نکات لازم در مورد خرید و فروش ملک مشاع
ملک مشاع امروزه به یکی از نگرانی‌های عمده بسیاری از افراد تبدیل شده است، به ویژه زمانی که بحث خرید و فروش این نوع املاک مطرح می‌شود. به ملکی که چندین مالک با سهم‌های مختلف در آن شریک هستند، ملک مشاع گفته می‌شود، در حالی که سهم دقیق هر یک از مالکان به وضوح مشخص نیست. به همین دلیل، در فرآیند خرید و فروش ملک مشاع، به دلیل عدم وضوح در تعیین سهم هر فرد، شرایط معاملات به طور خاصی متفاوت خواهد بود و نیازمند رعایت نکات خاصی است. انجام معامله در ملک مشاع به دلیل وجود چند مالک، معمولاً نسبت به معاملات غیرمشاع پیچیدگی بیشتری دارد. بنابراین، در هنگام انجام معامله ملک مشاع، باید احتیاط بیشتری به خرج داد. در این مقاله قصد داریم به بررسی جنبه‌های مختلف خرید و فروش املاک مشاع بپردازیم و از شما دعوت می‌کنیم تا انتهای مطلب با ما همراه باشید.
ملک مشاع یعنی چه؟
واژه “مشاع” به معنای شراکت در لغت‌نامه تعریف شده و در مقایسه با “مفروز” به مفهوم جداسازی اشاره دارد. در زمینه مالکیت، این اصطلاح به معنای تعیین حدود مالکیت افرادی است که در یک ملک مشترک سهیم هستند. به طور ساده، زمانی که چند نفر در یک ملک مشترک باشند، سند آن ملک به عنوان سند مشاع شناخته می‌شود. در صورتی که سند مالکیت میان مالکان تقسیم و تفکیک شود، به آن سند مشاع گفته نمی‌شود.
مطالب مرتبط: زمین مشاع بخریم یا نه؟
نکته‌ای که باید در نظر داشت این است که زمانی که ملکی تحت عنوان مشاع قرار دارد، تمامی قسمت‌های آن ملک به همه شرکا تعلق دارد. به عبارت دیگر، هر یک از مالکان به طور مشترک مالک کل ملک هستند و فروش یا انتقال آن نیازمند دقت بیشتری است. در برخی موارد، ممکن است سهم مالکان مساوی یا نامساوی باشد. برای مثال، اگر دو نفر مالک یک زمین مشاع باشند و یکی از آن‌ها دارای دو دانگ و دیگری چهار دانگ باشد، سهم اولی نصف سهم دومی خواهد بود. با این حال، هر دو نفر به عنوان مالکان مشاع شناخته می‌شوند و هیچ‌یک نمی‌تواند به تنهایی بخشی از زمین را جدا کرده و به دلخواه از آن استفاده کند.
تقسیم مال مشاعی به چه صورت انجام می شود؟
تقسیم مال مشاعی می‌تواند به سه روش مختلف انجام شود که این سه شیوه عبارتند از:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
تقسیم به افراز چگونه انجام می گیرد؟
واژه افراز به معنای جداسازی سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع است. این فرآیند می‌تواند به طور توافقی یا از طریق تراضی و حتی با دستور دادگاه انجام شود. در ملک مشاع، هر شریک می‌تواند از وضعیت شراکت رهایی یابد. به این ترتیب، هر شریک می‌تواند با ثبت درخواست افراز و تقسیم در مراجع ذی‌صلاح، سهم خود را از ملک مشترک دریافت کند. تنها در صورتی که محدودیتی وجود داشته باشد یا قراردادی در مورد ملک برقرار باشد، تقسیم آن امکان‌پذیر نخواهد بود. بنابراین، در فرآیند افراز ملک مشاع:
- هر فرد به اندازه سهم خود بهره‌مند خواهد شد.
- نیازی به ارزیابی یا تعیین قیمت برای ملک وجود ندارد.
تقسیم به تعدیل چگونه انجام می شود؟
زمانی که برخی از بخش‌های یک ملک یا دارایی مشترک از نظر ارزش و قیمت با یکدیگر هم‌تراز نیستند، به عنوان نمونه، قسمت‌هایی که به بزرگراه نزدیک‌تر هستند معمولاً ارزش بیشتری نسبت به دیگر نواحی خواهند داشت. به همین دلیل، در فرآیند تقسیم، کارشناس مربوطه به جای استفاده از مساحت ملک به عنوان معیار اصلی، ارزش آن را در نظر می‌گیرد. به عبارت دیگر، بخش‌هایی از ملک که قیمت کمتری دارند، ممکن است از نظر مساحت بزرگ‌تر در نظر گرفته شوند تا ارزش هر سهم به طور منصفانه بین شرکا تقسیم گردد. به طور کلی، شرایط و مزایای روش تقسیم به تعدیل به شرح زیر است:
- در این روش، هر شریک ممکن است به اندازه سهم خود به ملک دست نیابد و این امکان وجود دارد که مساحت بیشتری یا کمتری به هر یک از شرکا تعلق بگیرد.
- همه شرکا از نظر ارزش سهم خود، به طور یکسان بهره‌مند می‌شوند.
- یکی از پیش‌نیازهای اجرای این روش، ارزیابی و قیمت‌گذاری صحیح دارایی مشترک است.
تقسیم به رد چگونه انجام می گیرد؟
در شیوه تقسیم به رد، امکان کاهش یا افزایش مساحت مال مشاعی به منظور ایجاد توازن بین سهم‌ها وجود ندارد. در بسیاری از موارد، برای برقراری تعادل میان سهم‌ها، نیاز است که مبلغی از خارج به برخی سهم‌ها افزوده شود تا به افرادی که سهم کمتری در تقسیم دارند، یاری رسانده شود. این بدین معناست که با پرداخت مبلغ اضافی معین به فردی که سهم کمتری دارد، می‌توان ارزش سهام او را با سایر سهام‌ها برابر کرد. بنابراین، شرایط و مزایای روش تقسیم به رد به شکل زیر تعریف می‌شود:
مطالب مرتبط: تبدیل سند مشاع کشاورزی به تک برگ
در این شیوه تقسیم، احتمال دارد که برخی از شرکا از مال مشترک سهمی نبرند.
شرکا در این روش برابر با سهم خود دریافت نخواهند کرد.
یکی از الزامات استفاده از روش تقسیم به رد، نیاز به ارزیابی مال مشاعی مورد نظر است.
زمانی که امکان به کارگیری روش‌های مذکور برای آزادسازی سهام در تقسیم یک ملک مشاع وجود نداشته باشد، تنها گزینه موجود درخواست فروش ملک مشاع از مراجع ذی‌ربط خواهد بود.
فروش املاک مشاع
برای خاتمه دادن به وضعیت مالکیت مشترک بر روی ملک، ضروری است به نوع و ویژگی‌های آن توجه شود. چرا که قوانین کشور برای انواع مختلف املاک، احکام و مقررات خاصی تعیین کرده‌اند که این امر باعث پیچیدگی موضوع می‌شود. بدین ترتیب، اگر شرکا بتوانند در خصوص تقسیم ملک به توافق برسند، امکان تفکیک آن بر اساس توافقات صورت گرفته وجود خواهد داشت. همان‌طور که پیش‌تر ذکر شد، اصطلاح “مشاع” در مقابل “مفروز” قرار دارد و زمانی که یک ملک مشاع بر اساس توافق شرکا تقسیم گردد، به عبارتی دیگر افراز شده است. در این حالت، سهم هر شریک از یکدیگر تفکیک می‌شود و هر یک می‌تواند به طور مستقل از سهم خود بهره‌برداری کند. همچنین، فروش و افراز بخشی از ملک مشاع باید طبق شرایط قانونی خاصی انجام شود که تمامی مالکان ملزم به رعایت آن هستند. این شرایط شامل موارد زیر است:
مطالب مرتبط: خرید و فروش زمین هکتاری
هر گونه تصمیم‌گیری برای تقسیم و فروش ملک مشاع باید با حضور و رضایت کامل تمامی مالکان صورت گیرد. اگر یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده یا از نظر سلامت عقل در وضعیت مناسبی نباشد، یا به دلیل شرایطی غایب باشد، در این صورت برای فروش ملک یا دارایی مورد نظر نیاز به رأی دادگاه مربوطه است.
در مواردی که شرکا به دلایل مختلف نتوانند در خصوص شراکت یا تقسیم ملک به توافق برسند، باید اقدام به خارج کردن ملک از حالت مشاع کنند و هر یک سهم خود را به‌طور جداگانه تعیین نمایند. برای این کار، لازم است که تمامی مالکان در خصوص تفکیک ملک به توافق برسند.
چگونه باید برای افراز ملک مشاع اقدام نمود؟
زمانی که شرکا به دلایلی در مورد یک ملک مشاع دچار اختلاف شوند، هر یک از آن‌ها می‌توانند به صورت قانونی برای تقسیم ملک و دریافت سهم خود اقدام کنند. مرجع رسیدگی به این موضوع به وضعیت ثبت ملک بستگی دارد. اگر ملک مورد نظر به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد، دادگاه محل وقوع ملک مشاع مسئول رسیدگی خواهد بود. اما اگر سند ملک به ثبت رسیده باشد، باید درخواست افراز به اداره ثبت محل ملک ارائه شود. در این حالت، شخص باید درخواست خود را به واحد ثبت محلی که ملک در آنجا ثبت شده است، تسلیم کند و در صورتی که ملک قابلیت افراز داشته باشد، تمامی مراحل مربوط به این امر در واحد ثبتی ادامه خواهد یافت.
در مواردی که افراز امکان‌پذیر نباشد، اداره ثبت پس از بررسی علت، نتیجه را اعلام می‌کند و متقاضی باید برای ادامه فرآیند به دادگستری مراجعه کند. در این صورت، گواهی عدم امکان افراز به متقاضی داده می‌شود که باید این گواهی را به همراه مدارک شناسایی لازم برای ثبت درخواست فروش ملک به دادگاه محل ملک مشاع ارائه دهد.
این درخواست باید با استفاده از فرم مخصوص دادخواست که در تمامی دادگستری‌ها موجود است، تنظیم شود. پس از ارائه دادخواست، مقام مسئول در دادگاه دستور فروش ملک را صادر خواهد کرد و با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا بر اساس قوانین مربوطه اقدام به برگزاری مزایده و فروش ملک مشاع خواهد کرد.
مطالب مرتبط: خلع ید مشاعی زمین کشاورزی
در زمان برگزاری مزایده، کارشناس مربوطه قیمت ملک را تعیین می‌کند و برنده مزایده کسی خواهد بود که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد. اگر یکی از شرکا یا همه آن‌ها در جلسه مزایده حاضر نباشند، این موضوع مانع از برگزاری مزایده نخواهد شد و شخصی که درخواست فروش ملک مشاع را ارائه داده، قادر است سهم بقیه شرکا را نیز خریداری کند.
نکته‌ای که باید در نظر داشت این است که در هنگام ارائه دادخواست افراز ملک مشاع، نام تمامی شرکا باید به عنوان خواهان یا خوانده در دادخواست ذکر شود.
