور شما از کیفیت مد نظرتان را به درستی منتقل کنند.
برای تعیین معیارهای کیفی خود، می‌بایست از اعداد و ارقام استفاده کنید و با کمی‌سازی این استانداردها، آن‌ها را دقیق و قابل ارزیابی کنید.
به‌عنوان مثال، به‌جای عبارات مبهمی نظیر «مقاوم» و «دارای استحکام کافی» برای تعیین کیفیت مقاومت ساختمان، می‌توانید نوع و مقدار مصالح، ضخامت تیرآهن و میزان مقاومت سازه را به‌طور مشخص و دقیق بیان کنید.
مطالب مرتبط: مشارکت در ساخت
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعیین خسارت
برای افزایش اطمینان از پایبندی سازنده به تعهدات خود، می‌توانید در صورت عدم انجام وظایف یا عدم رعایت زمان‌بندی مشخص شده در قرارداد، از او خسارت دریافت کنید.
اگر در مورد میزان خسارت با سازنده به توافق برسید، او باید شرایط مشارکت در ساخت را بپذیرد و طبق قرارداد، مبلغی مشخص را به عنوان خسارت بابت نقض تعهدات خود به شما، به عنوان مالک، پرداخت کند.
تاخیر سازنده در انجام تعهدات و عدم اجرای صحیح کار یا تحویل نادرست ساختمان، از مسائل مهمی هستند که مالکان در پروژه‌های مشارکت در ساخت با آن مواجه‌اند. با تعیین خسارت برای هر یک از این موارد، می‌توانید اطمینان خود را در قرارداد افزایش دهید.
شیوه پرداخت و میزان خسارت باید توسط شما و سازنده مورد توافق قرار گیرد. یکی از روش‌های مناسب برای تعیین خسارت، محاسبه روزانه خسارت برای تاخیر سازنده است. در این روش، به ازای هر روز تاخیر، مبلغ مشخصی به عنوان خسارت از سازنده دریافت می‌کنید.
یکی از بهترین شیوه‌ها برای محاسبه خسارت روزانه ناشی از تأخیر سازنده در تحویل ساختمان، تعیین خسارت معادل اجاره روزانه ساختمان نوساز است. در این روش، به ازای هر روز تأخیر، به میزان اجاره روزانه از سازنده خسارت می‌گیرید تا به طریقی منطقی ضرر و زیان ناشی از تاخیر را جبران کنید.
همچنین می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت، برای تحویل نادرست ساختمان از جانب سازنده، میزان خسارت را تعیین کنید. تفاوت قیمت ساختمان کامل طبق قرارداد و ساختمان ناقص، میزان خسارتی است که می‌توانید بابت عدم تعهد سازنده مطالبه نمایید.
این بدان معنا نیست که شما مجبور به دریافت خسارت بابت عیب و نقص هستید و باید ساختمان ناقص را بپذیرید. بلکه می‌توانید در قرارداد، حق جبران عیب و نقص را برای خود محفوظ دارید؛ بدین ترتیب که اگر سازنده ساختمان را به صورت معیوب تحویل دهد، شما می‌توانید یا خسارت بگیرید یا از او بخواهید نواقص را برطرف کند.
حتی می‌توانید در قرارداد ذکر کنید که اگر نواقص از حد معینی بیشتر باشد، حق فسخ قرارداد را خواهید داشت. تصمیم‌گیری در خصوص تحویل ساختمان معیوب باید با دقت در قرارداد انجام شود تا از بروز مشکلات جلوگیری شود.
مطالب مرتبط: تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعیین ضمانت
یکی از گزینه‌های دیگر برای مشارکت در ساخت که می‌توانید برای سازنده در نظر بگیرید، گرفتن تضمین از او بابت تعهداتش است. با این اقدام، می‌توانید اطمینان خود را از پایبندی سازنده به وظایفش افزایش دهید و قراردادی محکم‌تر منعقد کنید.
تضمین‌هایی که می‌توانید از سازنده برای انجام تعهداتش در مشارکت در ساخت دریافت کنید، شامل موارد زیر است:
۱. تضمین حسن انجام کار
۲. تضمین خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهدات
۳. تضمین سرمایه
تضمین حسن انجام کار به معنای دریافت ضمانت از سازنده برای تحویل ساختمان به صورت کامل و مطابق با استانداردهای کیفی معین است.
تضمین خسارت تأخیر در انجام تعهدات، همان‌طور که از نامش پیداست، به معنای دریافت ضمانت از سازنده در صورت بروز تأخیر در انجام وظایفش در طول فرایند ساخت و ساز است. با این روش، او را ملزم به جبران خسارات ناشی از تأخیرهای خود می‌کنید.
تضمین سرمایه نیز به منظور مالکیت تدریجی ملک موضوع قرارداد و تعهد سازنده اخذ می‌شود. این ضمانت باید به‌گونه‌ای باشد که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم پایبندی سازنده از محل تضمین مذکور قابل پرداخت باشد.
می‌توانید انواع وثیقه را به‌عنوان ضمانت سازنده در نظر بگیرید. این وثیقه‌ها باید معتبر بوده و مبالغ آن‌ها به‌قدری باشد که بتوانند خسارات تعیین‌شده در تضمین را پوشش دهند.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از شرایط مهم در مشارکت در ساخت، امکان فسخ قرارداد است که طرفین می‌توانند در متن توافق‌نامه خود درج کنند. اگر در طول اجرای پروژه، شرایط خاصی به وجود آید که ضرورت فسخ قرارداد را ایجاب کند، می‌توانید این حق را برای خود محفوظ نگه دارید.
به عنوان مثال، اگر روند پیشرفت پروژه به مدت طولانی متوقف یا با تأخیر قابل توجهی مواجه شود و سازنده نتواند ساختمان را در موعد مقرر تحویل دهد، می‌توانید با مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد، در این خصوص با سازنده به توافق برسید.
برای نمونه، می‌توانید در قرارداد ذکر کنید که در صورت تأخیر سازنده در تحویل ساختمان به مدت بیش از 20 روز، حق فسخ قرارداد برای شما محفوظ است.
همچنین باید توجه داشته باشید که تمامی شرایط مشارکت در ساخت به صورت دوطرفه است و شما در ازای امتیازاتی که از سازنده می‌گیرید، باید آماده ارائه امتیازاتی به او نیز باشید. در غیر این صورت، ممکن است به توافق نرسید.
مطالب مرتبط: تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت چگونه است؟
شرایط مشارکت در ساخت در مورد انتقال سند به سازنده
به‌عنوان مالک در یک پروژه مشارکت در ساخت، یکی از وظایف اساسی شما انتقال سند به سازنده در زمان‌های مشخص شده در قرارداد است. لازم است که با سازنده درباره بهترین شیوه انتقال سند به توافق برسید و شرایط مشارکت را پذیرفته و به تعهدات خود پایبند باشید تا پروژه به درستی پیش برود.
شیوه‌های متنوعی برای انتقال سند به سازنده وجود دارد که رایج‌ترین آن‌ها شامل موارد زیر است:
1. انتقال سند در آغاز پروژه (با چک تضمینی از سازنده)
2. انتقال سند در پایان پروژه (با چک تضمینی از مالک)
3. انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه
خطرناک‌ترین روش برای شما، انتقال سند در ابتدای پروژه و قبل از هرگونه اقدامی از سوی سازنده است. در این حالت، بدون اینکه سازنده اقدامی برای ساخت و ساز انجام دهد، او را به عنوان شریک خود در ملک می‌پذیرید. این شیوه به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود.
انتقال سند در انتهای پروژه ممکن است به توافق با سازنده دشوار باشد. با اینکه این قرارداد به ظاهر به نفع شماست، اما خطراتی نیز به همراه دارد.
روش انتقال سند بر مبنای پیشرفت پروژه می‌تواند برای شما و سازنده جذاب باشد. در این حالت، به تناسب اقداماتی که سازنده در راستای ساخت و ساز انجام می‌دهد، درصد مشخصی از مالکیت ملک را به او منتقل می‌کنید.
برای مثال، در مرحله دریافت مجوزهای ساخت و ساز و تخریب ملک قدیمی، 10 درصد از سهم سازنده را به او واگذار می‌کنید. سپس در مرحله اجرای فونداسیون و اسکلت سازه، 15 درصد دیگر از مالکیت را به او انتقال می‌دهید و به همین ترتیب تا مرحله نهایی عملیات ساخت، کل سهم سازنده به نام او ثبت می‌شود.
سخن پایانی
هر توافقنامه‌ای ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارد. قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است که از «شرایط مشارکت در ساخت» آگاهی کسب کنید. در نخستین مرحله، باید وضعیت خود به‌عنوان مالک و ویژگی‌های ملک را ارزیابی کنید و در صورتی که شرایط مناسب باشد، درباره توانمندی سازنده تحقیق کنید. در حین اجرای قرارداد نیز باید به تعهدات خود پایبند باشید تا سازنده نیز بتواند به وظایف خود عمل کند.
اگر در خصوص «شرایط مشارکت در ساخت» یا به‌طور کلی درباره این نوع قرارداد سؤالاتی دارید، می‌توانید با مشاوران گروه ساختمانی ملکیاران تماس بگیرید. ملکیاران با سابقه‌ای درخشان در اجرای پروژه‌های عمرانی، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، مدیریت پیمان و مرمت و بازسازی ساختمان را به انجام می‌رساند و شما را در دستیابی به ملک ایده‌آل‌تان یاری می‌کند.
مطالب مرتبط: خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
