طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چه کسانی هستند؟
شرکت‌کنندگان در قرارداد مشارکت در ساخت چه افرادی هستند؟ در این نوع قرارداد، دو طرف اصلی وجود دارند:
مالک یا مالکین
دارندگان زمین یا ساختمان قدیمی که به دنبال بازسازی یا احداث بنا هستند، ممکن است یک یا چند نفر باشند. در صورتی که چندین مالک وجود داشته باشد، ضروری است که یکی از آنها به عنوان نماینده رسمی و با اختیارات کامل انتخاب گردد.
سازنده یا پیمانکار
شخصی که مسئولیت اجرای پروژه ساخت و ساز را به عهده دارد، ممکن است حقیقی یا حقوقی باشد. وظایف این فرد شامل تأمین مصالح، به کارگیری نیروی کار، دریافت مجوزهای مورد نیاز و انجام فعالیت‌های ساختمانی بر اساس نقشه‌ها و پروانه‌های صادر شده است. این سازنده می‌تواند برای تأمین هزینه‌های پروژه از منابع مالی خود یا سایر منابع موجود بهره‌برداری کند.
سایر طرف های احتمالی
در برخی شرایط، ممکن است افراد دیگری نیز در توافقنامه مشارکت در ساخت وارد شوند، نظیر مهندس ناظر، مشاور حقوقی و تأمین‌کننده مالی.
وکیل متخصص در امور ملکی در تهران به خوبی با فرآیندهای قانونی و حقوقی این شهر آشناست. او از تغییرات قانونی اخیر در پایتخت مطلع بوده و برای انجام بررسی‌های حقوقی در این حوزه به طور کامل آماده است. هنگام انتخاب یک وکیل ملکی، بهتر است تمامی خدمات او را به دقت مورد ارزیابی قرار دهید.
تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
تحویل زمین:اصلی‌ترین وظیفه مالک، ارائه زمین به سازنده در موعد مشخص است. زمین باید عاری از هرگونه مشکل قانونی بوده و دارای سند رسمی معتبر باشد. همچنین، در بعضی از توافق‌نامه‌ها، مالک علاوه بر زمین، موظف به تأمین بخشی از هزینه‌های ساخت و ساز نیز می‌باشد.
ارائه مجوزهای لازم:کسب مجوزهای ضروری از نهادهای مربوطه همچون شهرداری، بر عهده صاحب ملک می‌باشد.انتقال سند به نام سازنده: در تعدادی از توافق‌نامه‌ها، صاحب ملک توافق می‌کند که پس از پایان مراحل ساخت، گواهی مالکیت تعدادی از واحدهای آپارتمانی را به سازنده واگذار کند.
تعهدات مربوط به سازنده در “قرارداد همکاری در ساخت” موارد زیر را در بر می‌گیرد:
اجرای صحیح پروژه: تولیدکننده متعهد است که پروژه را با استانداردهای لازم، طبق نقشه و ویژگی‌های فنی مربوطه و در زمان تعیین‌شده به انجام برساند.رعایت ضوابط قانونی:سازنده ملزم است تمامی قوانین و مقررات قانونی مرتبط با فرآیند ساخت و ساز را رعایت کند.ارائه گزارش‌های دوره‌ای: سازنده ملزم است به طور مداوم به مالک، اطلاعاتی درباره پیشرفت پروژه را ارائه کند.
تحویل واحدها به مالک:پس از پایان مراحل ساخت، پیمانکار موظف است واحدها را به صاحب آنها انتقال دهد.
برای اطلاعات بیشتر در مورد انواع قراردادهای مرتبط با ساخت و ساز، مشاوره با وکیل ملکی متخصص در حوزه املاک می‌تواند مفید باشد. یکی از این دسته‌بندی‌ها، قراردادهای مشارکتی به شمار می‌رود. پیش از امضا و تأیید نهایی، حتماً انواع مختلف این قراردادها را مورد بررسی قرار دهید.
| طرف قرارداد | تعهدات |
| مالک | تحویل زمین، پرداخت سهم از هرینه و ارائه مجوزهای لازم |
| سازنده | اجرای صحیح پروژه، رعایت ضوابط قانونی و تحویل واحد |
مراحل اجرای قرارداد مشارکت ساخت و ساز
- تنظیم قرارداد مشارکت:گام نخست در پیاده‌سازی قرارداد مشارکت در عرصه ساخت و ساز، تنظیم توافق‌نامه‌ای میان مالک و سازنده به شمار می‌رود. این توافقنامه باید به صورت دقیق و واضح تهیه گردد و تمامی جزئیات مرتبط با پروژه، از جمله سهم هر یک از طرفین، زمان‌بندی انجام کار، روش تأمین مصالح و هزینه‌ها، و همچنین شیوه‌های حل اختلافات را تعیین کند.
- اخذ مجوزهای لازم: پس از انعقاد قرارداد، پیمانکار ملزم به دریافت مجوزهای ضروری از نهادهای مربوطه است. این مجوزها شامل پروانه ساخت، گواهی اتمام کار و دیگر مجوزهای مرتبط با فرآیند ساخت و ساز می‌باشند.
- تجهیز کارگاه و شروع عملیات ساختمانی:پس از دریافت مجوزهای ضروری، پیمانکار به تجهیز کارگاه پرداخته و فرآیند ساخت را شروع می‌کند. در این مرحله، پیمانکار باید طبق برنامه زمان‌بندی پروژه، اقدام به انجام فعالیت‌های ساختمانی با استانداردهای کیفی مطلوب و در تاریخ‌های مشخص شده نماید.
- نظارت بر حسن اجرای پروژه: مالک قادر است بر روند اجرای پروژه نظارت کند. این نظارت می‌تواند به‌وسیله خود مالک یا یک ناظر تعیین‌شده صورت گیرد. ناظر مسئول است تا بر کیفیت کارهای ساختمانی و تطابق آن با مفاد قرارداد توجه داشته باشد و در صورت شناسایی هرگونه مشکل یا مغایرت، لازم است که به پیمانکار اطلاع‌رسانی کند.
- پرداخت هزینه‌ها: هزینه‌های مربوط به پروژه‌های ساختمانی طبق شرایط توافق شده میان مالک و پیمانکار تقسیم می‌گردد. به طور معمول، مالک در ابتدای کار مقداری از هزینه‌ها را به پیمانکار پرداخت کرده و باقی‌مانده را در مراحل مختلف پیشرفت پروژه تسویه می‌کند.
- تحویل پروژه:پس از پایان مراحل ساخت، پیمانکار ملزم است پروژه را به صاحب آن واگذار کند. در این زمان، مالک موظف است تا از استانداردهای پروژه و تطابق آن با موارد قراردادی اطمینان یابد.
ضمانت های اجرایی قرارداد مشارکت ساخت و ساز چیست؟
گوناگونی ضمانت‌های اجرایی در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز به شرح زیر می‌باشد:
ضمانت حسن انجام کار: این تضمین به منظور تأمین کیفیت و حسن اجرای پروژه از سوی تولیدکننده ارائه می‌شود. این تضمین می‌تواند به شکل سفته، چک، ضمانت‌نامه بانکی یا تضمین ملکی ارائه گردد.ضمانت خسارت تاخیر در انجام تعهد:این تعهد به منظور پوشش خسارت‌های ناشی از تأخیر در اتمام پروژه از سوی پیمانکار ارائه می‌گردد. به‌طور معمول، در این تعهد مبلغی به‌عنوان جریمه تأخیر تعیین می‌شود که باید بابت هر روز تأخیر به صاحب پروژه پرداخت شود.ضمانت سرمایه:این تضمین به منظور پوشش خسارات ناشی از ناتمام ماندن پروژه توسط سازنده ارائه می‌شود. در این تضمین، سازنده متعهد است که در صورت عدم تکمیل پروژه، سرمایه اولیه مالک را به وی برگرداند.
نکاتی در خصوص ضمانت های اجرایی
نوع و مقدار تضمین‌های اجرایی باید بر اساس توافق‌های میان طرفین و شرایط خاص پروژه مشخص گردد.
تضمین‌های اجرایی باید به وضوح و با جزئیات در متن توافقنامه ذکر گردند.
در صورت بروز هر گونه مشکل، صاحب ملک باید با در نظر گرفتن نوع تضمین‌های دریافتی، اقدام به استیفای حقوق خود نماید.
ضمانت‌های اجرایی به صاحب پروژه این اطمینان را می‌دهد که پیمانکار به وظایف خود عمل خواهد کرد. در مواقعی که مشکلی پیش آید، این ضمانت‌ها به مالک یاری می‌رسانند تا به حقوق خود دست یابد. این ضمانت‌ها موجب می‌شوند که پیمانکار با دقت و مسئولیت بیشتری به اجرای پروژه بپردازد.
نکات حقوقی مهم در قرارداد مشارکت ساخت و ساز
احراز هویت طرفین:پیش از امضای قرارداد، لازم است که هویت هر یک از طرفین (چه مالک و چه سازنده) به طور جامع تأیید گردد. مدارک شناسایی و استعلامات مربوط به ثبت را با دقت مورد بررسی قرار دهید تا از درستی هویت و مالکیت طرف مقابل اطمینان حاصل کنید.
تنظیم دقیق قرارداد: تهیه یک قرارداد دقیق و جامع، می‌تواند از حقوق تمامی افراد در طول اجرای پروژه حفاظت کند. برای نگارش توافقنامه مشارکت در ساخت، بهتر است از خدمات یک وکیل یا متخصص حقوقی باتجربه بهره‌مند شوید.
تعیین سهم الشرکه:نسبت هر یک از طرفین در پروژه (چه مالک و چه سازنده) را در قرارداد به طور واضح و دقیق تعیین نمایید. این نسبت می‌تواند به شکل درصدی از کل پروژه یا به تعداد واحدهای آپارتمانی مشخص شود.
تعیین تعهدات طرفین:مسئولیت‌های هر یک از طرفین در توافقنامه باید به روشنی و به طور دقیق تعیین گردد. وظایف مالک ممکن است شامل تأمین زمین و پرداخت هزینه‌های مربوط به پروانه ساخت باشد، در حالی که مسئولیت‌های سازنده شامل انجام ساخت و اتمام پروژه بر اساس نقشه‌های تعیین‌شده و زمان‌بندی مشخص است.
ضمانت اجرا: برای تضمین اجرای تعهدات میان طرفین، در قرارداد می‌توانید از ابزارهایی مانند ضمانت‌نامه‌های بانکی، چک و سفته بهره‌برداری کنید. در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، این ضمانت‌ها قابلیت دریافت خواهند داشت.
حل و فصل اختلافات:در قرارداد، مرجع مربوط به حل و فصل مشکلات احتمالی که در طول پروژه به وجود می‌آید، باید به وضوح تعیین گردد. این مرجع می‌تواند شامل داوری یا مراجع قضایی باشد تا به حل اختلافات کمک کند.
سخن پایانی
پیش از آغاز هرگونه فعالیت ساختمانی، ضروری است که مجوزهای مورد نیاز را از نهادهای معتبر دریافت نمایید. در طی مراحل پروژه، نظارت مستمر بر کیفیت کار را فراموش نکنید. چنانچه با هر نوع مشکلی مواجه شدید، به سرعت با وکیل و مراجع ذیربط مشورت نمایید. با رعایت این اصول حقوقی، می‌توانید از بروز مسائل قانونی در حین مشارکت در ساخت جلوگیری کنید و پروژه‌تان را با آرامش خاطر به پایان برسانید.
